【底地とは】
底地権の意味と借地権との違いを
わかりやすく解説
更新日：2026/10/16
底地とは（結論）
底地とは、借地権が設定されている土地のことです。地主が土地を所有し、借地人がその土地を借りて自分の建物を建てています。この地主側の権利（土地の所有権）を一般に「底地権」と呼びます。
- 借地権との関係：借地権（土地を使う権利）は借地人、底地（土地の所有権）は地主が持ちます。「借地権 ＋ 底地 ＝ 完全な所有権」のイメージです。
- 自由に使えない：借地人がいる限り、地主は自分で使ったり更地にして売ったりできません。旧法・普通借地権の場合、更新を断るには正当な理由が必要です。
- 相続税評価：更地としての評価額 ×（1 − 借地権割合）。借地権割合60%なら、更地の40%で評価されます。
- 売却価格の目安：底地を専門に扱う不動産会社に売る場合、更地価格の10〜20%程度が目安です。借地人に売れれば、より高くなる可能性があります。
- 税金：土地の固定資産税・都市計画税は地主、建物の税金は借地人が払います。
借地権相談所のピピッチです。
今回は、「底地」と「底地権」についてわかりやすく話していくよ。
「底地って何？」
「普通の土地と何が違うの？」
「相続したらどうすればいいの？」
と悩む方も多いよね。
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目次〔開く〕
底地とは？底地権の意味をわかりやすく解説
地主さんが土地を所有していて、その土地を借地人さんが借りて建物を建てている状態だね。
このとき、地主さん側が持っている土地の権利を「底地権」と呼ぶんだ。
ただし、借地人さんが建物を所有して使っている限り、地主さんはその土地を自由に使ったり処分したりしにくいよ。
そこが普通の所有権とは大きく違うところだね。
ちなみに、駐車場や資材置き場のように、建物を建てる目的がない土地の貸し借りは、ここでいう借地権や底地とは扱いが違うよ。
とは、のことです。借地権には、土地の賃借権と地上権があります。借地人はその土地に自分の建物を建てて住んだり、人に貸したりしています。土地は地主のものですが、借地人がいる限り、地主は借地人を無視して土地を使うことはできません。
このと呼びます。法律上の正式な名前ではなく、借地権が付いた土地の所有権を指す実務上の呼び方です。税金の世界ではとも呼ばれます。
ひとつの土地に地主と借地人の権利が重なっているため、権利関係が複雑な土地といえます。
底地・借地権・更地の違い
| 項目 | 底地（底地権） | 借地権 | 更地（完全な所有権） |
|---|---|---|---|
| 持っている人 | 地主 | 借地人 | 土地の所有者 |
| 土地を使えるか | 使えない（借地人が使う） | 建物を建てて使える | 自由に使える |
| 収入・負担 | 地代を受け取る | 地代を払う | — |
| 土地の固定資産税 | 地主が払う | 払わない（建物分のみ） | 所有者が払う |
| 相続税評価 | 更地評価 ×（1 − 借地権割合） | 更地評価 × 借地権割合 | 更地評価（路線価など） |
駐車場などは底地と呼ばない
たとえば駐車場として使うために土地を借りる場合は、借地借家法が適用されず、
そのため、駐車場として貸している土地は「借地」や「底地」とは呼びません。
借地借家法が適用されないため、契約で決めたルールに従って契約を終わらせやすく、評価の上でも原則として更地（自用地）に近い扱いになります。
底地の種類
底地は、そこに設定されている借地権の種類によって大きく性質が変わるんだ。
大きく分けると、旧法の借地権や普通借地権が設定された底地と、定期借地権が設定された底地があるよ。
建物がある限り契約が長く続くことが多く、地主さん側から更新を断るのは簡単ではないんだ。
一方で、定期借地権が設定された底地は、契約期間が満了すると契約が終わるよ。
更新がないから、地主さんにとっては将来の見通しを立てやすいんだ。
底地は、設定されている借地権の種類によって性質が変わります。ここでは大きく2つに分けて説明します。
旧法の借地権・普通借地権が設定された底地
で、借地人が希望すれば、建物がある限り更新が続くのが基本です。そのため、この底地はです。
地主が更新を断るにはです。借地借家法では、正当の事由について次のように定めています。
(借地契約の更新拒絶の要件）
第六条 前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
