【借地権とは】
メリット・デメリットや
更新・地代の基本を解説

パパッチ

借地権と所有権って、具体的にどこが違うの？

ピピッチ

所有権は、土地も建物も自分のものだよ。
だから、売却や建て替えも比較的自由に行いやすいんだ。

パパッチ

一方で、借地権の場合は土地が地主さんのものなんだよね。

ピピッチ

そう。
そのため、建て替えや増改築、売却をする際には、原則として地主さんの承諾が必要になることがあるよ。

パパッチ

自由に進められるわけではない、という事だね。

ピピッチ

それに、借地権では土地の固定資産税や都市計画税を直接負担しない一方で、毎月の地代や、契約更新時の更新料、売却時の名義書換料、建て替え時の承諾料などが発生することもあるんだ。

パパッチ

初期費用は抑えやすいけど、その後に必要になる費用や手続きもあるってことだね。

ピピッチ

その通り。
借地権は、所有権よりも手続きや交渉が複雑になりやすい点に注意が必要だよ。

借地権と所有権の最も大きな違いは、土地を誰が持っているかです。借地権では土地の所有者は地主であり、借地人は土地を借りて建物を持つ立場です。一方、所有権では土地も建物も自分のものです。以下の表で主な違いを比較します。

借地権は初期費用を抑えられる反面、土地は自分のものではないため、建替えや売却のたびに地主の承諾や承諾料が問題になることがあります。
「価格が安いから得」とは一概にいえず、将来の売却や建替えまで含めて判断することが大切です。

パパッチ

借地権には種類があるって聞いたことがあるよ。

ピピッチ

うん。借地権には、大きく分けて、旧借地権、普通借地権、定期借地権があるんだ。

パパッチ

名前だけでも少し難しそうだね。
でも、順番に聞けばわかりそう。

ピピッチ

まず、旧借地権は、1992年8月1日より前に結ばれた契約に適用されるもので、借地人が強く保護されているのが特徴だよ。

パパッチ

昔の契約ほど、借りている人が守られやすいんだね。

ピピッチ

次に、普通借地権は、1992年8月1日以降の契約に適用されるもので、原則として存続期間は30年以上。
更新後は、1回目が20年以上、2回目以降は10年以上となるよ。

パパッチ

更新があるタイプの借地権なんだね。

ピピッチ

一方、定期借地権は、契約期間が満了すると、原則として更新されないんだ。
期間満了時に土地を返還することが前提になるよ。

パパッチ

そこは大きな違いだね。
更新できるのか、期間が終わったら返すのかで、将来の考え方が変わるね。

ピピッチ

特に大切なのは、旧借地権は更新しても自動的に新法へ切り替わるわけではないという点だよ。

パパッチ

地主さんから新しい契約への切り替えを提案された場合は、慎重に確認したほうがよさそうだね。

旧借地権（旧借地法）

1992年（平成4年）8月1日より前に締結された借地契約には、原則として旧借地法が適用されます。
旧借地法では、建物を堅固建物と非堅固建物の2種類に分けており、それぞれで借地権の存続期間が異なります。

堅固建物とは、鉄筋コンクリート造・コンクリートブロック造・れんが造・石造・土造などの、比較的丈夫な建物を指します。 一方、非堅固建物とは、木造などの一般的な建物を指します。

旧借地法における借地権の存続期間は、次のように定められています。
まず、契約で期間を定める場合は、堅固建物で30年以上、非堅固建物で20年以上でなければなりません。
また、契約で期間の定めがない場合は、堅固建物は60年、非堅固建物は30年とされます。

さらに、契約が更新されたあとの存続期間は、堅固建物で30年、非堅固建物で20年です。
なお、契約で建物の種類や構造を特に定めていない場合は、非堅固建物を目的とした借地契約とみなされます。

旧借地法の大きな特徴は、借地人が強く保護されていることです。
地主が更新を拒絶したり、建物の明渡しや更地での返還を求めたりするには、正当事由が必要になります。
そのため実務では、地主側の都合だけで契約を終了させることは難しく、更新が繰り返されて長期間にわたって借地関係が続くケースが多く見られます。

また、旧借地法では、更新後の存続期間中に建物が朽廃した場合、借地権が消滅することがある点にも注意が必要です。
旧法借地権は、現在の借地借家法とはルールが異なるため、契約時期や建物構造を正しく確認したうえで内容を整理することが大切です。
旧借地法における建物区分と存続期間については、以下の表をご確認ください。

※ 重要：旧法契約は更新しても自動的に新法（借地借家法）には切り替わりません。
地主から新法への切替えを提案された場合は、慎重に検討してください。

普通借地権（借地借家法）

1992年8月1日以降に結ばれた契約に適用されます。存続期間は原則として最低30年で、更新後は1回目が20年以上、2回目以降は10年以上となります。地主が更新を拒絶するには正当事由が必要で、実質的には更新が前提の借地権です。

定期借地権（借地借家法）

定期借地権は、契約で定めた期間の満了で借地関係が終了する借地権です。更新がないため、地主にとっては土地が確実に戻るというメリットがあります。定期借地権には3つの種類があります。

一般定期借地権

存続期間は50年以上で、期間満了時に借地人は建物を取り壊して土地を返還します。更新なし・建物買取請求権なしが原則です。マンション用地などに使われることがあります。

