土地の使用貸借とは？
賃貸借との違いと借地権の有無
更新日：2026/10/08
土地の使用貸借とは（結論）
- 意味：地代を受け取らずに（無償で）土地を貸す契約です（民法593条）。借主が固定資産税程度を負担しているだけなら、使用貸借とされるのが一般的です。
- 借地権はない：使用貸借には借地借家法が適用されないため、家を建てても借地権は発生しません。借主の権利は賃貸借よりずっと弱くなります。
- 賃貸借との違い：有償か無償かのほか、期間、返還（解除）のしやすさ、土地を売られたときに権利を主張できるか（対抗要件）、借主が亡くなったときの扱いが違います。
- 返してもらえる？：期間や目的を決めていればそれに従います。どちらも決めていなければ、貸主はいつでも返還を求められます。
- 税金：親の土地に子が家を建てても借地権の贈与税はかからず、相続のときは土地を貸していない土地（自用地）として評価します。
借地権相談所のピピッチです。
今回は、「土地の使用貸借」について、わかりやすく話していくよ。
「これは借地権になるの？」
「賃貸借とは何が違うの？」
「契約書は作ったほうがいいの？」
と疑問に思う方も多いです。
でも、土地の使用貸借は、あとから相続や売却、返還の場面でトラブルになることもあります。
今回は、使用貸借の基本、賃貸借との違い、よくある事例、契約時の注意点まで解説していきます。
目次〔開く〕
土地の使用貸借とは？
たとえば、親が自分の土地を子どもに無償で貸して、その子どもが家を建てて住むケースがあるね。
使用貸借の大きな特徴は、無償であること。
著しく低い地代や家賃しか受け取っていない場合も、実質的には使用貸借として扱われる可能性があるよ。
使用貸借は口約束でも成立するけど、あとから「いつまで貸すのか」「何に使ってよいのか」「返すときはどうするのか」で揉めやすいんだ。
だから、親族間でも契約書を作っておくことが大切だよ。
のことです。民法第593条から第600条で定められており、。
使用貸借の主なです。
そのため、賃貸借契約とは異なり、借主は地代を支払う必要がありません。
たとえば、親が子に自分の土地を無償で貸し、子供がその土地に家を建てる使用貸借の典型的な事例があります。
なお、著しく低い家賃や地代が設定されている場合でも、実質的に無償とみなされるケースがあります。たとえば、です。
このような場合、形式上は賃貸借契約として締結されていても、実質的には使用貸借として扱われる可能性があるため覚えておきましょう。
使用貸借契約は口頭でも成立しますが、です。
使用貸借と賃貸借の違い
使用貸借は無償で貸す契約、賃貸借は地代や賃料を受け取って貸す契約なんだ。
それ以外にも、契約期間、解除のしやすさ、第三者に対して権利を主張できるか、借りている人が亡くなったときの扱いが違うよ。
たとえば、期間や使用目的を定めていない場合、貸主さんが返還を求めやすくなることがあるんだ。
だから、使用貸借でも契約期間や解除条件をはっきりさせておくことが大切だよ。
使用貸借には、賃貸借のような強い対抗要件がないことが多いから、土地が売却された場合、新しい所有者に対してそのまま使い続けることを主張できない可能性があるよ。
使用貸借では、借りている人が亡くなると契約が終了するのが一般的。
一方、賃貸借では賃借権が相続されるため、相続人が契約を引き継ぐことがあるよ。
土地の使用貸借と賃貸借は、どちらも他人に家屋や土地を使用させる契約ですが、いくつかの重要な違いがあります。
ですが、にあるのが以下の4点の違いです。
- 契約期間
- 契約の解除方法
- 対抗要件の有無
- 借主が死亡したときの扱い
| 使用貸借 | 賃貸借（建物所有目的の土地） | |
|---|---|---|
| 地代 | 無償（固定資産税程度の負担も含む） | 有償 |
| 適用される法律 | 民法のみ | 民法＋借地借家法（借地権になる） |
| 期間 | 自由に決められる（定めがなくてもよい） | 30年以上（旧法は20年・30年以上） |
