底地は物納できる？
相続税が払えないときの要件と手続き

底地の物納とは？相続税を物納する方法

パパッチ

そもそも、底地の物納ってどういう仕組みなの？

ピピッチ

底地の物納とは、相続税を現金ではなく、相続した底地で納める方法のことだよ。
具体的にどういう仕組みか、気になる？

パパッチ

うん。お金の代わりに、底地そのものを国に納めるってことだよね。

ピピッチ

そう。
相続財産の多くが不動産だと、評価額に応じた相続税を現金で用意するのが難しい場合があるよね。
そんなとき、底地で納税できる可能性があるのが「物納」なんだ。
ただし、物納には様々な条件があるよ。詳しくは下の解説を読んでみてね。

パパッチ

底地はすぐに高く売れるとは限らないから、納税資金に困ることがあるんだね。

ピピッチ

その通り。
「払えないから底地で納めます」と簡単にできるかどうか、次のセクションで要件をしっかり確認してみてね。

底地の物納とは相続税を納める手段の一つです。
相続が発生した際、相続人は相続税を支払う必要があります。
相続した資産が現金であればそのまま相続税の支払いに充当することが出来ますが、相続した資産が土地や建物などの不動産である場合、その評価額に応じた相続税を現金で支払う必要があります。

そのため、相続人に十分な現金の用意がない場合は支払いが難しくなってしまいます。
そんなときのために、現金ではなく底地で納税する「底地の物納」という選択肢があります。
底地の物納が認められた場合、底地の地主は国になります。

物納とは財産による納税方法

物納とは相続税を相続財産で支払うことです。
相続税は現金での納付が原則ですが、どうしても難しい場合は、一定の条件を満たすことで延納することができます。
延納とは納付期限を延長することで、利子が発生します。
延納でも支払いが困難かつ、条件を満たした場合に物納が可能になります。
物納できる財産は相続によって取得した財産のみです。

物納に適用可能な資産とその優先度

パパッチ

物納って、現金で払えないときなら、どんな財産でも使えるの？

ピピッチ

実は、何でも物納できるわけではないよ。
物納できる財産には優先順位があって、さらに「国が管理・処分しやすいか」がとても重要になるんだ。

パパッチ

底地は不動産だから、物納できそうに思えるけど、実際はどうなの？

ピピッチ

底地は不動産だから第1順位には入るよ。
でも、底地だから必ず物納できるわけじゃないんだ。
具体的にどんな条件があるかは、下の解説で確認してみてね。

パパッチ

権利関係や境界の問題が底地には出やすそうだね。

ピピッチ

そう。底地を物納するには、借地人さんとの関係や境界・担保権の整理が必要になるよ。
「物納劣後財産」という考え方もあるから、詳しくは下の解説を見てみてね。

物納には適用可能な資産が定められています。
また、適用可能な資産の中でも優先度が決められており、すべての資産が同等に扱われるわけではありません。

物納のメリットデメリット

パパッチ

物納には、どんなメリットとデメリットがあるの？

ピピッチ

現金を用意しなくても納税できる可能性があるのが大きなポイントだよ。
ただし、デメリットも見逃せないよ。どんな点が注意が必要か、考えてみた？

パパッチ

手続きが大変そうなのはわかるけど、他にも何かある？

ピピッチ

うん。メリット・デメリットそれぞれの具体的な内容は、下の解説で確認してみてね。
物納が本当に自分の状況に合っているかを判断するうえで大切な情報だよ。

ここまで物納の要件や手続きについて説明してきましたが、ここで物納のメリットとデメリットについて解説します。

物納のメリット

物納の大きなメリットは譲渡所得税がかからないことです。（物納許可限度額まで）
また、物納の収納価額は原則として相続税評価額（小規模宅地等の特例を使った場合は特例適用後の価額）です。底地は売ると相続税評価額より安くなりやすいため、評価額のまま納税に充てられる点は売却より有利になることがあります。
さらに、自分自身で買い手を見つけて現金化する必要がないというのもメリットといえるでしょう。ただし、物納には申請に関する手間がかなり大きいため売却の手続きのほうが簡単という捉え方もあります。

物納のデメリット

一方でデメリットは、書類の提出期限を延長した期間や、書類の訂正を求められた期間などに利子税がかかることです。申請が却下された場合も、納期限の翌日から却下の日まで利子税がかかります（税務署の審査期間は原則として免除されます）。
そもそも物納が認められるケースは非常に少なく、追加の書類提出や訂正を求められたりなど手間が多いことが最大のデメリットとなっています。

