【必読】底地相続の
完全ガイド
注意点と手続きの
ポイント

土地を自由に使用できない

基本的に、旧法借地権や普通借地権（新借地借家法）の場合、底地は半永久的に返ってこない土地として考える必要があります。
契約期間が過ぎたとしても、底地上に借地人の建物が残っている限り借地契約は更新され、地主は正当な事由がなければ契約を解除できません。
自分で建物を建てて住むことも、立ち退きをして更地として売却することもできず、底地として所有し続けることになります。
※定期借地権の場合には、更新がない契約のため期間満了時に土地は返ってきます。

大きな利益は見込めない

底地から得られる収益は基本的には地代のみです。地代の相場は固定資産税や都市計画税の額の3～5倍程度のため大きな利益は期待できません。
また古くから存続している契約の場合、周辺の相場よりも安く設定されている可能性があります。
地代を上げるのは容易ではなく、「周辺の地価が上がった」、「固定資産税の額が上がった」などの理由が必要です。
しかし、期間を定めて地代を値上げしない旨の特約がある場合は上記の理由があってもその期間内は地代の値上げは出来ません。
土地を自由に使用できないという点については一般の賃貸経営と同じですが、その割に収益性が低いというのは大きなデメリットです。
設備投資をして収益を上げるということも出来ず、収益の低さに対して対策のしようがありません。

（地代等増減請求権）
第十一条　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

引用：e-Govポータル「借地借家法第11条」

借地人とトラブルになる可能性がある

借地契約は権利関係が複雑なため、トラブルになる可能性があります。
地代の滞納などの故意的なものから、ダメだと知らずに第三者に転貸してしまったなど様々なケースが考えられます。
代表的なトラブルの例は下記のとおりです。

• 借地人が地代を払ってくれない
• 地代の値上げに応じてもらえない
• 更新料を払ってくれない
• 承諾なしに建て替えや増改築を行われた
• 承諾なしに第三者に転貸していた

トラブルに関する解決策などの詳細は「底地のトラブル例＆対応策について解説します。」のページをご参照ください。
底地に関するトラブルが発生した際は専門家に相談するのが一番の解決策ですが、トラブルを未然に防ぐため、底地の管理を委託する、売却してしまうなどの方法もあります。

相続税評価額よりも価値が低い

通常の不動産であれば、実際の取引価格よりも評価額のほうが低いため、不動産で所有しているほうが相続税対策になります。ところが底地の場合は逆で、底地の評価額は実際の取引価格よりも高くなってしまうことが多いです。

相続税は基本的に現金納付のため、現金が不足している場合は底地を売却して相続税の納付に充てる必要があります。
しかし、不動産会社による査定は概ね更地価格の10〜20%ほどのため、相続発生後に売却をした場合、売却金額よりも相続税額のほうが高いという状況になってしまう可能性があります。
（底地を借地人ではない第三者へ売却することは非常に困難なため、売却先の選択肢は借地人か専門の不動産会社のほぼ2択しかありません。）

底地を売却しても相続税額に満たない可能性があるため、相続発生前に売却し現金で相続してしまうほうが良いケースが多いのです。
相続税を支払えない場合は相続放棄をするのも手ですが、他に相続したい資産があるなど個々の状況によって対応は変わります。

底地相続については「借地権相談所」までご相談ください。底地の相続や買取の相談についても承っております

共有名義は避け、単独所有に

底地に関わらず、不動産を相続する際は、相続人全員の共有名義にするのではなく単独の名義にすることをおすすめします。
共有名義の場合、売却の際に全員の同意が必要であることや、売却の同意が取れても希望の金額がまとまらず、早く現金化したいのに出来ないなど制約がかかります。
また、底地の場合は借地人も絡んでくるため、地代の受け取りや取り分、建て替えなどの承諾や日常のやり取りなど、更に複雑になります。
トラブルの元となるため、単独名義となるよう遺産分割を進めると良いでしょう。

相続発生時の大まかな流れ

遺産相続の大まかな流れは以下のとおりです。
（死亡届の提出や公的年金や健康保険の手続き、準確定申告など底地相続以外の部分は割愛）

1. ①相続人、相続財産の確定
2. ②遺言書の確認
3. ③遺産分割協議、遺産分割協議書の作成
4. ④「単純承認」、「限定承認」、「相続放棄」の選択
5. ⑤相続財産の名義変更、相続登記
6. ⑥相続税の申告、納付

それぞれの流れを簡単に説明します。

①相続人、相続財産の確定

相続が発生した時、まず相続人が誰なのか、相続財産がどれくらいあるのかを正確に把握する必要があります。
概ね誰が相続人になるかは分かると思いますが、隠し子がいたり、養子縁組をしていたりなど把握が難しいケースもあります。
相続人の調査には戸籍謄本が必要です。被相続人（亡くなった方）の生まれてから死ぬまでの全ての戸籍謄本を取得しましょう。子供がいない場合は、両親や祖父母の戸籍謄本が必要なケースがあります。
相続の対象は現金や預貯金だけでなく、株式や底地などの不動産、負債についても含まれます。財産の把握には財産目録の作成をおすすめします。生前から準備できるので、機会がありましたら終活の一部としてご検討ください。

②遺言書の確認

遺言書が残っている場合、それに従って相続を行う必要がでてきます。
自宅の金庫や銀行など貸し金庫、公正役場に残されていないか確認しましょう。
残されていない場合は法定相続人によって相続を行います。

③遺産分割協議、遺産分割協議書の作成

相続人と相続財産が確定しましたら、遺産分割協議を行い、その内容で遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議とは、相続人同士で財産の分け方を話し合うことです。相続人全員が参加する必要があります。

④「単純承認」、「限定承認」、「相続放棄」の選択

相続が発生した際、相続人は以下の3つの選択肢が与えられます。

• ●単純承認：全ての相続財産を相続すること。負債なども全て無条件で引き継ぎます。
• ●限定承認：プラスの財産の範囲内でマイナスの財産も相続すること。
• ●相続放棄：全ての相続財産を引き継がず、その権利を破棄すること。

相続放棄は相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをしない場合は、単純承認したものとみなされます。
あちこちから借金をしているなど、大きな負債が残っている場合には注意が必要です。

⑤相続財産の名義変更、相続登記

底地などの不動産を相続することになった場合、相続登記を行いましょう。
期限や罰則はありませんが、トラブルの際に権利が主張できなくなってしまう可能性があります。司法書士に依頼すると簡単にできますが、自分で行うことも出来ます。
車や預貯金、株式などは名義変更や換金を行いましょう。
令和6年4月1日より相続登記の義務化が始まります。いままで相続登記を行っていない不動産にも適用されます。
違反した場合、10万円以下の過料に処せられる可能性があります。

⑥相続税の申告、納付

相続税の申告期限は、相続開始を知った翌日から10ヶ月以内です。
全ての手続を進めていくとあまり余裕がないため、早めに着手するほうが良いでしょう。
相続財産が底地など不動産の場合、納付するための現金の準備が必要な点にご注意ください。延納や物納という選択肢もありますが認められないケースがあります。