底地売却
その方法や相場の
出し方など解説
更新日：2026/06/26
借地権相談所のピピッチです。
今回は、「底地の売却方法と相場」について、わかりやすく話していくよ。
「使っていないから売却したい」
「固定資産税の負担が重い」
「でも、底地って売れるの？」
と悩む方も多いです。
底地は、借地人さんが土地を使っているため、通常の更地よりも売却が難しく、価格も低くなりやすい不動産です。
「相続や贈与によって底地を取得したけど、使わないから処分したい」
「投資物件として購入したけど、そろそろ手放したい」
このようなケースで、と考える方は多いのではないでしょうか。
結論から言うと、と言わざるを得ません。売却価格も、更地と比べると1割〜2割程度が相場と、かなり低い金額になることがほとんどです。
ただし、土地を借りている人（借地権者）に売ることができれば、相場の半額程度で売却できる可能性があります。また、借地権者と話し合って同時売却や等価交換後に分割できれば、こちらも相場の半額を目安に売却できる可能性が高まります。
| 底地の売却方法 | 簡単にできるかどうか | 売却相場 更地と比べて |
||
|---|---|---|---|---|
| ①底地の権利のみを売却する | △ | 底地の収益性のが低い場合は買い手が現れにくい | 10％程度 | |
| ②買取業者に売却する | 〇 | 買い取ってもらうだけで簡単 | 10％程度 | |
| 借地人に相談する | ③借地人に売却する | △ | 借地人に購入意思が必要 | 50％程度 |
| ④借地権とセットで売却する | △ | 借地人と同じタイミングで売却が必要 | 30～40％程度 | |
| ⑤所有権化して売却（等価交換） | △ | 借地人と様々な調整が必要 | 30～40％程度 | |
この記事では、「底地とは何か？」という基礎的な知識の説明から、底地を売買する5つの方法について説明します。
目次〔開く〕
底地とは？売却前に知っておきたい基礎知識
もっとわかりやすく言うと、地主さんから見た「誰かに貸している土地」だね。
借地権付きの土地は、借地人さんが持つ「借地権」と、地主さんが持つ「底地」に分かれているんだ。
完全所有権の土地なら、所有者が自由に使ったり売ったりできる。
でも底地は、借地人さんが土地を使っているため、地主さんが自由に建物を建てたり、すぐに更地として売ったりすることは難しいよ。
この記事では底地の売却について詳しく解説していきますが、その前にまず「底地とは何か」をしっかり理解する必要があります。特に、相続や贈与により底地を取得したばかりで「よく分かっていない」という方は、底地について正しく理解してください。
既に知っている方は、「底地の売却の難易度が高い3つの理由」からお読みいただいて構いません。
底地とは「誰かに貸している土地」のこと
底地とは、難しい言葉でいうと「借地権が設定されている土地の所有権のこと」 をいいます。借地権とは、建物所有を目的として第三者から土地を借りる権利のことで、底地とは「誰かに貸している土地」ということです。
あなた（Aさん）が土地を所有している場合、Bさんに貸している土地は「底地」といいます。逆に、Bさんから見ると、その土地はAさんから借りている土地なので「借地」と呼ばれます。
つまり、といえます。
底地・借地権・完全所有権の違い
底地・借地権・完全所有権の違いを表した図が、以下の図となります。
、とに分かれます。土地を借りている人が持っている権利が「借地権」、土地の所有者が「底地（底地権） 」を保有しています。
また、はといわれ、土地の所有者が自由にその土地を使ったり処分したりできます。
底地の売却の難易度が高い3つの理由
1つ目は、購入しても土地を自由に使えないこと。
2つ目は、地代収入による収益性が低く見られやすいこと。
3つ目は、底地の購入ではローンが組みづらいことだよ。
たとえば第三者が底地を買っても、その土地には借地人さんの建物があるから、自分で家やビルを建てることはできないよ。
普通借地権の場合は、地主さん側から一方的に契約を終了させることも簡単ではないんだ。
古い契約では地代が低いままになっていて、収益性が低く見られることもあるんだ。
だから、底地は通常の更地と比べて売却価格が低くなりやすいんだ。
冒頭でも説明した通り、更地と比べると、底地（借地権負担付きの土地）の売却はかなり売却が困難となります。
底地の売却が難しい理由には、以下の3つの理由があります。
- 購入しても土地を自由に使えないから
- 地代収入による収益性が低いから（固定資産税などがかかる）
