借地非訟とは？
流れ・期間・費用をわかりやすく解説
更新日：2026/10/08
借地非訟のポイント（結論）
- 借地非訟とは：地主が借地権の売却（譲渡）や建て替え・増改築を承諾しないときに、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める手続きです。
- 使える場面：①譲渡・転貸の許可 ②借地条件の変更 ③増改築の許可 ④競売で取得した場合の譲受許可 ⑤更新後の建物再築の許可、の5つです。
- 期間の目安：申立てから決定まで半年〜1年程度。審問が数回開かれ、鑑定委員会の意見を聞いてから判断されます。
- 費用：裁判所への申立手数料（例：目的の価額1,000万円で2万円）と弁護士費用のほか、許可の条件として地主へ承諾料相当額（譲渡では借地権価格の10%前後が目安）の支払いを命じられることが多いです。
- 介入権：譲渡許可の申立てに対して、地主は「自分が買い取る」と申し立てることができます。その場合は裁判所が決めた価格で地主に売ることになります。
- 売却で使うときの注意：譲渡許可の申立てには買主が決まっていることが必要です。借地権相談所が買主となり、交渉から手続きまで対応することもできます。
借地権相談所のピピッチです。
今回は、「借地非訟」について、わかりやすく話していくよ。
でも、地主さんが承諾してくれない。
そんなときに検討される手続きが「借地非訟」です。
裁判所が関わる手続きなんだよね。
ただし、借地非訟は最初から使うものではなく、地主さんとの話し合いがどうしても進まない場合の、いわば最後の手段です。
目次〔開く〕
借地権相談所では、借地人様や地主様が安心してご相談いただけますよう、相談料はもちろん、事前調査費用や出張費など一切いただいておりません。どうぞお気軽にご相談下さい！
借地非訟とは
たとえば、借地権を第三者に売却したいのに地主さんが譲渡承諾を出してくれない場合、一定の条件を満たせば、裁判所が地主さんに代わって許可を出してくれることがあります。
ただし、裁判所は何でも認めるわけではないよ。
譲渡先が地主さんに不利益を与えないか、承諾を認める正当な理由があるかなどを慎重に確認します。
裁判所の手続きになる以上、地主さんとの関係が悪化する可能性もあるから、あくまで最後の手段として考えることが大切です。
借地権の大半を占める賃借権の場合、売却（譲渡）の際には地主の承諾が必要となります。
但し、地主が譲渡承諾を認めないケースも少なくありません。
しかしそれでは、買い手も見つかって、いざ売却（譲渡）というときに借地権者様は大変困ってしまいます。
地主に不利益がないにもかかわらず、譲渡承諾を得られない場合には、
「借地非訟（制度）」
を利用することが出来るのです。
借地非訟制度とは、一言でいうと
「承諾をしてくれない地主に代わって、裁判所が許可を出す」
という制度が借地非訟です。
裁判所は、借地権の譲渡先が地主にとって不利益がないか、譲渡に関して正当な事由があるかなどを調査します。
その結果、裁判所にて認められれば、地主に代わって売買契約の許可を出してくれるのです。
ただし、裁判に持ち込む、ということですから地主との紛争状態となり、結果的には関係が悪化する事にもつながります。
まさに、借地権者様にとって借地非訟は「最後の手段」といえる制度でしょう。
「非訟（非訟事件）」とは
「非訟」とは、通常の裁判（訴訟）のように白黒をつけるのではなく、裁判所が当事者の事情をくみ取りながら、将来に向けた適切な条件を決める手続きのことです。原則として非公開で行われ、裁判所の判断は「判決」ではなく「決定」という形で出されます。借地非訟は、借地借家法にもとづく非訟事件の一つです。
借地非訟の種類
1つ目は、土地賃借権の譲渡または転貸の許可。
2つ目は、借地条件変更の申立て。
3つ目は、増改築許可の申立て。
4つ目は、競売または公売に伴う土地賃借権譲受許可の申立て。
5つ目は、更新後の建物再築許可の申立てだよ。
たとえば、借地権を第三者へ売却したいのに地主さんが承諾してくれない場合は、譲渡または転貸の許可を求めることがあります。
たとえば、木造住宅を鉄筋コンクリートの建物に建て替えたい場合、契約上の建物条件を変更する必要が出ることがあるよ。
それから、競売や公売で借地権付き建物を取得した人が、地主さんから譲渡承諾を得られない場合にも、裁判所に許可を求めることがあるよ。
