借地人による
底地買取と限定価格
更新日：2026/06/26
借地権相談所のピピッチです。
今回は、「借地人さんが底地を買い取る場合の価格」について、わかりやすく話していくよ。
つまり、土地は地主さんのもの、建物は借地人さんのもの、という状態だよ。
底地を買い取ることで、借地人さんは地代の支払いから解放されたり、建て替えや売却がしやすくなったり、資産価値が上がったりする可能性があります。
目次〔開く〕
底地の価格計算の基本理解
特に底地は、借地人さんが建物を所有して土地を使っている状態だから、地主さんが自由に使える更地とは違うんだ。
だから普通の土地とは価格の考え方も違うんだね。
底地は、借地権が設定された土地の所有権だから、借地人さんとの契約内容や地代、将来的に土地が戻る見込みなども価格に影響するよ。
底地の価格算出は、一見難しそうなイメージがありますが、基本的には様々な要素を総合的に考慮し、適切な価格を導き出す作業と言えます。これらの要素には、公示地価や路線価、立地条件、土地の特性、周辺の市場価格などが含まれます。これらの要素を踏まえて、借地人が底地を買い取る際の価格を適切に算出することが求められます。
底地とは
のことを指します。のことで、
底地の価格の出し方
実際の売買では、第三者間で売買される市場価格を基準に考えることが大切なんだ。
底地は、借地人さんを排除して自由に使える土地ではないから、買い手が限定されやすいんだ。
そのため、実際の価格は、地代から見た収益性や、周辺の取引事例をもとに考えることが多いよ。
地代が低ければ、底地から得られる収益も少ないから価格は下がりやすい。
一方で、地代が高ければ価格が上がることもあるけど、近隣相場と比べて高すぎる場合は、そのまま評価されないこともあるよ。
底地の適正価格は、相続税の路線価格の計算方法とは異なります。
適正価格は、第三者間での売買（市場価格）を基準に設定されます。底地を所有するということは、借地人を排除してその土地を自由に利用することはできません。
しかし、借地権が賃借権の場合、借地人から地代を得る権利があり、その地代に基づいた収益価格が重要となります。
地代が低い場合、底地の価格は下がりますが、地代が高い場合、底地の価格が上がることもありますが、地代が近隣相場よりあまりにも高すぎる場合にはこの限りではありません。
ことになっていますが、底地の売買価格は借地権の契約内容によって変動するため、結局のところ、
借地人が底地を買い取る場合は限定価格
借地人さんが底地を買い取ると、土地と建物の権利がひとつにまとまって、所有権化できるよね。
だから、借地人さんが底地を買う場合は、一般の第三者が買う底地価格よりも高くなることがあるんだ。
これが限定価格の考え方だよ。
そこに、所有権化によって生まれるメリット分をプラスして価格を考えるイメージなんだ。
「更地価格 − 借地権価格」だけではなく、そこにプラスアルファが乗ることがあるんだね。
借地人さんにとっては、底地を買うことで資産価値が上がる可能性があるから、一定のプラス分を含めてもメリットがある場合があるんだ。
借地権者が底地を買い取る際には、「限定価格」を適用する場合があります。
限定価格とは
、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、をいう。限定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。
借地権者が底地の併合を目的とする売買は、借地権者が土地と建物を所有することで所有権となり、所有権化することにより市場性が上がり、担保価値も上がります。
資産価値を向上させるという利点から特別な価格設定が行われるとされています。
限定価格の計算方法
借地人が底地を購入する場合、上記でも記載したように資産価値を向上させるという利点から特別な価格設定が行われるとされています。
されます。
所有権化されるメリットからこの【差額分】の部分を底地価格にプラスして購入しても借地権者にとってメリットがあり資産価値の向上が図れるためと言われています。
あくまで目安ではありますがとなります。
借地人が底地を買取るタイミング
底地の買い取りは、借地人さんが買いたいタイミングと、地主さんが売りたいタイミングが一致するかどうかがとても大切だよ。
地主さんが底地の売却を考えやすいタイミングとして多いのは、相続が発生したときだよ。
相続税の支払いや、複数の不動産整理が必要になったときに、底地の売却を検討するケースがあるんだ。
だから、地主さんにとっては、借地人さんに売却するほうがスムーズに進む場合があるよ。
底地を買取るにはタイミングが重要です。多くの場合、地主が底地を売却したいと考えるタイミングと、借地人が購入したいと思うタイミングは必ずしも一致しません。
です。地主が多数の不動産を所有している場合、重い相続税の負担に直面することがあります。その際、最初に処分を検討するのは、借地権の形で貸し出している土地です。
借地権者以外に売却しようとすると、価格が思うように上がらず、また売却までの時間もかかる可能性があります。したがって、のです。
そのため、地主が相続を迎えた時が、借地権者にとって底地を購入する可能性が最も高まるタイミングであると言えるでしょう。
借地人が底地を買取る流れ
地主から底地の買取りを考えているが、どのように話を進めたらいいのかわからない方は以下の流れを参考にしてください。
1.「地主に相談する」
底地を買い取りたい意向があることを地主に伝えます。
地主が底地を手放す、手放さないは自由ですので、この時点で地主に売却意思がない場合には期間を開けてお話しをするのがいいでしょう。
地主に売却意向がある場合は次のステップに進みましょう。
2.「価格交渉」
3.「契約書の作成」
4.「契約の締結」
5.「残金の支払いと土地の引渡し」
6.「所有権移転登記」
借地権相談所は司法書士とも連携していますので不動産登記をサポートいたします。
借地権相談所が底地問題の
解決に向けて全力でサポートいたします。
底地の買取は手段の一つにすぎません。
底地の管理を委託する、借地人との交渉を代行してもらうだけでも、今抱えられている悩みが解消されるかもしれません。
相談は無料ですので、今すぐ借地権相談所へお問い合わせください。
