【借地借家法とは】
旧法（旧借地法）と新法の
違いをわかりやすく解説
更新日：2026/10/01
借地借家法とは？（結論）
借地借家法とは、建物を建てるために土地を借りる人（借地人）と、建物を借りる人（借家人）を守る法律です。1991年（平成3年）に公布され、1992年（平成4年）8月1日に施行されました。それまでの「借地法」「借家法」「建物保護法」をひとつにまとめたものです。
- 1992年7月31日以前の契約：今も旧借地法（旧法）のルールが使われます。更新しても自動的に新法には切り替わりません。
- 1992年8月1日以降の契約：借地借家法（新法）のルールが使われます。
- 新法の大きな違い：更新のない「定期借地権」ができ、存続期間が建物の構造に関係なく30年に統一されました。
借地権相談所のピピッチです。
今回は、「借地借家法」について、できるだけわかりやすく話していくよ。
「旧借地法」
「新法借地権」
「借地借家法」
という言葉が出てくるよね。
現在の法律である借地借家法の違いを理解すること。
そして、自分の契約がどちらなのかを知ることなんだ。
この記事でわかること〔開く〕
借地借家法とは
は、建物を建てる目的で土地を借りる「借地」と、建物を借りる「借家」について定めた法律です。土地や建物を借りる側は、貸す側に比べて立場が弱くなりやすいため、しています。
1991年（平成3年）10月に公布され、されました。それまで別々だった「借地法」「借家法」「建物保護法」の3つが、この法律にまとめられています。この記事では、借地（土地を借りる契約）に関わる部分を中心に解説します。
借地借家法の対象になるのは、です（借地借家法第2条）。月極駐車場や資材置き場のように、建物を建てる目的がない土地の貸し借りは対象外で、民法のルールが使われます。
※ 参照条文：借地借家法（e-Gov法令検索）
旧借地法（旧法）と借地借家法（新法）の違い
ただ、地主さんから見ると「一度土地を貸したら、なかなか返ってこない」と感じやすく、土地を貸す人が減ってしまったんだよ。
主な違いを表にまとめたから、見てみよう。
| 比較項目 | 旧借地法（旧法） | 借地借家法（新法・普通借地権） |
|---|---|---|
| 適用される契約 | 1992年7月31日以前に結んだ契約 | 1992年8月1日以降に結んだ契約 |
| 建物の区分 | 堅固建物（鉄筋コンクリート造など）と非堅固建物（木造など）で区別 | 区別なし |
| 当初の存続期間 | 堅固：60年（契約で定める場合は30年以上） 非堅固：30年（契約で定める場合は20年以上） |
30年（契約でこれより長く定めることも可能） |
| 更新後の期間 | 堅固：30年、非堅固：20年 | 1回目：20年、2回目以降：10年（合意でこれより長くすることも可能） |
| 地主の更新拒絶 | 正当事由が必要 | 正当事由が必要（立退料の提供なども考慮して判断） |
| 建物が朽ちた場合 | 期間の定めがない契約などでは、建物の朽廃で借地権が消滅することがある | 朽廃による消滅の規定はない |
| 更新後に建物が滅失した場合 | 再築について地主に異議を述べる権利があるが、解約申入れの規定はない | 地主の承諾なく残存期間を超える建物を建てると、地主から解約を申し入れられることがある |
| 定期借地権 | なし | あり（更新のない借地権） |
※ 旧法の存続期間・更新後の期間は、契約で期間を定めたかどうかで変わります。実際の扱いは契約書の内容によりますので、個別のケースはご相談ください。
一番大きな違いは、です。旧法の借地権は、地主に正当事由がない限り更新が続くため、実質的には土地がなかなか返ってこない仕組みでした。新法では、最初から「期間が終わったら返す」と決めた定期借地権を選べるようになり、地主が安心して土地を貸せるようになりました。
また、普通借地権の存続期間は、建物の構造に関係なくされました。一方で、更新後の期間は1回目20年、2回目以降10年と、旧法より短くなっています。
「自分の契約が旧法か新法かわからない」という方も、
契約書をもとに無料でお調べします。
自分の契約は旧法？新法？見分け方