- 底地の購入時には住宅ローンが組めないから
それぞれ詳しく解説していきますが、この章では、底地を購入する側の立場に立って解説していきますので、読む方も「購入者側の目線」でぜひお読みください。
購入しても土地を自由に使えないから
底地の売却が難しい一番の理由は、底地には借地権が設定されており、です。
土地の購入を検討する人のほとんどは、家やビルなどを建てるために購入をします。しかし、底地は第三者に土地を貸している状態なので、購入者はその土地に自分の建物を建てることができません。
借地権にはいくつか種類がありますが、普通借地権の場合、借地人の権利が強いため、原則として。つまり、なのです。
このようなデメリットがある分、底地の売却価格もかなり低くなります。
なお、定期借地権（期間の定めがある借地権）の場合は、契約が終われば活用できるため、残存期間が短ければ底地の売却価格も高くなります。
底地の購入時には収益性が厳しく判断されるから
購入者が収益物件として底地の権利だけを購入する場合には、底地の収益性が厳しく判断されます。
例えば、借地人が土地を借りて家を建てて住んでいる場合、毎月入ってくる地代がいくらなのか、空室リスクはないのか、維持費（固定資産税や都市計画税など）はいくらなのかを試算した上で、
なお、土地を代々貸している場合、地代の値上げをしていない方も多く、近隣相場より低くなっていることがあります。地代の値上げもできますが、借地人の同意が得られなければ難しいため、現実的ではありません。
このような理由から、です。
底地の購入時にはローンが組みづらい
底地の売却が難しい理由の3つ目は、金融機関は物件に対し担保評価を出しその評価に基づき貸し付けを行います。底地に関しては担保評価が低く、底地を購入したい希望者が現れたとしてもというのが理由です。
※ただし、借地上に立っている建物を所有し居住している借地人が底地を購入して家屋と土地を完全所有にしたいというケースでは、住宅ローンを利用できます。完全所有権となるため担保評価が金融機関にもよりますが借地人が底地権を買い取る場合には申し込みが可能となっています。
底地を売却する場合の5つの方法
1つ目は、底地の権利だけを第三者の投資家に売る方法。
2つ目は、底地専門の買取業者に売る方法。
3つ目は、借地人さんに売る方法。
4つ目は、借地権と底地を同時に売却する方法。
5つ目は、借地人さんと等価交換して、所有権化した土地を売る方法だよ。
第三者に底地だけを売る方法は、収益性が見込める場合なら可能性があるけれど、買い手は限られやすいよ。
ただし、借地人さんに売る場合と比べると、価格は低くなりやすいよ。
借地人さんが底地を買えば、土地と建物の権利がまとまって完全所有権になるから、借地人さんにとってもメリットが大きいんだ。
ただし、借地人さんに購入意思がなければ成立しないよ。
底地の売却は、方法ごとのメリット・デメリットを見ながら、状況に合う進め方を選ぶことが大切だよ。
底地は、実際に土地を活用しているのが借地人（土地を借りている人）なので、簡単に売却することができません。
底地を売却する場合には、主に以下の5つの方法が考えられます。
| 底地の売却方法 | 売却先候補 | 簡単にできるかどうか | ||
|---|---|---|---|---|
| ①底地の権利のみを売却する | 投資家などの第三者 | △ | 底地の収益性のが低い場合は買い手が現れにくい | |
| ②買取業者に売却する | 専門の買取業者 | 〇 | 買い取ってもらうだけで簡単 | |
| 借地人に相談する | ③借地人に売却する | 借地人 | △ | 借地人に購入意思が必要 |
| ④借地権とセットで売却する | 第三者・買取会社 | △ | 借地人と同じタイミングで売却が必要 | |
| ⑤所有権化して売却（等価交換） | 第三者・買取会社 | △ | 借地人と様々な調整が必要 | |
それぞれの方法について詳しく解説していきます。
売却方法①第三者（投資家）に底地の権利のみを売却する
最初に紹介する方法は、です。
例えば、あなた（Aさん）が所有している土地を借りてBさんが家を建てて住んでいる場合、Bさんの状況はそのままに、土地の権利のみを第三者（Cさん）に売却します。
「底地の権利だけ買ってくれる第三者がいるのか？」と思う方もいるかもしれませんが、収益性が見込める状況ならば可能性はあります。投資家は利回りの高さで収益物件の購入を判断するため、
売却方法②底地を買取業者に売却する
