地上権とは？
売却と買取のポイント
更新日：2026/07/07
借地権相談所のピピッチです。
今回は、「地上権」について、できるだけわかりやすく話していくよ。
「地上権」
「賃借権」
「法定地上権」
という言葉が出てくることがあります。
特に地上権は、一般的な借地権で多い「賃借権」とは性質が違うから、売却や買取を考えるときにも確認が必要なんだ。
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地上権とは
ただし、一戸建て住宅の借地権では、地上権が設定されているケースはかなり少なくて、実務上は賃貸借契約による借地権が多いよ。
地上権とは、であり、自己使用の為に（建物所有を目的とする）の事を言います。
民法では、「地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する」と規定しており、用益物権（他人の土地を利用する権利）の一つです。「地上権」も「貸借権」も借りているものですので、その存続期間が決まっています。
旧法の場合は堅固建物と非堅固建物での存続期間がさらに変わります。
の存続期間は、更新時における存続期間はとなります。
の存続期間は、更新時における存続期間はとなります。
は存続期間が、更新時における存続期間は、最初の更新で、それ以降であればでの更新となります。
※一戸建て住宅の場合、「地上権」が設定されているケースは非常に稀です。借地権設定のほとんどが「賃貸借」における契約となっております。自身の契約がどちらの契約となっているか、契約書をまず確認してみるのが良いでしょう。
借地権
- 賃借権
- 地上権
建物を所有することを目的とする
地上権者は、第三者へ自由に譲渡したり、
転貸できる点で貸借権と異なる
※借地権のことを俗に「地上権」と呼ぶことがあるが、実務上直面する借地権はほとんど賃借権である場合が多い。
| 旧法 | 新法 | ||
|---|---|---|---|
| 建物構造 | 堅固建物 | 非堅固建物 | 区別なし |
| 存続期間 | 30年以上 | 20年以上 | 30年以上 |
| 更新後の期間 | 30年以上 | 20年以上 | 最初の更新20年以上 2回目の更新10年以上 |
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地上権（物権）と借地権（債権）の違い
一方、賃借権は地主さんとの契約関係にもとづいて土地を借りる権利なんだ。
地上権の場合は、原則として地主さんの承諾がなくても第三者へ譲渡したり、転貸したりできる。
でも、賃借権の場合は、借地権を売却・譲渡するときに地主さんの承諾が必要になるんだ。
地上権のほうが、借りている側にとっては自由度が高いんだ。
さらに、地上権には地主さんに登記義務があり、地上権に抵当権を設定することもできるよ。
一方、賃借権には地主さんの登記義務はなく、賃借権そのものには抵当権を設定できないんだ。
地上権と借地権における一番の違いは、物権であるは、借地権を点です。地主様の承諾許可を取る必要がございません。一方、には、譲渡・売却の際にとなります。
→ 詳しくは借地権の売却について
売買の利便性などの面から考えると、地上権と貸借権が設定されている場合では、地上権のほうが地主様に不利（地上権者に有利）であると思われます。地代の支払いに関しては、地上権・賃借権ともに必要です。
地上権を設定した場合、登記義務があるため、地上権は土地登記簿に登記されているのが一般的です。
|
地上権
物権 ― より強い権利
|
賃借権
債権 ― 一般的な借地権
|
|
|---|---|---|
| 権利の種類 | 物権 | 債権 |
| 登記 | 地主に登記義務あり | 地主に登記義務なし |
| 売却・譲渡 | 地主の承諾不要 | 地主の承諾が必要 |
| 地代 | 契約による 支払義務なしの場合も | 支払義務あり |
| 抵当権 | 地上権に設定可能 | 建物のみに設定可能 |
| 実務上の頻度 | 非常に稀 | ほとんどがこちら |
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法定地上権とは
これを法定地上権というよ。
主なポイントは、抵当権が設定されたときに、すでにその土地の上に建物があること。
そして、その時点で土地と建物の所有者が同じであること。
その後、競売によって土地と建物の所有者が別々になることだよ。
もともと所有権として土地と建物を同一所有者が所有していた場合に、抵当権の実行により競売などで土地と建物の所有者が別々となったときに民法の規定により地上権が設定されることを法定地上権と言います。
逆を言えば、抵当権が設定された当時に土地と建物が同一所有者ではない場合、抵当権が実行されると法定地上権は認められません。これは、すでに土地と建物の名義が異なる場合には借地権（賃借権及び地上権）が設定されているであろうという見解からです。
また、更地の状態で抵当権を設定し、抵当権の登記後に建物が建ち、土地の抵当権が実行された場合も法定地上権は成立しません。
これは更地の評価で抵当権が設定されているため、抵当権者を保護するために法定地上権が成立しないことになっています。
土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。
法定地上権が設定された場合の期間
これは借地借家法第三条に規定されており期間は30年となります。
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借地権相談所では、専門不動産会社として
その為、借地権（地上権含む）に関しての知識・経験共に業界内でも随一であると自負しております。地主様との人間関係の問題や相続に関する問題など、複雑な権利調整を必要とし、それ故トラブルも多く発生致します。地上権の直接買取・地主様との交渉業務など、ご相談・査定共に無料でお受けしておりますので、経験豊富な当社スタッフが迅速かつ
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地上権売却＆譲渡に関する当社の業務の流れについて
1.「無料相談＆お問い合わせ」
お問い合わせの時点で解決してしまうことも多くございますので、どんな些細なことでも、まずは現在地上権者様がお困りのことを率直にお電話、またはメールにてお伝えください。当社の借地権専門スタッフが迅速＆丁寧にご対応させていただきます。
2.「ご提案」
ご相談を受けた後、調査が必要ならば無料にて当社の専門スタッフが対象物件を徹底的に調査し（調査費用等もいただきません）、借地権者様に最適、かつ有益な売買（譲渡）プランのご提案を差し上げます。
3.「ご依頼」
借地権者様が当社の提案するプランにご納得いただいた場合、ここで初めて正式に当社に問題解決の依頼を頂く形となります。同時に今後の解決に向けての手順等につきましても丁寧にお打ち合わせさせていただきます。
4.「交渉」
双方にとって有益で迅速な解決に向け、私どもが地主様と交渉を開始いたします。借地権者様の貴重な時間と手間をお掛けすることはございません。随時、状況を御報告させて頂き、借地権者様が安心して次のステップに望めるよう全力で問題解決を目指します。
5.「解決」
借地権者様の意向をしっかりと受け止め、円満解決できるよう尽力致します。
「借地権について」に関連する項目
借地権
借地権の相続
借地権の売却
借地権の地代・更新・承諾
その他
記事監修
監修者：株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫
2011年4月に入社以来、借地権・底地などの権利関係が複雑な不動産を取り扱い数多くの借地権者様、地主様の問題を解決し、土地・戸建て・マンション
・商業ビルなどあらゆる不動産の再生を行ってきた。
また、弁護士との情報共有を頻繁に行い、借地権・底地の見識を日々深めている。2018年5月、取締役に就任。
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