底地の相続税計算方法

パパッチ

底地の相続税評価は、どうやって考えるの？

ピピッチ

路線価をもとに計算するんだけど、底地には「借地権割合」を使う点が普通の土地と違うよ。
計算の仕組み、気になる？

パパッチ

うん。相続税評価額と実際の売却価格って、違うの？

ピピッチ

ここが底地の大事なポイントだよ。
相続税評価額よりも実際の売却価格が低くなることがあるんだ。
具体的な計算式や注意点は、下の解説で確認してみてね。

パパッチ

だから、底地を相続するときは、評価額だけでなく「実際にいくらで売れるのか」も確認したほうがいいんだね。

ピピッチ

その通り。
納税資金を準備するうえでは、相続税評価額と実際の売却見込み額の差を事前に把握しておくことが大切だよ。

底地の相続税は路線価による評価額を用いて計算します。
相続税額の計算については、他の資産状況にもよるため専門家に相談するようにしましょう。
路線価による評価額の算出方法は次のとおりです。

路線価による相続税計算

路線価は、道路に面している土地の価格を示す指標です。
路線価による更地価格（自用地評価額）に「1 − 借地権割合」を掛けることで底地の評価額を算出できます。
借地権割合とは、土地に対し借地権の割合を示す数値です。国税庁が30～90％（10%刻み）の間で定めており、一般的に価値の高いエリアは高く設定されています。
借地権割合は借地権の割合を表す数値のため、（1-借地権割合）によって底地の割合が算出されます。
よって底地の価格の計算式は以下のとおりです。

底地の評価額 ＝ 自用地評価額（路線価 × 地積）×（1 − 借地権割合）

相続前に底地を整理するアプローチ

パパッチ

物納が難しい場合は、どうすればいいの？

ピピッチ

実は、物納以外にも選択肢はいくつかあるよ。
どんな方法が考えられると思う？

パパッチ

売却？借地人さんへの打診？

ピピッチ

その通り！
売却・借地人さんへの打診・専門会社への売却・相続放棄など、状況によって最適な方法は違うよ。
それぞれのメリット・注意点は下の解説で確認してみてね。

パパッチ

「底地を相続したけど相続税が払えない」
「物納できるか知りたい」
「売却したほうがいいのか迷っている」
そんなときは、早めに相談してみてね。

ピピッチ

借地権相談所では、底地の買取・売却・相続税に関する士業との連携相談を受け付けています。
お気軽にご相談ください。

相続税対策は相続が発生する前に行うのが効果的です。相続前に底地を整理する選択肢についてご紹介します。

物納が難しい底地は売買を考慮

物納は条件が厳しく、手続きが煩雑で手間も多いことから難しいというお話はしてきました。
物納が難しい場合、底地を売却して相続税に充当する方法があります。
さらにいえば、底地の評価額は実際の取引価格よりも高くなってしまうことがあるため、相続前に売却をしてしまうのがおすすめです。

テナント（借地人）への売却が望ましい

底地の売却は、第三者よりも底地上の建物を所有しているテナント（借地人）が最も高く買ってくれる可能性が高いです。
地代を払わなくて済む、建物の資産価値が上がるなどテナント（借地人）にもメリットがありますので、まず最初に打診してみるのが良いでしょう。
交渉を不動産会社に依頼することも出来ます。

専門の不動産会社による売却

早く現金化したい場合、あるいは借地人に購入を断られた場合は、底地の専門の不動産会社に売却をすることができます。
短期間で売却できるため、相続発生後など時間がない人には現実的な方法です。
ただし、不動産会社の買取価格は概ね更地価格の10％〜20%程度です。
相続後の売却の場合は、相続税額に満たない可能性がありますので、やはり早めの対応が好ましいです。

相続を放棄する選択肢も

相続税の支払いが困難な場合、相続放棄という選択肢も考えられます。
相続放棄を行うと、資産だけでなく、負債も継承しなくなります。手続きは、相続が始まったことを知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てる必要があり、底地だけを放棄することはできません。
しかし、価値を持つ形見なども放棄の対象となるため、注意が必要です。
相続放棄をすると、相続に関する手間や問題も避けることが可能となります。