借地借家法とは
旧法と新法の違い
更新日：2026/06/26
ピピッチ
みなさん、こんにちは。
借地権相談所のピピッチです。
借地権相談所のピピッチです。
パパッチ
パパッチです。
今回は、「借地借家法」について、できるだけわかりやすく話していくよ。
今回は、「借地借家法」について、できるだけわかりやすく話していくよ。
ピピッチ
借地権について調べていると、
「旧借地法」
「新法借地権」
「借地借家法」
という言葉が出てくるよね。
「旧借地法」
「新法借地権」
「借地借家法」
という言葉が出てくるよね。
パパッチ
うん。名前が似ていて、どれが何を指しているのか、ちょっとややこしいよね。
ピピッチ
ポイントは大きく分けると、
昔の法律である旧借地法と、
現在の法律である借地借家法の違いを理解することなんだ。
昔の法律である旧借地法と、
現在の法律である借地借家法の違いを理解することなんだ。
パパッチ
今回は、旧法と新法の違い、普通借地権や定期借地権の特徴、まで見ていこう。
旧借地法（旧法）
旧借地法とは、土地について定めた特別な賃貸借契約の規定です。
賃貸人（貸す側）に比べ立場も弱く、経済的にも不利がある借地人（借りる側）を保護するために、民法の規定を修正したり補った法律が旧借地法です。
賃貸人（貸す側）に比べ立場も弱く、経済的にも不利がある借地人（借りる側）を保護するために、民法の規定を修正したり補った法律が旧借地法です。
新借地借家法
平成3年に公布され、平成4年8月より施行されています。新法借地権と呼んだりもします。
この法律改正前の旧法借地権との大きな違いは、更新が認められない定期借地権が新たに新設されたことです。この定期借地権は期間満了後に原則更地で地主さんに返還しなければなりません。また、更新が認められる普通借地権も非堅固・堅固の区別が無くなり当初の契約期間は３０年と定められ、更新期間についても最初の１回目の更新は２０年、以降の更新は１０年と更新期間に変更になりました。
この法律改正前の旧法借地権との大きな違いは、更新が認められない定期借地権が新たに新設されたことです。この定期借地権は期間満了後に原則更地で地主さんに返還しなければなりません。また、更新が認められる普通借地権も非堅固・堅固の区別が無くなり当初の契約期間は３０年と定められ、更新期間についても最初の１回目の更新は２０年、以降の更新は１０年と更新期間に変更になりました。
パパッチ
まず、「旧借地法」と「借地借家法」って何が違うの？
ピピッチ
簡単にいうと、旧借地法は昔の借地契約に使われていた法律で、借地借家法は現在の借地契約に使われている法律だよ。
パパッチ
昔の法律と、今の法律ってことだね。
ピピッチ
そう。
旧借地法は、土地を借りて建物を所有している人、つまり借地人を強く守るための法律だったんだ。
旧借地法は、土地を借りて建物を所有している人、つまり借地人を強く守るための法律だったんだ。
パパッチ
たしかに、土地を借りて家を建てている人が、急に「出ていってください」と言われたら困るもんね。
ピピッチ
その通り。
借地上の建物は、住まいや事業の拠点になることが多いから、借地人の生活や財産を守る必要があったんだ。
借地上の建物は、住まいや事業の拠点になることが多いから、借地人の生活や財産を守る必要があったんだ。
パパッチ
それで、旧借地法では借地人の権利が強く保護されていたんだね。
ピピッチ
うん。
ただ、その一方で、地主さん側から見ると「一度土地を貸したら、なかなか返ってこない」と感じやすい面もあったんだ。
ただ、その一方で、地主さん側から見ると「一度土地を貸したら、なかなか返ってこない」と感じやすい面もあったんだ。
パパッチ
そうなると、地主さんが土地を貸しにくくなるよね。
ピピッチ
そこで、平成4年、つまり1992年8月から、現在の借地借家法が施行されたんだ。
借地人を守りつつ、地主さんも土地を貸しやすくするために、新しい仕組みが整理されたよ。
借地人を守りつつ、地主さんも土地を貸しやすくするために、新しい仕組みが整理されたよ。
パパッチ
新しい法律では、どんな仕組みができたの？
ピピッチ
大きなポイントは、更新がある「普通借地権」と、原則として更新がない「定期借地権」が整理されたこと。
特に定期借地権は、契約期間が終わったら土地を返す前提の借地権なんだ。
特に定期借地権は、契約期間が終わったら土地を返す前提の借地権なんだ。
パパッチ
なるほど。
旧法は借地人を強く守る法律で、新法では借地人と地主さんのバランスを取りながら、土地を使いやすくしたってことだね。
旧法は借地人を強く守る法律で、新法では借地人と地主さんのバランスを取りながら、土地を使いやすくしたってことだね。
ピピッチ
そういうこと。
借地権を考えるときは、まず自分の契約が「旧法」なのか「新法」なのかを確認することが大切だよ。
借地権を考えるときは、まず自分の契約が「旧法」なのか「新法」なのかを確認することが大切だよ。
それは、旧法借地権は貸したら返ってこないとまで言われるくらい借地権者側が法律で守られていました。その為、地主さん側は土地を貸さなくなり、土地の有効利用を促進させるためにできた法律となります。
そんな地主様を守るため、契約期間をしっかりと定めた「改正借地借家法」が制定されたのです。この法律の大きな特徴は確定期限で終了する「定期借地権」、「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用借地権」が制定されたことです。これにより