| 貸主からの返還請求 | 期間・目的を定めなければいつでも可能 | 更新拒絶や解約には正当事由が必要 |
| 土地を売られた場合 | 新しい所有者に権利を主張できない | 建物の登記があれば主張できる |
| 借主が死亡した場合 | 契約は終了（特約がある場合を除く） | 相続人が引き継ぐ |
：どれも有償で貸し借りすることを表す言葉ですが、見る立場が違います。、、です。借りる側の権利を「賃借権」といい、建物を所有する目的の土地の賃借権が「借地権」です。詳しくは「賃借権とは」で解説しています。一方、無償の貸し借りは「使用貸借」、借主の権利は「使用借権」と呼ばれます。
ここでは、それぞれ詳しく解説します
契約期間
使用貸借契約の契約期間は、賃貸借契約とは異なり、法律上特に定められていません。そのため、契約当事者間で自由に設定することができます。
たとえば、です。
期間を定めなかった場合は、使用目的（たとえば「建物を建てて住む」）に従った使用が終わったときに契約が終了します。
一方、となります（期間を定めなかった場合は30年）。
なお旧法借地権の契約期間については、非堅固（木造など）な建物の場合は20年、堅固（鉄筋コンクリート造など）な建物の場合は30年です。
万が一、契約期間がこれより短く設定されている場合、または契約期間の定めがない場合には、非堅固な建物については30年、堅固な建物については60年とみなされます。
使用貸借契約の契約期間は柔軟性が高い反面、明確にしておかないとトラブルの原因となることがあるため注意しましょう。
契約の解除方法
使用貸借契約の解除方法は、賃貸借契約と比べて比較的シンプルです。
、地主が更新を拒んだり返還を求めたりするにはで、簡単には土地を返してもらえません。
一方、、借主が契約内容に違反した場合や、当事者が使用貸借の期間や使用等の目的を定めなかったときは、貸主は、
ただし、突然の解除は借主に不利益を与える可能性があるため、事前に契約書で解除条件や通知期間を明確にしておくことが重要です。
また、借主が使用目的を達成した場合も契約が終了するため、その旨を契約書に記載しておくようにしましょう。
なお、。親子関係が悪化した場合などに返還が認められた裁判例もありますが、個別の判断になるため、返還を求めたいときは早めに専門家に相談しましょう。
対抗要件の有無
登記することもできず、建物を登記していても借地借家法の保護は受けられないため、。
たとえば、土地の所有者が使用貸借で貸している期間に、その土地を第三者に売却したとします。
この場合、使用貸借の借主は新しい所有者に対して契約の継続を主張できず、明け渡しを求められると応じなければならないのが原則です。
一方、。
逆に貸主の立場では、使用貸借中の土地も売却は可能です。ただし、借主の建物が建っている土地は買い手が見つかりにくく、建物の撤去や明け渡しの話し合いが必要になることが多いため、売却前に借主と今後の使い方を整理しておきましょう。
借主が死亡したときの扱い
、借主が死亡した場合の対応方法は、契約書に明記しておくことが望ましいです。
します（民法597条3項）。しかし、です。
たとえば、親が土地を使用貸借で貸していた子が死亡した場合、その子の家族が引き続きその土地を使用することを認める「特約」を契約書に記載できます。
一方、、借主の「賃借権」は相続されるため、
このように、
す。
使用貸借に借地権はある？借地借家法と税金の扱い
使用貸借では借地権は発生しない
借地権とは、のことです。使用貸借は「賃借」ではないため、土地を借りて家を建てても。
そのため、借地権のように期間が30年以上保障されたり、更新が続いたりすることはなく、借主が建物の買取りを請求する権利（建物買取請求権）もありません。また、使用借権には財産としての価値がほとんどないため、。
借地権の基本は「借地権とは」をご覧ください。
相続税・贈与税の扱い
親の土地を子が使用貸借で借りて家を建てた場合、。
その代わり、親が亡くなって相続が起きたときは、その土地はされ、借地権の分を差し引くことはできません。