この申立ては、建物の代金を支払った後、2か月以内に行う必要があるから注意してね。
借地非訟の申し立てには下記の種類があります。
土地賃借権の譲渡または転貸の申立て
賃借人（借地人）は賃貸人（地主）の承諾を得なければ借地権の譲渡や転貸を行うことができません。
もし、地主が借地権の譲渡や転貸を承諾しない場合、借地借家法では賃借権の譲渡や転貸に関し賃貸人に不利となる恐れがないにもかかわらず承諾しない場合には、借地権者の申立てによって裁判所が地主に代わる許可を与えることができると記載されています。
この申立ては、行う必要があります。許可が出る場合は、条件として地主へ承諾料に相当する金銭の支払い（借地権価格の10%前後が目安とされます）を命じられることが一般的です。承諾料の相場は「借地権にまつわる承諾と承諾料」もご覧ください。
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
参照：e-Gov法令検索 借地借家法第十九条 【土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可】
借地条件変更申立て
借地上の建物は、その種類、構造、規模、用途などが土地賃貸借契約書上で制限されていることが多くあります。
例えば、木造３階建ての建物が老朽化しているため、鉄筋コンクリートなどの５階建てのビルに建て替えたい場合、土地の所有者（地主）との間で非堅固建物から堅固建物への借地条件の変更承諾が必要となります。
その際に、地主との間で条件変更の合意が得られないことがあります。
このような場合には借地権者は借地条件変更の申立てを行い、裁判所は借地条件を変更することができるとされています。
建て替えに伴う条件変更は、条件変更の承諾及び建て替えの承諾も必要になります。
建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。
参照：e-Gov法令検索 借地借家法第十七条 借地条件の変更及び増改築の許可
増改築許可申立て
借地契約では、建物の建替えや増築などを行う際、土地所有者の承諾が必要です。
しかし、承諾が得られない場合、借地権者は裁判所に増改築許可の申立てを行い、裁判所が許可すれば、その許可が土地所有者の承諾に代わります。
建て替えに伴う条件変更は、条件変更の承諾及び建て替えの承諾も必要になります。
増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
参照：e-Gov法令検索 借地借家法第十七条2項 借地条件の変更及び増改築の許可
競売または公売に伴う土地賃借権譲受許可の申立て
借地権付き建物を競・公売で購入した人は、土地賃借権の譲渡に対して土地の所有者（地主）の譲渡に係る承諾を得る必要があります。
その際に、土地の所有者が譲渡を認めないときに、購入者は裁判所に競売または公売に伴う土地賃借権譲受許可の申立てを行い、土地所有者に代わる許可を受けることができます。
この申立ては、建物の代金を支払った後2か月以内に行わなければなりません。
第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。
第一項の申立ては、建物の代金を支払った後二月以内に限り、することができる。
参照：e-Gov法令検索 借地借家法第二十条、二十条3項 建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可
更新後の建物再築許可申立て（平成4年8月以降に設定された借地権）
借地契約更新後に、特別な事情で建物を建てる際、土地所有者の承諾が必要になります。
しかし、その承諾が得られない場合、借地権者は裁判所に更新後の建物再築許可の土地所有者に代わる許可を受けることができます。
再築する建物が契約条件と異なる場合は、再築許可申立てとともに、借地条件変更の申立ても行う必要があります。
契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
参照：e-Gov法令検索 借地借家法第十八条 借地契約の更新後の建物の再築の許可
介入権の行使
これは何？
地主さんからすると、知らない第三者が借地人になるよりも、自分で買い取って権利関係を整理したい場合があるよね。
