賃借権とは？
借地権との違いをわかりやすく解説
更新日：2026/10/08
賃借権とは（結論）
- 意味：賃貸借契約にもとづいて、賃料を払って土地や建物を借りて使う権利です。貸主に対する「債権」で、借りる人を「賃借人（賃借権者）」と呼びます。
- 借地権との違い：借地権は「建物を所有する目的の地上権または土地の賃借権」のこと。つまり建物所有目的の土地の賃借権＝借地権で、実際の借地権のほとんどがこれにあたります。
- 地上権との違い：賃借権は、売却（譲渡）や転貸に地主の承諾が必要です。地上権（物権）は承諾なしで売却できます。
- 期間：民法上の上限は50年（2020年3月までは20年）。建物所有目的の土地の賃借権は借地借家法で30年以上、建物の賃貸借には上限がありません。
- 登記：賃借権そのものの登記は少なく、借地なら借地上の建物を本人名義で登記、借家なら建物の引き渡しで、新しい所有者にも権利を主張できます。
借地権相談所のピピッチです。
今回は、「賃借権」について、わかりやすく話していくよ。
「賃借権」
「地上権」
「土地賃貸借」
という言葉が出てくることがあるよね。
特に借地権では、一般的に多いのが「賃借権」だよ。
今回は、賃借権とは何か、どう成立するのか、期間や保護、終了するケース、権利と義務まで順番に見ていきます。
目次〔開く〕
賃借権とは、賃貸借契約によりで、とがあります。（物件の持ち主や土地所有者）の、。
民法では、（2020年3月までは20年）と定められています。また、土地や建物が相続されて場合はもちろん、売却された場合でも、後で説明する対抗要件を備えていれば、賃借人は引き続きできます。この賃借権に関しては、民法や借地借家法で取り扱われています。
借地権は、を表します。においては、長期契約が求められるため、賃借権のとされています。
また、ものの、ため、賃借人の生活が不安定になることがあります。
これを解消するために、借地借家法では借地の場合はで借地権を、借家の場合は建物引き渡しにより借家権をが設けられています。
賃借権とその概要
借地権の場面でいうと、地主さんから土地を借りて、その土地の上に建物を所有・利用するための権利だよ。
地上権は「物権」といって、権利としてかなり強い性質を持っているよ。
一方、賃借権は「債権」といって、地主さんとの契約関係に基づく権利なんだ。
賃借権には、土地や建物を使う権利がある一方で、賃料や地代を支払う義務もあるよ。
とは、賃貸借契約に基づいてのことです。これにより、賃借人はを得ることができます。
しかし、賃借権にはも伴います。本記事では、賃借権の基本的な概要と借地借家法の規定に基づいて解説します。
賃借権と借地権・地上権・借家権の違い
賃借権は、借りるもの（土地か建物か）や目的によって呼び方が変わります。土地や建物を借りる権利をまとめて、土地を借りる権利を、建物を借りる権利をと呼びます。
このうち、、にあたり、どちらも借地借家法で強く保護されています。駐車場や資材置き場として土地を借りる場合は、建物の所有が目的ではないため借地権にはならず、民法のルールだけが適用されます。
| 賃借権（一般） | 借地権（土地の賃借権） | 地上権 | 借家権 | |
|---|---|---|---|---|
| 権利の性質 | 債権 | 債権 | 物権 | 債権 |
| 借りるもの | 土地・建物・物 | 建物を所有するための土地 | 建物などを所有するための土地 | 建物 |
| 適用される法律 | 民法 | 民法＋借地借家法 | 民法（建物所有目的なら＋借地借家法） | 民法＋借地借家法 |
| 存続期間 | 最長50年 | 30年以上（旧法は20年・30年以上） | 契約による（建物所有目的なら30年以上） | 上限なし（1年未満は期間の定めなしとみなす） |
| 売却・転貸 | 貸主の承諾が必要 | 地主の承諾が必要（裁判所の許可で代えられる） | 地主の承諾は不要 | 貸主の承諾が必要 |
| 第三者への対抗 | 賃借権の登記 | 借地上の建物の登記でも可 | 地上権の登記 | 建物の引き渡しでも可 |
なお、「貸借権（たいしゃくけん）」「賃貸借権」と書かれることがありますが、法律上の正しい言葉はです。地上権との違いは「地上権とは？借地権との違い」、借地権の全体像は「借地権とは」で詳しく解説しています。
賃借権の成立