そのほかに「普通借地権」、「一時使用の賃貸借」が制定されました。
ただし、され、地主様、借地人様双方にとって今でも多くの諸問題をかかえています。
→ 旧法と新法の違いについてもっと詳しく見る
パパッチ
ここで気になるのが、「普通借地権」と「定期借地権」の違いだね。
ピピッチ
この2つのいちばん大きな違いは、更新があるかどうかなんだ。
パパッチ
なるほど。そこがポイントなんだね。
ピピッチ
まず、普通借地権は、現在の借地借家法に基づく、更新があるタイプの借地権だよ。
パパッチ
契約期間はどのくらいなの？
ピピッチ
最初の契約期間は、原則として30年以上。
更新後は、1回目が20年以上、2回目以降は10年以上になるんだ。
更新後は、1回目が20年以上、2回目以降は10年以上になるんだ。
パパッチ
最初は30年、更新1回目は20年、そのあとは10年ずつなんだね。
ピピッチ
そして、普通借地権では、契約期間が終わったからといって、地主さんが自由に更新を断れるわけではないよ。
パパッチ
更新を断るには、正当な事由が必要なんだよね。
ピピッチ
その通り。
借地人の生活や建物の利用状況、地主さん側の事情などをふまえて判断されるんだ。
借地人の生活や建物の利用状況、地主さん側の事情などをふまえて判断されるんだ。
パパッチ
じゃあ、普通借地権は借地人が引き続き使いやすい仕組みなんだね。
ピピッチ
一方で、定期借地権は、契約期間が満了すると原則として更新されない借地権なんだ。
パパッチ
つまり、期間が終わったら借地権も終わる、ということだね。
ピピッチ
そういうこと。
定期借地権は、契約の最初から「期間が終わったら土地を返す」ことを前提にしているんだ。
定期借地権は、契約の最初から「期間が終わったら土地を返す」ことを前提にしているんだ。
パパッチ
普通借地権とはかなり考え方が違うね。
ピピッチ
そうだね。
定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権などの種類があるけど、共通しているのは、更新がないことを前提にしている点だよ。
定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権などの種類があるけど、共通しているのは、更新がないことを前提にしている点だよ。
パパッチ
だから地主さんからすると、将来的に土地が返ってくる見通しを立てやすいんだね。
ピピッチ
その通り。
普通借地権は「更新がある借地権」、定期借地権は「更新がない借地権」と覚えるとわかりやすいよ。
普通借地権は「更新がある借地権」、定期借地権は「更新がない借地権」と覚えるとわかりやすいよ。
パパッチ
自分の契約がどっちなのかで、今後の対応が大きく変わるわけだね。
ピピッチ
だから、契約書を見て、自分の借地権が普通借地権なのか定期借地権なのかを確認することがとても大切なんだ。
借地権に関するよくある質問
- 旧法借地権で契約をしているんだけど、次回の借地権更新時は旧法と新法どちらですればいいの？
- 新法の施行により強制的に新法が適用されるわけではありません。
新法の適用があるのは平成4年8月1日以降に契約した借地権ですので、今回のケースですと次回の借地権更新も行う事が可能です。
当事者間で話あった上で、新法の適用とする場合は、その契約内容が優先されます。
- 地主に土地を更地にして返して欲しいと言われているんだけど・・
- 旧法借地権や普通借地権（新法）で契約を行っている場合、地主様に正当な事由がない限り土地の返却を強制する事はできません。
定期借地権の場合には契約期間満了時に更地にして土地の返却をする必要がございます。
契約期間中であれば、地主様に正当な事由がない限り強制をする事はできませんし、地主は立ち退き料などを支払う必要があります。
- 借地を地主に返そうとしたら建物の解体を要求された。解体費用の負担は？
- 契約書をまずはご確認ください。旧法借地権で契約をしていて、かつ契約書に「更地にして返却をする」との記載がある場合は、原則借地人側の費用負担となります。
上記文言の記載がなく、地主様側で正当な事由がない限り強制を行う事はできません。
- 借地名義人が亡くなった。親族間で名義変更をしようと思うが承諾料を支払わないといけないのか？
- 地主様によってまちまちですが、相続等によって名義変更する場合も名義変更承諾料を請求する場合があるようです。
法律では”他人に譲渡・転貸するときは賃貸人の承諾を受けなければならない”となっています。
相続によって親族が借地権を引き継ぐ場合は、上記の要件に該当しないので、名義変更料（承諾料）を支払う必要はないと思われます。
- 借地上の建物が火事により滅失してしまった。借地権も消滅してしまうのか？
- 自然災害で建物を滅失してしまった場合、それをそのまま放置しておくと借地権としての対抗要件が存在しないことになりますので、借地権は消滅してしまいます。
借地権を存続させる為、借地権者は消滅前に存在した建物を特定するために必要な事項、滅失があった日、新たに建物を建築することを記した看板等を掲示することによって、滅失があった日から2年間に限って建物が存在するのと同様に対効力が認められます。