そのために認められているのが介入権なんだ。
介入権を使うかどうかは地主さんの判断だよ。
裁判所が定めた期限内に地主さんが介入権を行使すれば、鑑定委員会などが算出した価格をもとに、地主さんが借地権付き建物を買い取る方向で進むことがあるよ。
介入権は、借地借家法（19条3項・20条2項）で地主（借地権設定者）に認められている権利です。この権利を行使することで、地主は知らない第三者が借地人になるのを避け、自ら借地権を買い戻すことができます。
介入権とは
借地権者が土地賃借権の譲渡または転貸の申立て、競落者が競売または公売に伴う土地賃借権譲受許可の申立てを行った際に、優先的に土地所有者（地主）が借地権付き建物を買取ることができる権利です。
介入権を行使するとどうなるか
地主が介入権を行使すると、裁判所は鑑定委員会の意見を聞いたうえで相当な価格（建物と借地権の対価）を定め、借地人はその価格で地主に建物と借地権を売り渡すことになります。
その結果、予定していた第三者（買主）への売却はできなくなります。一方で、借地人は裁判所が認めた価格で確実に売却できるという面もあります。
介入権を行使できる期間
借地権者もしくは競落者から譲渡許可などの申立てが行われると、裁判所は借地権設定者（地主）が介入権を行使できる期間を定めます。地主はその期間内に、自ら建物と借地権の譲渡を受ける旨の申立てをすることで介入権を行使します。
借地権設定者（地主）は介入権を必ず行使しなければならないという事はなく、介入権を行使しなければ譲渡許可の手続きがそのまま継続する形になります。
なぜ、承諾を嫌がるのか
まず、借地権の譲渡を認めると、これまでの借地契約が次の買主さんに引き継がれて、土地がなかなか返ってこないと感じることがあるんだ。
ほかにも、相続対策として底地を整理したい、地代が安くて固定資産税などを払うと手元にほとんど残らない、といった事情もあります。
でも地主さんからすると、できれば返してほしい。
そこで意見がぶつかるんだね。
借地権は、借地人さんにも地主さんにもそれぞれ事情があるから、感情的にぶつかると紛争になりやすいよ。
地主はなぜ、なかなか承諾をしてくれないのでしょうか？
そこには地主の考えとして、
というような理由が多いといわれています。
両者にとってメリット、デメリットが混在するため、紛争になりやすいことが多いのです。
借地非訟の申立て費用の目安
手数料は目的物の価格によって変わります。
たとえば、目的物の価格が1,000万円なら2万円、5,000万円なら6万8,000円、1億円なら12万8,000円が目安です。
だから、裁判所の手数料だけでなく、全体でどのくらい費用がかかるかを確認しておくことが大切だよ。
まず、借地権がある土地の所在地を管轄する裁判所に申立てをする。
次に、裁判所が書類を確認し、審問期日を設ける。
その後、鑑定委員会が関与して、承諾料や条件、価格などについて専門的な意見を出すことがあります。
そして最後に、裁判所が和解を勧めたり、和解できない場合は決定を出したりします。
借地契約はその後も続くことが多いから、裁判所もできるだけ円満な解決を促すことがあります。
時間も費用もかかるから、事前準備がとても大切です。
申立てにかかる裁判所に支払う手数料は下記が目安となります。その他、郵便切手代や弁護士費用など別途費用が掛かります。
また、許可が出る場合は、条件として地主へ承諾料に相当する金銭の支払いを命じられることが一般的です（譲渡許可では借地権価格の10%前後が目安とされます）。
| 目的物の価格 基礎となる額 |
手数料 | 目的物の価格 基礎となる額 |
手数料 |
|---|---|---|---|
| 500万円 | 12,000円 | 5500万円 | 74,000円 |
| 1000万円 | 20,000円 | 6000万円 | 80,000円 |
| 1500万円 | 26,000円 | 6500万円 | 86,000円 |
| 2000万円 | 32,000円 | 7000万円 | 92,000円 |
| 2500万円 | 38,000円 | 7500万円 | 98,000円 |
| 3000万円 | 44,000円 | 8000万円 | 104,000円 |
| 3500万円 | 50,000円 | 8500万円 | 110,000円 |