また、親子間で途中から地代を払う賃貸借に切り替えると、権利金を払っていない場合に借地権の贈与とみなされることがあります。しておきましょう。
土地の使用貸借契約が結ばれる主な2つの事例
1つ目は、親が所有する土地に子どもが家を建てて住むケース。
2つ目は、駐車場や資材置き場として無償で貸すケースだよ。
親の土地を使うことで、子どもは土地を購入する費用を抑えられるメリットがあるよ。
ただし、親が亡くなったあと、他の相続人との間で「その土地をどうするのか」が問題になることがあるんだ。
だから、親が亡くなった場合や、子どもが土地を使わなくなった場合の取り決めを、事前に契約書で整理しておくことが大切だよ。
廃材、騒音、車のアイドリング、近隣住民への配慮など、土地の使い方によって問題が起きることがあるからね。
「いつまで使うのか」「終わったらどの状態で返すのか」を決めておくことで、後のトラブルを防ぎやすくなるよ。
土地の使用貸借契約は、特定の条件下でよく見られる形態の契約です。ここでは、以下の2つの具体例を紹介します。
- 親が所有する土地に子が家を建てて住むケース
- 駐車場や資材置き場として無償で貸すケース
それぞれのケースについて、契約の内容や注意点を詳しく理解しておきましょう。
親の土地に子が家を建てて住むケース
親が所有する土地に子が家を建てて住むケースは、です。使用貸借契約の利点として、親子間で金銭的な負担が発生しない点が挙げられます。
また、親の土地を活用することで、子は新たに土地を購入する費用を抑えることが可能です。
このケースで契約を結ぶ際には、です。特に、親が死亡した場合や子が土地を使用しなくなった場合の取り決めを事前に行うことをおすすめします。
使用貸借契約の場合、親が亡くなれば使用貸借契約が相続人に引き継がれ、自動的に解除されることはありません。一方で、借主である「子」が亡くなった場合には、使用貸借契約は終了するのが一般的です。
駐車場や資材置き場として無償で貸すケース
使用貸借契約の事例には、があります。
この場合、土地の所有者が友人や知人、近くで工事をしている建設業者に対して、無償で土地を貸し出します。このケースでは、使用貸借契約により貸主が土地の有効活用ができ、借主はコストを抑えて事業を進めることが可能です。
ただし、です。特に、土地の使用に伴う廃材や排気ガスなどの「環境問題」や、工事の騒音や車のアイドリングなどの「近隣住民への配慮」を考慮し、適切な管理と責任分担を契約書に記載することをおすすめします。
また、借主が使用目的を果たした（契約が終了する）際の土地の原状回復についても明確にしておくことが、トラブルを防ぐポイントとなります。
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土地の使用貸借契約を交わす際の3つの注意点
1つ目は、土地の使用目的を明確にすること。
2つ目は、契約終了後の原状回復を決めておくこと。
3つ目は、契約書を作成することだよ。
だから、「住居用」「駐車場用」「資材置き場用」など、何の目的で使うのかを契約書に明記しておくことが大切なんだ。
契約が終わったときに、建物や工作物を撤去するのか、土地をどの状態に戻すのかを決めておかないと、貸主さんと借主さんの間でトラブルになりやすいよ。
使用貸借は口約束でも成立するけど、親族間ほど「言った・言わない」になりやすいんだ。
契約期間、使用目的、解除条件、原状回復の方法などを書面に残しておくことが、将来のトラブル防止につながるよ。
土地の使用貸借契約を結ぶ際には、いくつかの重要な注意点があります。
これらを怠ると、後々のトラブルにつながる可能性が高いため、慎重に対応することが重要です。
ここでは、土地の使用貸借契約を交わす際の重要な3つの注意点を詳しく解説します。
土地の使用目的を明確にする
土地の使用貸借契約を結ぶ際には、以下のような使用目的を明確にすることが重要です
- 住居用に使用するのか
- 駐車場として使用するのか
- 農地として利用するのか
使用目的が明確でないと、契約後に利用方法を巡って貸主と借主の間で紛争が生じる可能性があります。