次に紹介する方法は、です。底地は一般的に「売却が難しい」とされていますが、不動産業者の中には、底地の買い取りを専門的に行っている業者があります。
この方法は、
2章で底地を借地人や第三者に売却する難しさをお伝えしましたが、です。借地人との交渉などが面倒な方は、買取業者に売却する方法が最もスムーズに売却を進められる方法となります。
ただし、借地人に買い取ってもらう場合と比べると買取価格が低くなるデメリットはあります。借地人と交渉する手間を省きたい方や、なかなか借地人の同意が得られない場合などには検討してみてください。
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売却方法③借地人（土地を借りている人）に売却する
地主が底地を売却する5つの方法のうち、です。あなたの土地を活用している人に、土地の所有権も買い取ってもらうイメージです。
例えば、あなたの土地を借りて家を建てて住んでいる人、あなたの土地を借りて集合住宅を建てて賃料を得ている人に、土地の所有権を売却します。
借地人（土地を借りている人）からしても、今まで払っていた地代や更新料などが無くなるため、メリットが大きい方法といえます。。
ただし、当たり前の話ですが、借地人に土地を購入したい意思がなければ成立しません。です。
とはいえ、この方法が最も底地を高値で売却できる方法なので、まずは借地人に交渉の余地があるか確認してみることをおすすめします。
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売却方法④底地と借地権を同時に売却
4つ目の方法は、です。この方法だと、一般的に流通している土地と全く同じように売却できるため、通常の土地売却相場で売却できるメリットがあります。
ただし、この方法は、
借地権の更新のタイミングや相続が発生したタイミングで、同時売却の可能性について借地人と話し合ってみることから始めましょう。
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売却方法⑤底地と借地権を等価交換して分割する
底地の売却方法として、があります。
Aさんが底地（土地の所有権）を保有し、Bさんが借地権を保有して家を建てて住んでいるとします。ここまで説明した通り、そのままではAさんは底地の売却が難しくなります。そのため、権利をそれぞれに等価交換します。ですが、
借地権を無くして所有権を得ることで、所有地の面積は狭くなりますが、Aさんは土地を売却しやすくなります。
ただし、この方法を行う場合、借地人と足並みを揃える必要があります。借地人と話し合い、土地の形質、大きさ、既存建物の取り壊し費用、交換条件などさまざまな調整を行い、お互いの合意が得られて初めて分割が成立します。底地の所有者が等価交換したいと申し出ても、借地人が応じなければ実現できません。
もちろん借地人にとってもメリットはあり、「ずっとここに住み続けたい」と思っている場合には、土地を所有権化できるのは嬉しいはずです。借地人と一度話し合ってみることをおすすめします。
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【売却方法別】底地の売買金額の目安
第三者に底地だけを売る場合は、市場価格の10％程度が目安になることが多いよ。
底地専門の買取業者に売る場合は、市場価格の10〜20％程度が目安。
スピーディーに売却しやすい一方で、更地のような価格にはなりにくいんだ。
たとえば市場価格が4,000万円なら、2,000万円前後がひとつの目安だね。
借地権と底地を同時に売却する場合や、等価交換して売却する場合は、底地所有者の取り分として30〜40％程度が目安になることがあるよ。
ここでの数字はあくまで目安で、実際の価格は立地、土地の形、地代、契約内容、借地人さんの意向によって変わるよ。
2章では、売却方法別の底地の売買金額の目安について解説しました。ここからは、売買金額の目安を解説していきます。
なお、実際にいくらで売却できるのかは、市場の需要状況や土地の立地、形状などによっても異なるため、あくまで参考程度に捉えてください。
第三者に売却する場合の底地の価格目安：10%程度
底地をは、です。これほどまでに価格が安くなってしまう原因は、借地権が設定されている分、自由に土地を活用できないからです。
借地権にはいくつか種類がありますが、普通借地権の場合、借地人の権利が強いため、基本的には地主は契約更新を拒否できません。つまり、なのです。このようなデメリットがある分、
なお、