| 4000万円 | 56,000円 | 9000万円 | 116,000円 |
| 4500万円 | 62,000円 | 9500万円 | 122,000円 |
| 5000万円 | 68,000円 | 1億円 | 128,000円 |
| 目的物の価格 基礎となる額 |
手数料 |
|---|---|
| 500万円 | 12,000円 |
| 1000万円 | 20,000円 |
| 1500万円 | 26,000円 |
| 2000万円 | 32,000円 |
| 2500万円 | 38,000円 |
| 3000万円 | 44,000円 |
| 3500万円 | 50,000円 |
| 4000万円 | 56,000円 |
| 4500万円 | 62,000円 |
| 5000万円 | 68,000円 |
| 5500万円 | 74,000円 |
| 6000万円 | 80,000円 |
| 6500万円 | 86,000円 |
| 7000万円 | 92,000円 |
| 7500万円 | 98,000円 |
| 8000万円 | 104,000円 |
| 8500万円 | 110,000円 |
| 9000万円 | 116,000円 |
| 9500万円 | 122,000円 |
| 1億円 | 128,000円 |
※あくまで目安となります。申立て時に裁判所にてご確認ください。
参照： 裁判所 手数料
借地非訟裁判の流れ
① 申し立て
借地権が存する所在地を管轄する地方裁判所に必要書類を提出して譲渡などの許可申し立てを行います。譲渡許可の場合は、譲渡先（買主）を特定し、建物を譲渡する前に申し立てる必要があります。
② 審問
裁判所は必要書類の確認を行い審問期日を設けます。おおよそ1ヶ月程度で期日は開かれます。この審問は数回行われます。
③ 鑑定委員会の意見聴聞
借地権に関する非訟事件で裁判所が正しい判断を下すためには、専門的な知識が必要です。
例えば、建て替えや名義変更の際に借地権者が地主に支払うべき承諾料や、借地権設定者が介入権を行使した場合に支払うべき建物や土地使用権の妥当な価格を決める際には、不動産の価値を正確に把握することが欠かせません。
このような複雑な問題を解決するために、裁判所は専門家で構成される鑑定委員会を設けています。この委員会には、不動産や法律に詳しい弁護士、不動産鑑定士、建築士などの有識者が3人以上含まれており、彼らが裁判所に対して公平かつ客観的な意見書を提供します。
この制度により、借地権に関わる問題について裁判所は、専門的な視点と民間の良識を反映した適正な判断を行うことができるようになるのです。
④ 和解勧告・決定
裁判所は鑑定委員会の意見を聞いた後、当事者に和解による解決を勧めます。借地権は裁判後も借地契約が継続する場合が多くあり円満に解決が望ましいからです。
和解による解決ができない場合、裁判所は裁判に基づく決定を行います。
この決定により裁判は終了します。裁判所は決定書を作成し当事者に正本を送達します。
借地非訟にかかる期間の目安
申立てから決定（または和解）までは、かかることが多いです。審問の回数や鑑定委員会の手続き、介入権が行使されるかどうかによって、さらに長くなることもあります。売却の予定がある場合は、買主との契約時期も含めて早めに準備しましょう。
参照：裁判所 借地非訟事件の流れ
借地非訟のメリットデメリット
承諾が得られずに売却や建て替えが止まっている場合、手続きを進めるきっかけになることがあります。
調停と違って、最終的には裁判所が決定を出すことができるため、紛争を解決する手段になり得るよ。
また、手続きの途中で和解によって解決できることもあります。
審問が複数回行われたり、鑑定委員会の意見を聞いたりするため、最終的な判断まで長期間かかることがあります。
借地非訟は便利な制度だけど、使えばすべてが簡単に解決するわけではありません。
だから、まずは交渉や条件整理を行い、それでも解決できない場合に検討するのが基本だよ。
借地非訟裁判にもメリットデメリットが存在します。
借地非訟のメリット
借地権に関するトラブルを公平に解決する手段として、借地非訟事件が有効です。
この手続きでは裁判所が事実を客観的に調査し、当事者の主張に左右されることなく判断を下すため、公正な解決を図ることができます。
