借地権の相続トラブル事例と
対処法

普通借地権とは「真逆の性質」と言えるのが定期借地権です。

普通借地権と違い契約の更新がありません。

借地としての円滑な活用が期待できるため、土地所有者にとって有利な契約の種類と言えるでしょう。

さらに定期借地権には、以下の3つのタイプがあります。

定期借地権は、期間が満了したら建物を解体して返却します。

ただし建物譲渡特約付借地権に関しては、契約から30年後に土地所有者が建物を買い取ることが可能です。

なお、事業用定期借地権は、事業用の店舗やテナントを建てて利用するための借地権として多く利用されるのが一般的です。

平成4年8月施行の新しい借地借家法が施行される前に「借地契約」を交わしている場合、この旧借地権が適用されます。

平成4年8月以前に借地契約を締結している場合は、更新時期が平成4年8月以降でも「旧借地法」が適用されることを覚えておきましょう。

また、旧借地権では建物の構造などによって契約期間や更新期間が違います。

※契約で期間を定めなかった場合、最初の期間は堅固建物で60年、非堅固建物で30年になります。更新後の期間も、定めがなければ堅固建物30年・非堅固建物20年です。

定期借地権と違い、一度貸すと取り戻すのが難しくなる性質から、土地所有者にとっては不利です。

• ● 土地所有者の承諾
• ● 土地所有者への承諾料の支払い
• ● 借地契約内容の変更など

①土地の返却を求められる

借地権の相続時は、土地の返却を求められやすいタイミングと言えます。

さらに、土地所有者が土地を売却して、新たな土地所有者から「土地の返却」を求められるケースも多いです。

しかし、契約期間中であれば、地代の滞納などの契約違反がない限り、地主は土地の返還を求めることはできません。

また、契約期間が満了するときも、借地上に建物があれば、地主は正当事由がなければ更新を拒めません。正当事由は、次のような事情を総合して判断されます。

• ● 地主と借地人それぞれが土地を使う必要性
• ● これまでの経緯や土地の利用状況
• ● 地主が立退料を支払う申し出をしているか

単に「借地権を相続したから」「地主が代わったから」という理由では、土地の返却は認められないため安心しましょう。

なお、新しい地主に借地権を主張するには、借地上の建物が借地人の名義で登記されていることが必要です（借地借家法第10条）。相続したら建物の相続登記を早めに済ませておきましょう。

②名義変更費用を請求される

借地権を相続した際に、土地所有者から「名義変更費用」を請求されるケースがあります。

本来、名義変更費用は借地権を第三者に売却する際などに必要です。つまり「土地の借主が変更することへの承諾」を土地所有者からもらうための対価と言えます。

しかし借地権を相続した場合、名義変更費用の支払いは必要ありません。

前述したように、借地権の相続には土地所有者の承諾は必要ないからです。

しかし、相続の承諾が必要ないとは言え、少なくとも以下のことを心がけましょう。

• ● 相続により借地人が変更したことを報告する
• ● 必要に応じて、契約者が相続人に代わったことを確認する覚書を交わす（契約内容はそのまま引き継がれます）

土地所有者との良好な関係を維持するために、土地所有者とのコミュニケーションも必要です。

③地代（借地料）を値上げされる

地代を値上げされるケースは、借地権を相続した際によくあります。例えば以下のような理由からです。

• ● 知り合いだったため相場より安く貸していた
• ● なかなか連絡がつかず地代の値上げをお願いできなかった

相続時に、借地契約の内容も承継するため、相続を理由にした値上げに応じる必要はありません。

しかし、固定資産税の上昇や周辺の地代と比べて今の地代が不相当になっている場合は、契約の内容にかかわらず、地主は地代の増額を請求できます（借地借家法第11条）。話し合いがまとまらない間は、自分が相当と考える額を支払い続ければよく、地主が受け取らない場合は法務局に供託できます。

土地所有者と相続人が納得できるように、地代交渉については専門家にご相談することがおすすめです。

④家の建て替えを拒否される

借地権を相続したタイミングで、家の建て替えを検討している方もいるかもしれません。

借地権の相続で、家を建て替える場合は契約書に以下のような「特約条項」があるかどうかを確認しましょう。

• ● 借地上の建物を建て替える際は「土地所有者の承諾」が必要
• ● 借地上の建物を建て替える際は「建て替えの承諾料」が必要

この特約があることで、建物の増改築による土地への不利益を防ぐことができます。

これらの特約条項がある場合は、土地所有者の承諾が必要です。

ただし以下のような条件の場合は、土地所有者の代わりに裁判所へ承諾を求めることができます。

土地所有者と話し合いで決まらないようであれば、裁判所の許可をもらうことも視野に入れておきましょう。

⑤家の売却を拒否される

借地の相続人によっては、相続した家を売却したい方もいるでしょう。既に住んでいる家がある場合は、相続した家を売却することも可能です。

この場合、土地を借りている権利も一緒に売却します。しかし、相続した借地権の種類によって対応が異なります。

地上権とは、他人の土地を使用するための権利のことです。土地所有者の承諾がなくても、土地上にある建物の売却や建て替えが自由にできます。

一方で、賃借権の場合、第三者の土地を借り「建物を所有する」ために設定されている権利になるため、建物を売却・建て替えなど行う場合には、土地所有者の承諾が必要です。

賃借権の場合、土地所有者の承諾を得ずに売却してしまうと借地権の解除される恐れがあるため絶対に取引をすすめてはいけません。
裁判所へ申立を行うなどの方法もあるため、一度「借地権相談所」にご相談ください。

共同相続人との主な2つのトラブル

借地権の相続で、共同相続人がいる場合のトラブルも多くあります。「相続」ならぬ「争続」に発展しないように、事例を確認しておきましょう。
ここで解説するのは、共同相続人とのトラブル事例です。

相続登記に関する法律が変更されました。

これまで不動産を相続しても、登記は義務ではありませんでした。しかし、所有者不明土地の増加という深刻な社会問題に対応するため、相続登記が義務化されました。

相続が発生したことを知った日から3年以内に相続登記を行わなければ、10万円以下の過料が科される可能性がありますので、十分にご注意ください。

相続登記の義務化は2024年4月1日から始まり、それより前に相続した建物も対象です（2027年3月31日までに登記が必要）。

①借地権と底地権を同時に売却

借地権と底地権を同時に第三者に売却することで、買主は「土地建物の所有権」を得ることができます。

借地権や底地権は、単体では価値が下がります。

そのため、同時売却することで買主、土地所有者、借地人ともにメリットを受けることが可能です。

②借地権を土地所有者に売却

借地権を土地所有者に売却することも可能です。これにより、借地権は消滅し、土地所有者が土地・建物の完全所有権を得ることになります。

③借地権を第三者に売却

借地権だけを第三者に売却する方法です。

土地所有者に対して、上記の承諾や支払いが必要になります。

また、借地上の建物をそのまま売却する場合は、建物の状態についても確認しておきましょう。特に築年数が経過した木造住宅では、雨漏りやシロアリ被害などが見つかることもあります。売却後のトラブルを避けるためにも、事前に建物の状態を把握しておくことが大切です。

参考：中古住宅でシロアリ被害を見つけたら？ 中古住宅購入前の「シロアリ被害のセルフチェックポイント」を解説 - シロアリ駆除のアリプロ