旧法と新法のどちらが使われるかは、で決まります。更新した日ではない点に注意してください。
- ：旧借地法が適用されます。その後に何度更新しても、旧法のままです。
- ：借地借家法が適用されます。
- ：結び直した契約には新法が適用されます。地主から「新しい契約書にしたい」と言われたときは、内容をよく確認してください。
契約書に「定期借地権」「借地借家法第22条」「公正証書」などの記載があれば、定期借地権の可能性があります。
相続などでも、あきらめる必要はありません。地代の領収書や通帳の記録、建物の登記簿（いつから建物があるか）、地主側の控えなどから、契約の時期を推定できることがあります。口約束で始まった借地でも、建物を建てる目的で地代を払っていれば借地権として扱われます。
新法の「普通借地権」と「定期借地権」の違い
普通借地権は更新があるタイプで、地主さんが更新を断るには正当な事由が必要だよ。
種類が3つあって、期間や終わり方が違うんだ。
普通借地権
存続期間はで、更新後は1回目が20年以上、2回目以降が10年以上です（借地借家法第3条・第4条）。地主が更新を拒むにはが必要で、土地を使う必要性や、これまでの経過、立退料の提供などを総合して判断されます（第6条）。
期間が満了して更新されなかったときは、借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（建物買取請求権、第13条）。
定期借地権（3種類）
| 種類 | 存続期間 | 用途 | 契約の方法 | 期間満了時 |
|---|---|---|---|---|
| 一般定期借地権（第22条） | 50年以上 | 制限なし（住宅にも使える） | 公正証書などの書面、または電磁的記録 | 原則として建物を取り壊して更地で返す |
| 事業用定期借地権（第23条） | 10年以上50年未満 | 事業用の建物のみ（居住用は不可） | 公正証書が必須 | 原則として建物を取り壊して更地で返す |
| 建物譲渡特約付借地権（第24条） | 30年以上 | 制限なし | 特に定めなし（書面での契約が一般的） | 地主が建物を相当の対価で買い取り、借地権が消える |
このほか、工事現場の仮設事務所のように、には、存続期間や更新のルールが適用されません（一時使用目的の借地権、第25条）。
借地借家法で借地人を守る主なルール
借地借家法には、借地人と地主のトラブルでよく使われるルールがあります。旧法の契約でも、多くは同じような考え方で扱われます。
更新の拒絶には正当事由が必要（第6条）
期間が満了しても、借地人が使い続けたいと望めば、地主は正当事由がない限り更新を拒めません。→ 借地権の更新について詳しくはこちら
地代の増減を請求できる（第11条）
税金や地価の変動、近隣の地代と比べて不相当になった場合、地主も借地人も地代の増額・減額を請求できます。話し合いでまとまらなければ、調停や裁判で決めます。→ 借地権の地代について詳しくはこちら
建物の登記があれば第三者に対抗できる（第10条）
地主が土地を売って地主が変わっても、があれば、新しい地主に借地権を主張できます。建物が火災などで滅失した場合も、土地の見やすい場所に掲示をすれば、滅失の日から2年間は対抗力が保たれます。
地主が承諾しないときは裁判所の許可を求められる（借地非訟、第17条〜第20条）
建替え・増改築や、借地権を第三者に売るときに地主が承諾してくれない場合、裁判所に承諾に代わる許可を求めることができます。→ 借地非訟について詳しくはこちら → 承諾料について詳しくはこちら
借地権に関わる最近の法改正・制度変更
相続登記の義務化（2024年4月1日から）
不動産を相続したことを知った日からになりました。正当な理由なく登記をしないと、の対象になります。2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、する必要があります（法務省）。
借地の場合、登記の対象はです。建物の登記は、地主が変わったときに借地権を主張するための大切な根拠（第10条）にもなります。親から借地上の家を相続したまま名義を変えていない方は、早めに相続登記を済ませましょう。なお、相続で借地権を引き継ぐことに、地主の承諾は原則として必要ありません。→ 借地権の相続について詳しくはこちら