また、調停とは違い、裁判所が最終的な決定を下すので、紛争を強制的に解決することも可能です。
さらに、裁判所の決定前に当事者同士で交渉して解決することもできるため、柔軟な対応が望めます。早期に合意に至れば、手続きを短縮し、コストを抑えることもできます。
借地非訟のデメリット
借地非訟は、公平な判断を下さなければならず、多くの審問期日が必要とされ最終的な判断まで長期間要してしまう事です。
また、長期化すれば裁判費用などの出費が多くなり経済的負担が大きくなります。
借地権相談所による借地非訟
借地非訟では、譲渡先などが地主に不利益を与えないことを示さなければ、裁判所は承諾に代わる許可（代諾許可）を出してくれません。
裁判となると時間もかかり、地主との紛争に借地権者様が直接関わることになり、関係も非常に悪化してしまいます。
また、借地非訟を弁護士などに依頼をしても、費用がかさんでしまい売却してもその分が経費としてマイナスとなってしまいます。
当社に借地権の売却を依頼された借地権者様でも、地主から承諾を得られない場合もございます。
そこで当社で借地非訟に関する事前相談からアドバイザー業務まで借地権者様をバックアップ出来る体制が整っております。
また、します。借地権者様が裁判所の手続きに直接関わる負担を減らせます（借地権の売却について）。
売却したいのに売却できない借地権者様は数多くいらっしゃいます。
地主が譲渡承諾してくれないことをあきらめずに、まずは当社にご相談ください。
借地非訟はあくまでも最終的な手段に近く、借地非訟を起こせばすべてが解決するということではありません。
借地非訟等を含めて、様々な角度から最善の解決方法をご提案させていただきます。
借地非訟に関するよくある質問
- 借地非訟とは何ですか？
- 地主が借地権の譲渡（売却）や建て替え・増改築などを承諾しない場合に、借地人が裁判所に申し立てて、地主の承諾に代わる許可を求める手続きです。借地借家法にもとづく非訟事件で、裁判所は鑑定委員会の意見を聞いたうえで、許可するかどうかや承諾料などの条件を決定します。
- どんな場合に借地非訟を申し立てられますか？
- 主に、①借地権の譲渡・転貸の許可、②借地条件の変更（木造から鉄筋コンクリート造への建て替えなど）、③増改築の許可、④競売・公売で建物を取得した人の譲受許可、⑤更新後の建物再築の許可、の5つです。⑤は1992年8月以降に設定された借地権が対象です。
- 借地非訟にはどのくらいの期間がかかりますか？
- 申立てから決定（または和解）までは半年〜1年程度かかることが多いです。審問は数回開かれ、鑑定委員会の意見を聞く手続きもあるため、事案によってはさらに長くなります。
- 借地非訟の費用はいくらかかりますか？
- 裁判所への申立手数料は目的の価額によって決まり、たとえば1,000万円で2万円、5,000万円で6万8,000円が目安です。このほかに郵便切手代や弁護士費用がかかります。また、許可が出る場合は、条件として地主に承諾料相当額（譲渡許可では借地権価格の10%前後が目安）の支払いを命じられることが一般的です。
- 譲渡許可を申し立てるには、買主が決まっている必要がありますか？
- はい。譲渡許可の申立ては、譲渡先（買主）を特定して、建物を譲渡する前に行う必要があります。裁判所は、その買主が地主に不利益を与えないかを確認して判断します。
- 介入権とは何ですか？
- 借地人が譲渡許可などを申し立てたときに、地主が「自分が買い取る」と申し立てることができる権利です。地主が介入権を行使すると、裁判所が定めた相当な価格で、借地人は建物と借地権を地主に売り渡すことになり、予定していた第三者への売却はできなくなります。
- 借地非訟をすると地主との関係は悪くなりますか？
- 裁判所の手続きになるため、関係が悪化するおそれはあります。そのため、まずは交渉や条件調整で承諾を得ることを目指し、それでも解決できない場合の最後の手段として考えるのが一般的です。手続きの途中で和解により解決することも多くあります。
- 借地権相談所に依頼すると、借地非訟はどうなりますか？
- 当社が直接の買主となる場合は、地主との交渉を当社が行い、承諾が得られないときは借地非訟の手続きも当社が進めます。弁護士費用を含む費用も当社が負担しますので、借地権者様の負担を抑えて売却を進められます。ご相談・査定は無料です。