たとえば、
契約解除後の原状回復について決めておく
契約解除後の原状回復については、あらかじめ取り決めておく必要があります。原状回復とは、土地を契約前の状態に戻すことです。
たとえば、借主が土地に建物を建てて使用していた場合、契約終了時にその建物を撤去し、元の状態に戻す義務があります。
そのため、
トラブル防止のために契約書を作成する
使用貸借契約は口頭でも成立しますが、です。契約書には以下のように、契約に関するすべての条件を詳細に記載します。
- 契約期間
- 契約の目的
- 契約解除の条件
- 原状回復の方法など
これにより、後々の紛争を未然に防ぐことが可能です。
また、公正証書にしておくと、契約内容を証明する力が高まります。特に、親族間での契約の場合、口頭での合意に頼る傾向がありますが、後々の誤解やトラブルを避けるためにも、必ず書面での契約を交わすことが重要です。
このように、土地の使用貸借契約を結ぶ際には、事前の取り決めと契約書の作成が非常に重要です。これらの注意点を守り、双方にとって安心できる契約を実現しましょう。
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土地使用貸借契約書に記載する主な内容6選
どの土地を貸しているのかが曖昧だと、後から誤解が生まれることがあるからね。
それに、使用貸借では「無償で貸す」という点を明記しておくことも重要だよ。
もし固定資産税や境界確定費用などを借主さんが負担する場合は、その負担内容も書いておくと安心なんだ。
想定できるトラブルをあらかじめ契約書に入れておくことで、後々の紛争を防ぎやすくなるよ。
土地使用貸借契約書は、トラブルを防ぐために重要な書類です。契約内容を明確にし、双方の権利義務を記載する必要があります。ここでは、契約書に必ず記載するべき主な内容を6つ紹介します。
土地の所在地・地番・面積
土地使用貸借契約書には、まず土地の所在地、地番、および面積を正確に記載する必要があります。これにより、どの土地が対象となるのかを明確にし、誤解を避けることが可能です。
特に、
契約期間
契約期間は、土地使用貸借契約書の重要な要素の一つです。契約期間を明確に定めることで、貸主と借主の双方が契約の有効期間を理解し、それに基づいて計画を立てることができます。
さらに、
契約の目的
土地をどのように使用するか、具体的な使用目的を記載することは重要です。使用目的を明確にすることで、契約後の利用方法に関するトラブルを避けることができます。
たとえば「住宅用地として利用する」「駐車場として利用する」などの使用目的によって、契約期間や原状回復の内容が異なります。
また、
無償（著しく低い家賃や地代も含む）である旨
使用貸借契約の特徴であるです。
これにより、借主が地代を支払う義務がないことを明確にし、貸主と借主の間で誤解が生じるのを防ぎます。
また、無償であることに伴い、以下のような特別な条件を付加するのもおすすめです。
- 借主が土地の固定資産税を負担する
- 借主が土地の境界確定費用を負担する
このように、詳細に記載しておくと良いでしょう。
契約日
使用貸借の契約日は、契約の有効開始日として法的に重要な意味を持ちます。特に、契約期間の開始日や終了日、更新のタイミングなどと関連するため、正確に記載するのがおすすめです。
また、契約書の効力が発生するタイミングを明確にすることで、双方の認識を一致させられます。
その他特約条項
契約書には、上記の基本事項に加えて、その他の特約条項も記載することが重要です。たとえば以下の条項です。
- 契約解除の条件
- 借主が死亡した場合の対応
- 原状回復の義務
- 第三者への転貸の禁止
これらの特約条項を明確にすることで、予期しない事態に対する対策ができます。具体的な条件を詳細に記載することで、後々の紛争を未然に防ぐことが可能です。
土地使用貸借契約書のひな型
土地使用貸借契約書は、契約後のトラブルを防ぐために重要な書類です。