正当の事由は、地主と借地人のどちらがより土地を必要としているか、これまでの経緯、土地の利用状況、立退料の申し出などを総合して判断されます。地主側に土地を使う強い必要があり、さらに相応の立退料を払う場合などでなければ、認められるのは簡単ではありません。
また、更新を断ることができた場合でも、借地人は地主に。
このように、のが特徴です。→ 借地借家法の旧法と新法の違い
定期借地権が設定された底地
1992年8月に施行された借地借家法でつくられました。
原則として借地人が建物を取り壊して更地で返します（建物譲渡特約付借地権は、地主が建物を買い取ることで終了します）。立退料も原則として不要です。
定期借地権が設定された底地は、ため、地主にとって将来の計画が立てやすいのが特徴です。
定期借地権には、「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の3種類があります。
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底地の相場（地代・売却価格・相続税評価額）
ただ、古い契約では、これよりかなり安いままになっていることもあるんだ。
売却先は、借地人さんか、底地を専門に扱う不動産会社になることが多いんだ。
借地人さんが一番高く買ってくれる可能性があるよ。
一方で、専門の不動産会社へ売却する場合は、更地価格の10〜20％程度が目安になるけど、早く現金化しやすいというメリットがあるんだ。
底地の相続税評価額は、更地としての評価額から借地権の分を差し引いて計算するよ。
たとえば借地権割合が60％なら、底地の評価は更地の40％になるんだ。
底地からは、地代を受け取る方法と、底地を売却する方法の2つで収益を得られます。それぞれの相場と、相続税評価額・税金について解説します。
地代の相場
地代は地主と借地人の契約で決まるため、一概にはいえません。今も残る借地契約には借地借家法ができる前からの古いものが多く、地代が安いままになっているケースもよくあります。
目安としては、とされています。→ 地代の計算方法と値上げのルール
底地の売却相場
底地は、買った人が自分で土地を使えず、借地契約も簡単には終わらせられないため、一般の買い手はほとんど見つかりません。
そのため、基本的にになります。
| 売却先 | 価格の目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 借地人 | 第三者に売るより高くなりやすい（限定価格） | 土地と建物がまとまり完全な所有権になるため、借地人にとってメリットが大きく、一番高く売れる可能性がある。ただし、借地人に買う資金や意思があるとは限らない。 |
| 底地専門の不動産会社 | 更地価格の10〜20%程度 | 借地人より安くなることが多いが、借地人の同意なしで売れ、すぐに現金化できる。 |
●借地人に売る場合は「限定価格」になる
借地人が底地を買うと、借地権と底地がひとつになり、借地人はを持てます。土地を自由に使えるようになり、売却や建て替えもしやすくなるため、その土地の価値は「借地権の価格＋底地の価格」より高くなります。
このように、特定の相手との取引だからこそ成り立つ、市場価格より高い価格をといいます。底地を借地人に売る場合は、この限定価格の考え方により、第三者や不動産会社に売るよりがあります。
限定価格についてくわしくは「借地人による底地買取と限定価格」をご覧ください。
借地人と地主の間に入って、借地権と底地を一緒に第三者へ売る（同時売却）方法もあります。この場合は完全な所有権として売れるため、それぞれが単独で売るより高く売れることが多いです。
底地の売却について詳しくは「底地は売却できる？売却する方法と相場を詳しく解説」をご覧ください。
底地の相続税評価額
市街地の土地の相続税評価額は、をもとに計算します。路線価は、道路に面する宅地1㎡あたりの評価額を千円単位で示したもので、数字の後ろにで書かれています。
たとえば前面道路に「250D」と書かれていれば、1㎡あたりの評価額が25万円、借地権割合が60%という意味です。
底地（貸宅地）の評価額は、次の式で計算します。
借地権割合が60%なら、更地の評価額の40%が底地の評価額です。→ 借地権割合の調べ方と計算方法
評価方法の違いや実際の売却価格との差は底地の評価方法と価格の計算、相続したときの手続きや期限は底地を相続したときの手続きと注意点で解説しています。
計算例
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 更地としての評価額（路線価250D・100㎡、補正なしの場合） | 25万円 × 100㎡ | 2,500万円 |