一般定期借地権は電子契約でも可能に（2022年から）
一般定期借地権の特約は、書面だけでなくでも結べるようになりました（借地借家法第22条第2項）。事業用定期借地権は、今も公正証書による契約が必要です。
事業用定期借地権の期間が10年以上50年未満に（2008年から）
以前は「10年以上20年以下」でしたが、2008年1月の改正でに広がりました。
相続した借地権の名義変更や、
旧法契約の更新・売却に迷ったら、まずは無料でご相談ください。
借地借家法に関するよくある質問
- 旧法の借地権で契約しています。次の更新は旧法と新法のどちらになりますか？
- 旧法のまま更新されます。新法が施行されたからといって、旧法の契約が自動的に新法に切り替わることはありません。新法が適用されるのは、1992年8月1日以降に新しく結んだ契約です。
ただし、地主と借地人が合意して、旧法の契約を終わらせて新しく契約を結び直した場合は、新しい契約に新法が適用されます。
- 地主から「新法の契約に切り替えたい」と言われました。応じたほうがいいですか？
- 応じる義務はありません。旧法の契約は、更新後の期間が長いなど、借地人にとって有利な点があります。特に、新しい契約が定期借地権の場合は、期間が終わると更新されずに土地を返すことになります。署名する前に契約書の内容を確認し、判断に迷う場合は専門家にご相談ください。
- 地主に土地を更地にして返してほしいと言われています。
- 旧法の借地権や新法の普通借地権であれば、契約期間中はもちろん、期間満了時も、地主に正当事由がない限り土地の返還を求めることはできません。正当事由があるかどうかは、双方が土地を使う必要性や立退料の提供などを含めて判断されます。
一方、定期借地権の場合は、期間満了時に原則として更地にして返す必要があります。
- 借地を地主に返そうとしたら、建物の解体を求められました。解体費用は誰が負担しますか？
- 借地人の都合で契約を終わらせて土地を返す場合は、原則として借地人が建物を取り壊して更地で返すことになり、解体費用も借地人の負担になるのが一般的です。
一方、期間満了時に地主が更新を拒んで契約が終わる場合は、借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（建物買取請求権）。
借地権は第三者に売ることもできるため、解体費用をかけて返す前に、売却や買取の相談をおすすめします。
- 借地の名義人が亡くなりました。親族が引き継ぐのに承諾料は必要ですか？
- 相続人が借地権を相続する場合、法律上は地主の承諾は不要で、承諾料（名義書換料）を支払う義務もありません。法律で地主の承諾が必要とされているのは、借地権を他人に譲渡・転貸する場合です。地主から請求されることもありますが、支払う義務があるわけではありません。
ただし、相続人以外の人に遺言で借地権を譲る（遺贈する）場合は、地主の承諾が必要です。また、2024年4月から相続登記が義務化されているため、借地上の建物の相続登記は3年以内に済ませましょう。
- 借地上の建物が火事で滅失しました。借地権も消えてしまいますか？
- 火事や地震で建物が滅失しても、それだけで借地権が消えることはありません。ただし、建物の登記で保たれていた「第三者に対抗する力」がなくなるため、その間に地主が土地を売ると、新しい地主に借地権を主張できなくなるおそれがあります。
これを防ぐには、滅失した建物を特定する事項、滅失した日、新しく建物を建てる旨を、土地の見やすい場所に掲示します。そうすれば、滅失の日から2年間は対抗力が保たれます。その間に建物を建て直して登記をしてください。
- 契約書がなく、口約束で借りている土地にも借地借家法は適用されますか？
- 建物を建てる目的で土地を借り、地代を払っていれば、契約書がなくても借地権として借地借家法（契約時期によっては旧借地法）が適用されます。ただし、地代を払っていない無償の貸し借り（使用貸借）は対象外です。→ 使用貸借について詳しくはこちら