建物譲渡特約付借地権

存続期間は30年以上で、期間満了時に地主が建物を買い取る特約が付いています。買取り後、借地人は建物の借家人として住み続けられる可能性があります。

事業用定期借地権

存続期間は10年以上50年未満で、事業用の建物に限定されます。居住用には使えません。公正証書での契約が必要です。

借地権には、法的に「地上権」と「賃借権」の2種類があります。
実務上、住宅用の借地では賃借権が大半を占めます。地上権は物権として権利が強く、譲渡や抵当権設定がしやすい一方、賃借権は債権であるため、地主の承諾が必要な場面が多くなります。

実際に借地権の売却や相続で問題になるのは、ほとんどの場合は賃借権です。
地主の承諾が得られない場合には、裁判所の「借地非訟」という手続きで承諾に代わる許可を得られる場合もあります。

所有権付きの土地より初期費用を抑えやすい

借地権付きの土地は、所有権付きの土地と比べて取得価格が安くなる傾向があります。
一般的に、借地権の価格は所有権価格の6割～7割程度とされることが多く、住宅取得時の初期費用を押さえやすいです。

希望エリアでも取得しやすい場合がある

所有権では予算的に手が届かないエリアでも、借地権付きであれば取得できるケースがあります。
特に都心部や駅近など、土地価格が高いエリアでは、借地権による住宅取得が選択肢になることがあります。

土地の固定資産税・都市計画税の負担がない

土地の固定資産税・都市計画税は土地の所有者（地主）が納めます。
借地人が直接納税する必要はありません。ただし、建物部分の固定資産税・都市計画税は借地人が負担します。
また、地代には土地の税負担分が含まれていることが多い点は理解しておきましょう。

地代や更新料、承諾料がかかる

借地権では、土地を借りている限り毎月の地代がかかります。
加えて、契約更新時の更新料、建替えや売却時の承諾料など、所有権にはない費用が発生する場面があります。
これらの金額は契約内容や地域の慣行によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

建替え・増改築・売却に制約がある

借地上の建物を建替えたり増改築したりする場合、原則として地主の承諾が必要です。
売却時にも地主の承諾が必要となることが多く、承諾が得られない場合は借地非訟などの手続きが必要になることがあります。

所有権より売却しづらい

借地権付きの物件は、所有権付き物件と比べて買い手が限定されやすく、資産価値も下がりやすい傾向があります。
「地代がかかる」「地主との関係がある」といった点が、買い手にとってハードルになることがあります。

住宅ローンや担保評価で不利になることがある

借地権では土地を担保に入れられないため、住宅ローンの審査で不利になるケースがあります。
金融機関によっては借地権付き物件への融資に消極的な場合もあるため、資金計画は事前に確認ておきましょう。

地代の値上げを求められる

地主から地代の値上げを請求されることがあります。
地代の増額は、土地の固定資産税の上昇、地価の変動、近隣の地代との不均衡などを理由に請求されることが多いです。
値上げに納得できない場合は、調停や裁判で解決することも可能です。

更新時に更新料を請求される

借地契約の更新時に、地主から更新料を請求されることがあります。
更新料の支払いは法律上の義務ではありませんが、契約書に定めがある場合や、地域の慣行として支払うケースもあります。
相場は更地価格の3％～5％程度といわれることがありますが、契約ごとに異なります。

建替えや増改築で地主の承諾が必要になる

借地上の建物を建替えたり大規模な増改築をする場合、地主の承諾が必要です。
承諾料が発生することが一般的で、承諾が得られない場合は借地非訟の手続きが選択肢になります。
建替えを検討する際は、事前に地主との協議を始めることが重要です。

売却時に名義書換料や承諾料が問題になる

借地権を第三者に売却する場合、地主の承諾が必要で、名義書換料（承諾料）がかかることが一般的です。
相場は借地権価格の10％前後といわれることがありますが、事案によって異なります。
地主が承諾しない場合、借地非訟による代諾許可を求めることができます。

地主が変わって交渉が難しくなる

地主が相続や売却で変わると、新しい地主との関係構築が必要になります。
地主が不動産業者や投資家に変わった場合、地代の値上げや契約条件の変更を求められることがあります。
なお、地主が変わっても借地権自体は継続します。

相続後に契約内容がわからなくなる

借地権を相続した際、契約書が見つからない、契約条件が不明といったケースは少なくありません。
特に旧法時代の口頭契約や、契約書の紛失はトラブルの原因になります。
相続したら、まず契約書の確認と、地主への連絡を早めに行いましょう。

借地権は、売却・相続・更新といった場面で、所有権とは異なる注意点があります。
それぞれのポイントを確認しましょう。

売却するときの注意点

借地権の売却には、原則として地主の承諾が必要です。
承諾の際に名義書換料が発生することが一般的です。
また、借地権付き物件は買い手が限定されやすいため、売却には借地権に強い専門会社への相談が有効です。
地主への売却（底地との同時売却を含む）も選択肢のひとつです。

※ 詳しくは→「借地権の売却」記事へ

相続するときの注意点

借地権も相続の対象です。相続による借地権の承継には地主の承諾は原則として不要ですが、契約書の確認、地主への連絡、建物・借地権の名義変更などの対応が必要になります。
また、借地権は相続税の評価対象にもなります。借地権割合による評価が必要ですので、税理士や専門家への相談をおすすめします。

※ 詳しくは→「借地権の相続」記事へ

更新するときの注意点

更新の扱いは、借地権の種類によって大きく異なります。
旧借地権・普通借地権は更新がありますが、定期借地権には更新がありません。また、更新時に更新料を請求されることがあります。
契約内容を確認し、更新条件を把握しておくことが大切です。

※ 詳しくは→「借地権の更新」記事へ