| 底地の相続税評価額（借地権割合60%） | 2,500万円 ×（1 − 60%） | 1,000万円 |
| （参考）専門業者に売る場合の目安（更地価格を3,000万円とした場合） | 3,000万円 × 10〜20% | 300万〜600万円 |
このように、ことがよくあります。
相続前の売却・整理がおすすめな理由
一般の不動産は、相続税評価額が実際の取引価格より低くなることが多いため、不動産のまま持っていたほうが相続税の面で有利になりやすいです。
しかし底地は逆で、ため、相続の前に売却して現金化したほうが有利になるケースが多くあります。
また、相続が起きてから相続税を払うために慌てて底地を売ろうとしても、相続税の申告・納付期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）に間に合わなかったり、売っても税額に届かなかったりするおそれがあります。
なお、2024年4月から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をする必要があります。
固定資産税・都市計画税は誰が払う？
固定資産税と都市計画税（市街化区域内の場合）は、毎年1月1日時点の所有者に、されます。
そのため、が、が払います。地代は、この土地の税金を上回る額に設定するのが基本です。
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底地を所有するメリット・デメリット
借地人さんがいる状態だから、新しく入居者を募集しなくても、すでに地代収入が発生しているケースが多いんだ。
建物を所有しているわけではないから、建物の修繕や管理の手間も少ないよ。
契約内容によっては、更新料や建て替え・増改築の承諾料を受け取れる場合もあるんだ。
底地の収益源は基本的に地代だから、一般的な賃貸経営に比べると収入金額は低くなりやすいよ。
古い契約では地代がかなり安く設定されていることもあるんだ。
旧法や普通借地権の場合、建物がある限り契約が続くことも多く、地主さんの都合だけで更地にして売却したり、自分で使ったりするのは難しいよ。
さらに、相続税評価額が実際の売却価格より高くなる可能性もあるから、相続前の対策が重要になるんだ。
底地を持つと、地代による安定した収入が得られます。のがメリットです。
一方で、借地人以外の第三者が投資目的で底地を買うことはあまりなく、多くの方はの立場だと思います。ここでは、そうした方に向けてメリットとデメリットをまとめます。
底地のメリット
借地人から定期的に地代を受け取れます。すでに借地人がいるため、新たに借り手を探す必要がありません。
普通借地権の最初の契約期間は30年以上で、借地人は自分の建物を建てて住んでいるため、
「土地がなかなか戻ってこない」という面がある一方で、長く地代収入が続く土地ともいえます。
また、借地人が土地を返した場合は、自由に使える土地（更地）に戻ります。自分で使う、子どもに譲る、駐車場にする、売却するなど自由に活用でき、売る場合も底地のままより高く売れます。
持っているのは土地だけなので、建物や設備の修理・管理は必要ありません。で、地代でまかなうのが基本です。
契約内容によっては、、借地人がを受け取れます。→ 承諾料の相場
底地のデメリット（リスク）
収入は基本的に地代だけなので、一般の賃貸経営に比べると収入はかなり少なく、のが一般的です。古い契約では地代が周辺の相場より安いままになっていることもあり、地代で大きく稼ぐのは難しいでしょう。
借地契約は期間が長いため、契約当初と今とでは地価も固定資産税も大きく違うことがよくあります。
税金が上がっているのに地代を見直さないと、こともあります。
しかし、ものです。普段から信頼関係ができていればよいのですが、そうでなければのも方法のひとつです。
旧法や普通借地権の底地は、基本的にと考える必要があります。借地人を保護するため、契約期間が過ぎても、地主は正当の事由がなければ更新を断れません。
「自分で住みたい」「子ども夫婦の家を建てたい」「更地にして売りたい」といった地主側の都合だけでは、土地を返してもらうことは難しいのが現実です。
底地を第三者に売るのは難しく、に限られます。専門業者の買取価格は更地価格の10〜20%程度が目安のため、相続後に売った場合、おそれがあります。
そのため、底地はのがおすすめです。
よくある底地のトラブル
最近は、地主さんと借地人さんが直接顔を合わせる機会が少なかったり、相続で代替わりして関係性が薄くなったりして、当事者同士だけでは解決しにくいケースもあるんだ。