土地の場合は、地主さんと借地人さんが土地賃貸借契約を結ぶイメージだね。
ただし、後から「契約期間はいつまでか」「地代はいくらか」「建て替えや売却はできるのか」で揉めることがあるから、書面で契約しておくのが一般的で安心だよ。
特に賃借権は、地主さんの同意がない限り、原則として権利の譲渡や転貸はできないよ。
だから、売却や第三者への貸し出しを考えるときは、契約内容と地主さんの承諾が重要になるんだ。
賃借権は、賃貸人と賃借人がすることで成立します。この契約は、ですが、書面での契約が一般的です。賃借権は、限り、（民法612条）。無断で譲渡・転貸すると、契約を解除されるおそれがあります。
賃借権の期間
建物の賃貸借については、現在では20年を超える期間の契約もできるようになっているんだ。
それから、平成4年（1992年）8月より前に契約した土地賃貸借契約は、旧法賃借権と呼ばれることがあるよ。
旧法では、堅固建物か非堅固建物かによって期間の考え方が違うんだ。
だから、古い借地契約では、契約した時期や建物の構造を確認することが大切だよ。
民法では、と規定されています（民法604条。2020年3月までは最長20年でした）。ただし、については、平成11年の（2000年施行）により、この（借地借家法29条2項）。
その結果、でも、の建物賃貸借契約もとなっています。
する場合、賃借権の（新借地借家法）とされています。これは、建物を所有する目的での土地賃貸借においては、長期契約が求められるためです。
また、に契約した建物所有目的の土地賃貸借はとも呼ばれ、旧借地法のルールが適用され続けます。存続期間は、（期間の定めがない場合は60年・30年）、更新後は堅固建物30年・非堅固建物20年です。詳しくは「借地借家法とは？旧法と新法の違い」をご覧ください。
賃借権の保護
ただし、民法上は賃借権を第三者に主張するには登記が必要になることがあるよ。
でも実際には、地主さんに賃借権の登記義務がないため、賃借人さんの立場が不安定になることがあったんだ。
賃借権は、土地や建物が相続されて場合は、当然に新しい賃貸人に引き継がれます。売却された場合も、対抗要件を備えていれば、賃借人は引き続き。
これにより、されることができます。
ただし、民法ではため、賃貸人に登記義務がないことが問題とされていました。
これを解消するために、借地借家法では、（借地借家法10条）で借地権を、（同31条）により借家権を措置が設けられています。
賃借権を登記しないとどうなる？
賃借権の登記も、借地上の建物の登記もしていない場合、土地が第三者に売却されると、新しい所有者に借地権を主張できず、明け渡しを求められるおそれがあります。
特に注意したいのは、です。たとえば、親から相続した建物を親の名義のままにしている、家族の名義で登記している、といったケースでは、対抗力が認められないことがあります。相続した場合は、早めに建物の相続登記を済ませておきましょう。
賃借権の終了
ただし、定期借地権や定期借家のように、契約期間満了で終了する前提の契約もあるから、契約の種類を確認する必要があるんだ。
賃借権は守られる権利だけど、契約上の義務を果たすことも必要なんだ。
賃借権は、します。
また、や、場合など、があったときにもことがあります。
ただし、借地や借家では、期間が満了しても賃貸人が更新を拒むにはが必要で、簡単には終了しません。また、賃料の滞納などを理由に解除する場合も、の違反が必要とされています。を申し出ることも可能です。
賃借人の権利と義務
借りている物件について、必要に応じて修繕や改善を求められる場合もあるんだ。
勝手に用途を変えたり、無断で第三者に貸したりすると、トラブルになることがあるよ。
そして、契約に従って賃貸物件を使わせる義務があるんだ。
借りている人から必要な修繕を求められた場合には、内容に応じて対応が必要になることもあるよ。
賃借人には、があります。
には、することや、賃貸人に対して物件のすることが含まれます。
には、や、、が求められます。
賃借権に関するよくある質問
- 賃借権とは何ですか？
- 賃貸借契約にもとづいて、賃料を払って土地や建物などを借りて使う権利です。貸主に対して「使わせてほしい」と請求できる債権で、借りる人を賃借人（賃借権者）、貸す人を賃貸人と呼びます。土地や建物を借りる権利は、まとめて不動産賃借権と呼ばれます。
- 賃借権と借地権の違いは何ですか？