ここでは、無償で土地を貸す場合のを紹介します。上で紹介した使用目的・期間・費用負担・借主が亡くなった場合の扱い・原状回復などの条項を入れています。
このひな型は、具体的な契約内容に応じて調整が必要です。
特に、各条項の具体的な内容や条件については、法的な助言を受けながら慎重に決定するようにしましょう。
契約書を作成する際には、弁護士や不動産会社などの専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
まとめ
とはいえ、契約書には、使用目的や契約期間、無償である旨などを明確に記載することが重要です。
また、契約解除後の原状回復や対抗要件の有無についても事前に取り決めておくと、双方にとって有益な契約を締結できます。使用貸借契約書を作成する際には、専門家の助言を受けながら、より安全な契約を実現しましょう。
、使用貸借で貸している土地の返還や整理、相続した底地・借地の売却についてをお受けしています。必要に応じて弁護士・税理士・司法書士とも連携してサポートします。
使用貸借や貸している土地のことでお悩みの方は、ぜひ借地権相談所へ
土地の使用貸借に関するよくある質問
- 土地の使用貸借とは何ですか？
- 地代を受け取らずに（無償で）土地を他人に使わせる契約です（民法593条）。親の土地に子が家を建てて住むケースが典型例です。借主が固定資産税程度を負担しているだけの場合も、使用貸借とされるのが一般的です。
- 使用貸借と賃貸借の違いは何ですか？
- 最大の違いは、地代などの対価があるかどうかです。使用貸借は無償、賃貸借は有償です。そのほか、建物所有目的の土地の賃貸借には借地借家法が適用され、期間が30年以上保障されるなど借主が強く保護されますが、使用貸借には適用されません。また、借主が亡くなると使用貸借は終了しますが、賃貸借は相続人が引き継ぎます。
- 使用貸借で土地を借りて家を建てた場合、借地権はありますか？
- ありません。借地権は建物所有目的の地上権または土地の賃借権のことで、無償の使用貸借は含まれません。借地借家法も適用されないため、期間の保障や建物買取請求権はなく、借主の権利は弱くなります。
- 使用貸借で貸している土地を返してもらうことはできますか？
- 期間を定めていれば期間満了で、使用目的を定めていればその目的に従った使用が終わったときに返してもらえます。期間も目的も定めていない場合は、貸主はいつでも契約を解除して返還を求められます。ただし、家を建てて住む目的で貸している場合は、すぐに返還を求めるのは難しいことが多いため、専門家に相談しましょう。
- 使用貸借中の土地を第三者に売却したら、借主はどうなりますか？
- 使用貸借には対抗要件がないため、借主は新しい所有者に対して使い続ける権利を主張できず、原則として明け渡しに応じる必要があります。ただし、借主の建物が建っている土地は買い手が見つかりにくいため、売却前に借主と話し合っておくことが大切です。
- 借主が亡くなったら、使用貸借はどうなりますか？
- 民法上、借主の死亡によって使用貸借は終了します（民法597条3項）。借主の家族が引き続き使えるようにしたい場合は、契約書に特約を入れておきましょう。なお、貸主が亡くなっても使用貸借は終了せず、貸主の相続人が引き継ぎます。
- 親の土地を使用貸借で借りて家を建てると、贈与税や相続税はかかりますか？
- 使用貸借で借りて家を建てても、借地権の贈与にはならず贈与税はかかりません。相続のときは、その土地は貸していない土地（自用地）として評価され、借地権の分を差し引くことはできません。途中から地代を払う賃貸借に切り替える場合は、借地権の贈与とみなされることがあるため、税理士に相談しましょう。
- 使用貸借の契約書は必要ですか？
- 使用貸借は口約束でも成立しますが、返還の時期や使用目的、借主が亡くなったときの扱いで揉めやすいため、親族間でも契約書を作るのがおすすめです。土地の所在地・地番・面積、期間、使用目的、無償である旨、原状回復、特約などを記載します。このページで土地使用貸借契約書のひな形（Word）をダウンロードできます。