投資家に売却する場合は、借地人から毎月いくら回収できるかなど利回りを基に売却額が決まるのが一般的です。
専門業者に底地を売却する場合の価格目安：10～20%程度
です。
4-1同様、更地（借地権など利用制約がない土地）と比べて
しかしながら、売却せずに固定資産税や都市計画税を払い続けることを考えると、1割や2割でも売却したいという方も多いでしょう。第三者に売却するよりも専門業者に買い取ってもらう方が、スムーズにスピーディに売却が完了します。
借地人に売却する場合の底地の価格目安：50%程度
借地権割合にもよりますが、、借地人（土地を借りている人）に底地を売却する場合の価格目安は、が一般的 です。例えば、その土地の市場価格が4,000万円なら、借地人に売却する価格は2,000万円が目安となります。
もちろん、土地の所在地や需要によってパーセンテージは異なりますのであくまで目安としてください。
最終的にいくらで売却できるかは、借地人との交渉で決まります。
借地権と同時に売却する場合の底地の価格目安：30%～40%程度
借地人と相談しては、通常の所有権付きの土地として売り出せるため、土地全体として、です。
ただし、借地権＋底地の合計＝市場価格となるため、底地の所有者の取り分は底地の分のみです。取り分の割合は借地人と相談になりますが、借地人は国税庁が「借地権割合」を引き合いにして60%～70%程度はもらいたいと主張してくることが多いでしょう。
借地権割合は地域によって30%～90%の範囲で設定されていますが、住宅地の場合は60%～70%程度の地域が多くなります 。実際の取り分は借地人との交渉となりますが、借地権割合に従うとすると、底地の所有者の取り分は30%～40%程度となります。
なお、同時売却を行う場合には、借地人と意見を一致させたり、契約の流れが煩雑になったりする可能性があります。
等価交換して売却する場合の価格目安：ケースによるが30%～40%程度
は、でしょう。
広さの分け方については、借地人と相談して決めていきます。例えば借地権割合をもとに広さを決める場合は、ようです。
例えば、元々の底地が800㎡の広さ（土地全体の価額1億円）で、借地権割合（例えば60%）をベースに等価交換した場合、地主が320㎡（40%相当）の更地を取得することになります。
土地の面積は狭くなりますが、借地権が設定されている土地ではなくなり、自由に使える更地になっているので、底地のままよりは高く売却できるケースが多いと考えられます。
できるだけ高く底地を売却する方法
第三者や買取業者へ売却すると10〜20％程度になりやすい一方で、借地人さんに売却できれば、市場価格の半額程度でまとまる可能性があるからね。
ただし、借地人さんが高齢でローンを組みにくい、今後も住み続けたいけれど購入資金がない、そもそも買う意思がない、ということもあるよ。
価格は下がりやすいけれど、査定金額に納得できれば売却までのスピードが早いのがメリットなんだ。
どちらがよいかは、売却したい理由や時間の余裕、借地人さんとの関係によって変わるよ。
ここまで、更地や完全所有権の土地と比較すると、底地の売却は難易度が高いことを解説してきました。それでも「底地を売却したい！」という場合にはどうしたら良いでしょうか？
底地の売却を成功させるポイントは2つあります。
- 高く売却したいなら、まず借地人に相談しよう
- 借地人に購入意思がない場合は買い取り業者に相談
高く売却したいなら、まず借地人に相談しよう
3章や4章でお伝えした通り、です。第三者や買取業者へ売却すると10%〜20％程度でしか売却できませんが、借地人への売却だと市場への半額程度で買い取ってもらえることが多いからです。できるだけ高く売るなら、売却先は借地人がベストです。
。交渉する場合は、借地人にもメリットがあることを伝え、詳細な条件を決めていきましょう。
借地人に購入意思がない場合は買い取り業者に相談
借地権者にとって底地を取得するのは地代や更新料などの支払いが無くなり、自由に売却できるなど大きなメリットがあります。ですが、借地人が高齢の方で住宅ローンが組めない、住み続ける意思がないなど考え方やタイミングによって底地の購入を断念している方もいます。
底地の場合には、借地人がその土地を使用しているため地主さんは自由にその土地を使用することができず、借地人に立ち退いてもらうにも地主側に正当な事由が必要になり底地をエンドユーザーに売却するのは難しい理由となっています。
借地人も第三者にも底地の売却が難しい場合、売却先候補として挙がるのは底地の取り扱いがある不動産会社が挙がります。