底地は、ひとつの土地に地主さんと借地人さんの権利が重なっているから、トラブルが起きる前に契約内容や地代、更新、承諾のルールを整理しておくことが大切だよ。
問題が起きた場合は、早めに専門家へ相談するのがおすすめです。
底地は権利関係が複雑な土地のため、トラブルが起きることもあります。最近は地主と借地人が顔を合わせる機会が減っていることや、相続による代替わりで信頼関係を築きにくくなっていることもあり、当事者だけでは解決が難しいケースが多くあります。
は次のとおりです。
トラブルの解決策は「底地のトラブル例と対応策」のページで詳しく解説しています。
トラブルが起きたときは専門家に相談するのが一番ですが、トラブルを防ぐために、底地の管理を専門会社に任せる方法もあります。
「借地権相談所」では、底地にくわしい専門スタッフが、弁護士や税理士と連携して
地代の滞納や更新料の未払いなど、借地人さんとのトラブルでお困りの地主様へ。
弁護士と連携して解決をサポートします。
底地の管理でお悩みの地主様へ
1992年7月までの借地契約に適用される旧法（借地法）は、借地人を強く保護する法律でした。地主は一度土地を貸すと、更新を断って土地を返してもらうことが非常に難しく、裁判で明け渡しが認められても、高額な立退料が必要になることがありました。
そこで1992年8月にが施行され、がつくられました。
ただし、には、更新後も引き続きされます。今も多くの地主様が、に置かれています。
旧法（借地法）は借地人を強く保護
底地に関する地主様のお悩みを受け付けています
当社には、地主様から多くのご相談をいただいています。どんなことでもお気軽にご相談ください。
底地専門のスタッフが親切・迅速に対応します。
土地を明け渡してくれない 更新料を借地人が
支払ってくれない 土地が遠方で仕事も忙しく、
きちんと土地の管理ができない 底地を売却したいが
買い手が見つからない 地代が安いため値上げしたいが
借地人との関係もあるので
誰かに交渉してもらいたい 増改築や更新などの
手続きを誰かに任せたい きちんとした契約書を作りたい
借地権相談所が双方にとってメリットがあるように
解決に向けて全力でサポートいたします。
底地の問題は、借地人という相手がいるため感情も入りやすく、
なかなか思うように解決できないケースが多くあります。
借地権相談所は「中立な第三者」として両者の間に立ち、双方にメリットがある解決に向けて全力でサポートします。
上記以外のお悩みでも遠慮なくご相談ください。
底地に関するよくある質問
- 底地と借地権の違いは何ですか？
- 借地権は、建物を建てるために他人の土地を借りて使う権利で、借地人が持ちます。底地は、借地権が設定された土地の所有権で、地主が持ちます。借地権と底地がそろうと、完全な所有権になります。
- 借地人から土地を返してもらうことはできますか？
- 借地人が合意すれば可能です。合意がない場合、旧法や普通借地権では、期間満了時に更新を断るために正当の事由が必要で、立退料が必要になることも多く、簡単には認められません。地代の長期滞納など重大な契約違反がある場合は、契約を解除できることがあります。
- 底地の売却相場はどれくらいですか？
- 底地を専門に扱う不動産会社に売る場合、更地価格の10〜20%程度が目安です。借地人に売る場合は、より高く売れる可能性があります。借地権と一緒に第三者へ売れば、さらに高くなることもあります。
- 底地の相続税評価額はどう計算しますか？
- 「更地としての評価額 ×（1 − 借地権割合）」で計算します。借地権割合が60%の地域なら、更地の評価額の40%です。実際に売れる金額より評価額のほうが高くなることが多いため、相続前の対策が大切です。
- 底地を相続するとき、借地人の同意は必要ですか？
- 必要ありません。ただし、地代の振込先などが変わるため、相続したことを借地人に早めに伝えておくとトラブルを防げます。また、相続登記は相続を知った日から3年以内に行う義務があります。
- 借地人に地代を滞納された場合はどうすればいいですか？
- まず内容証明郵便で支払いを求めましょう。滞納が長期間続き、地主と借地人の信頼関係が壊れたと認められる場合は、契約を解除できることがあります。1〜2か月の滞納だけでは解除が認められにくいため、早めに専門家に相談するのがおすすめです。
- 底地の固定資産税は誰が払いますか？
- 土地の固定資産税・都市計画税は、土地の所有者である地主が払います。借地人は、自分の建物の固定資産税・都市計画税を払います。