- 借地権は「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」のことです。つまり、建物を建てるために土地を借りる賃借権が借地権にあたり、実際の借地権のほとんどがこれです。駐車場や資材置き場として土地を借りる賃借権は、借地権にはなりません。
- 賃借権と地上権の違いは何ですか？
- 賃借権は貸主に対する債権で、売却（譲渡）や転貸には貸主の承諾が必要です。地上権は土地を直接使う物権で、地主の承諾なしで売却や転貸ができ、地主には登記に協力する義務があります。一戸建ての借地では、ほとんどが賃借権です。
- 賃借権と借家権の違いは何ですか？
- 借家権は、建物を借りる賃借権のうち借地借家法で保護されるものです。土地を借りる借地権と同じく、貸主が更新を拒むには正当事由が必要で、建物の引き渡しを受けていれば、建物が売却されても新しい所有者に権利を主張できます。
- 賃借権は債権ですか、物権ですか？
- 賃借権は債権です。ただし、不動産の賃借権は、登記や借地上の建物の登記、建物の引き渡しによって第三者にも権利を主張でき、妨害の排除も求められるなど、物権に近い強い保護が与えられています（不動産賃借権の物権化）。
- 賃借権を登記しないとどうなりますか？
- 賃借権の登記も借地上の建物の登記もない場合、土地が第三者に売却されると、新しい所有者に借地権を主張できず、明け渡しを求められるおそれがあります。借地では、借地人本人の名義で建物を登記しておけば対抗できます。建物が親の名義のままなど、名義が違う場合は注意が必要です。
- 賃借権の存続期間はどのくらいですか？
- 民法上の賃貸借の期間は最長50年です（2020年3月までは20年）。建物の所有を目的とする土地の賃借権（借地権）は、借地借家法で30年以上、旧法の借地権は堅固建物30年以上・非堅固建物20年以上です。建物の賃貸借には上限がありません。
- 賃借権（借地権）は売却できますか？
- 売却できます。ただし、賃借権の売却（譲渡）には地主の承諾が必要で、承諾料として借地権価格の10%程度を支払うのが一般的です。地主が承諾しない場合は、借地非訟の手続きで裁判所に承諾に代わる許可を求めることができます。借地権相談所では、借地権を直接買い取ることも可能です。
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お任せください
借地権相談所では、専門不動産会社として長年借地権・底地権を取り扱って参りました。
その為、借地権（賃借権含む）に関しての知識・経験共に業界内でも随一であると自負しております。
地主様との人間関係の問題や相続に関する問題など、複雑な権利調整を必要とし、それ故トラブルも多く発生致します。
賃借権（借地権）の直接買取・地主様との交渉業務など、ご相談・査定共に無料でお受けしておりますので、まずはお気軽にお問い合わせ下さい。地主様が売却を承諾しない場合も、借地非訟の手続きを含めて対応いたします（借地権の売却について）。
経験豊富な当社スタッフが迅速かつ丁寧に対応させて頂きます。
賃借権の売却＆譲渡に関する当社の業務の流れについて
1.「無料相談＆お問い合わせ」
当ホームページに書いていない事や、どんな些細なことでも、まずは借地権者様がお困りのことを率直にお電話、またはメールにてお伝えください。当社の借地権専門スタッフが迅速＆丁寧にご対応させていただきます。
2.「ご提案」
ご相談を受けた後、当社の専門スタッフが対象物件を徹底的に調査し（調査費用等もいただきません）、借地権者様に最適、かつ有益な売買（譲渡）プランのご提案を差し上げます。
3.「ご依頼」
借地権者様が当社の提案するプランにご納得いただいた場合、ここで初めて正式に当社に依頼を頂く形となります。同時に今後の手順等につきましても丁寧にお打ち合わせさせていただきます。
4.「交渉」
双方にとって有益で迅速な解決に向け、私どもが地主様と交渉を開始いたします。借地権者様の貴重な時間と手間をお掛けすることはございません。随時、状況を御報告させて頂き、借地権者様が安心して次のステップに臨めるよう全力で取り組みます。
5.「契約・引き渡し」
4の交渉で地主様、借地権者様の双方の合意が取れた場合、売買契約になります。地主様との土地賃貸借契約などを行い物件の引き渡しと残金の支払いになります。