不動産会社に売却するです。となるのでとなります。早急にお金が必要などでスピード感ある不動産会社に売却するのは大きなメリットと言えるでしょう。
「借地権相談所」は底地の買い取りも行っております。まずはご相談くださいませ。
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| 底地は第三者に売却するのは難しいです。上記でも書いた通り、底地は購入後に使用できないなどのデメリットがあり、スムーズに売却に至るケースは少ないのが現状です。借地権相談所は、不動産の整理をしたいと思っている地主様、相続で底地を売却したい地主様をサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。 |
底地の売却についての注意点2つ
1つ目は、底地の所有者名義を確認しておくこと。
2つ目は、相続で取得した底地の場合、相続税の負担に注意することだよ。
相続で底地を取得した場合、名義が先代や先々代のままになっていることもあるから、売却前に確認しておくことが大切なんだ。
もう1つは相続税。
底地は実際の売却価格が低くなりやすい一方で、相続税評価額は思ったより高くなることがあるよ。
だから、相続した底地を売却する場合や、遺産分割がまだ終わっていない場合は、売却価格だけでなく税負担も考えて進めることが大切だよ。
最後に、底地を売却する場合の2つの注意点を解説します。事前に知っておくことでトラブルを避けられるため、しっかり確認しておきましょう。
- 底地の所有者名義を確認しておこう
- 底地の相続税は高くなる可能性がある
底地の所有者名義を確認しておこう
底地に限らず土地を売却する場合には、売却主と登記上の名義が一致していなければ売買契約を締結できません。そのため、
土地の所有者名義は、登記事項証明書（昔の呼び名では「登記簿謄本」）で確認できます。手元にない場合は、法務局の窓口やオンライン請求で取り寄せができます。登記事項証明書は誰でも請求可能です。
なお、です。古くからある土地の場合、底地の名義が先代や先々代のままということも良くあるので、事前に確認しておきましょう。
底地の相続税が高くなる可能性がある（相続で取得の場合）
親の死亡により所有していた底地を受け継いだなど、しましょう。
土地にかかる相続税は、相続税路線価という「道路ごとに設定された標準価額」を基に計算されます。土地の時価ではないため、実際には更地の1割程度でしか売却できない底地よりも高く評価される可能性があるのです。
そのため、実際の底地の売却額に対して、納める相続税額の負担が重くなる可能性がある点に注意しましょう。もし「遺産分割協議がまだ終わっていない」「底地を相続するか迷っている」という方は、この点を考慮した上で遺産分割を進めていきましょう。
お悩みがある方はご相談ください。
- 「所有権化して売却したいが、借地人が承諾してくれず土地を明け渡してくれない」
- 「固定資産税が高くて地代収入がほとんど残らないため売却してしまいたい」
- 「底地を売却したいが買い手が見つからない」
- 「底地を相続する人もいないので今のうち資産整理したい」
- 「底地を売って、早く換金したい」
など底地を売却したい地主様へ。
底地の売買も、借地権の売買とはまた違うトラブルが多いようです。
例えば「底地の売買」といいますと、借地権者様に底地を買い取ってもらうケースもあると思います。
ただし、借地人の皆様は「ここにまだ住みたい」などのご希望もあり、中々スムーズに売却に至るケースは少ないのが現状です。
そこで借地権相談所は、借地権者様と地主様双方にとってメリットのある提案をし、円満に売買（売却）できるようにサポートいたします。
また、当社にて底地の買い取りも積極的に行っております。
底地の売買に関することも借地権相談所に何でもご相談ください！
底地売却の流れ
1.「無料相談＆お問い合わせ」
当ホームページに書いていない事や、どんな些細なことでも地主様がお困りのことを率直にお電話、またはメールにてお伝えください。
2.「ご提案」
ご相談を受けた後、当社の専門スタッフが対象物件を徹底的に調査し、地主様にとって最適、かつ有益な売買プランのご提案を差し上げます。
3.「ご依頼」
地主様が当社の提案するプランにご納得いただいた場合、ここで初めて契約に向けて動く形となります。同時に今後の契約・決済に向けての手順等につきましても丁寧にお打ち合わせさせていただきます。
4.「契約」
3で条件など摺合せしたものを契約書面に記載し売買契約となります。
5.「決済」
残金のお支払いと物件の引き渡しとなります。
