【底地相続】
手続きと注意点
更新日：2026/06/15
借地権相談所のピピッチです。
今回は、「底地を相続したときの手続きと注意点」について、わかりやすく話していくよ。
「地代収入が入るから安心」
「土地を相続できるなら価値がありそう」
と思う方もいるかもしれません。
底地は財産である一方で、自由に使いにくい、売却しづらい、相続税評価額と実際の価値に差が出やすいなど、注意点が多い不動産です。
借地権買取対応エリアは１都３県になります。
一部エリア内でもご希望に添えない可能性があります。
、地主さんが亡くなることにより借地契約は解除される。ということはなく、
地代収入をそのまま引き継げるため、お金がもらえるならと気軽に考えてしまいがちですが、自由に土地を使えないなど制約の多い
底地相続の際のポイントを抑え、適切な対処をしなければ、金銭的に損をしてしまうこともあり、借地人とのトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
相続税が思ったよりも高くて払えないという話もよく聞きます。場合によっては相続放棄をする、あるいは相続が発生する前に処分してしまうなどの対策が必要です。
いざというときのために、知識を深めて準備をしておくようにしましょう。
目次〔開く〕
底地を相続するメリット
さらに、契約内容によっては、借地契約の更新時に更新料を受け取れたり、建て替えや増改築のときに承諾料を受け取れたりすることもあるよ。
底地を相続して所有するのは土地だけだから、建物や設備の修理、維持管理の負担は基本的に借地人さん側にあります。
ただし、地代の回収、固定資産税の支払い、契約管理など、地主さんとしての管理は必要になるよ。
何かと制約の多い底地ですが、資産であることには変わりありません。 ここではについて、簡単に解説していきます。
地代収入が得られる
底地を相続すると、ことになります。
新たに賃借人(借地人)を募集する必要がなく、
また、を、建て替えなど借地上のを受け取ることができます。(※契約内容によります)
管理の手間やコストがかからない
底地を相続した場合、
そのため相続した人は建物や設備の修理、維持、管理をする必要がありません。
で、地代でまかなうことができます。
（ただし、ここでいう管理の手間というのは建物や設備の管理のことで、地代の回収や固定資産税の支払いなど底地を所有することに関する管理の手間はかかります。）
借地権買取対応エリアは１都３県になります。
一部エリア内でもご希望に添えない可能性があります。
底地を相続する際の注意点
(底地のデメリット)
底地は地主さんが所有している土地だけど、借地人さんがその土地を借りて建物を所有している状態なんだ。
旧借地権や普通借地権が設定されている底地では、借地人さんの建物がある限り、地主さん側から一方的に契約を終了させるのは難しいよ。
定期借地権であれば期間満了時に土地が返ってくる可能性はあるけれど、旧借地権や普通借地権の場合は、長く底地として所有し続ける前提で考える必要があるんだ。
地代収入があるなら、メリットもありそうだけど。
地代の目安は固定資産税や都市計画税の3〜5倍程度とされることが多く、大きな利益は期待しにくいんだ。
地代を上げるには、固定資産税の増加、地価の上昇、近隣相場との比較など、きちんとした理由が必要になるよ。
さらに、一定期間は地代を増額しないという特約がある場合、その期間中は値上げできないこともあるんだ。
ここが底地相続の難しいところなんだね。
さらに、借地人さんとのトラブルにも注意が必要だよ。
たとえば、地代を払ってもらえない、地代の値上げに応じてもらえない、更新料を払ってもらえない、承諾なしに建て替えや増改築をされる、無断で第三者に転貸されるといったケースがあるんだ。
底地は権利関係が複雑だから、トラブルが起きたときに当事者だけで解決しようとすると、感情的になりやすいよ。
早めに契約内容、地代の支払い状況、更新や承諾の取り決めを整理することが大切なんだ。
底地に限らず、不動産を相続人全員の共有名義にすると、売却のときに全員の同意が必要になります。
さらに底地の場合は、借地人さんとのやり取り、地代の受け取り、建て替え承諾、更新手続きなども絡むから、共有にするとより複雑になりやすいよ。
できれば遺産分割の段階で、誰が底地を引き継ぐのか、管理や売却の方針をどうするのかを整理しておくことがおすすめだよ。
底地は「土地を相続したから安心」と単純に考えるのではなく、管理・収益・売却・相続人間の調整まで含めて考えることが大切だよ。
底地にはメリットもありますが、買い手がつきにくく売却しづらいなど、デメリットの方が多いというのが一般的な考え方です。
ここでは、底地を相続する際の注意点について解説します。
底地の相続はメリットよりもデメリットに目を向け、慎重に検討することが大切です。
土地を自由に使用できない
基本的に、旧法借地権や普通借地権（新借地借家法）の場合、として考える必要があります。
契約期間が過ぎたとしても、底地上に借地人の建物が残っている限り借地契約は更新され、
自分で建物を建てて住むことも、立ち退きをして更地として売却することもできず、底地として所有し続けることになります。
※定期借地権の場合には、更新がない契約のため期間満了時に土地は返ってきます。
大きな利益は見込めない
地代の
また古くから存続している契約の場合、周辺の相場よりも安く設定されている可能性があります。
地代を上げるのは容易ではなく、「周辺の地価が上がった」、「固定資産税の額が上がった」などの理由が必要です。
しかし、期間を定めて地代を値上げしない旨の特約がある場合は上記の理由があってもその期間内は地代の値上げは出来ません。
土地を自由に使用できないという点については一般の賃貸経営と同じですが、その割に収益性が低いというのは大きなデメリットです。
設備投資をして収益を上げるということも出来ず、収益の低さに対して対策のしようがありません。
（地代等増減請求権）
第十一条 地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
借地人とトラブルになる可能性がある
借地契約は権利関係が複雑なため、トラブルになる可能性があります。
地代の滞納などの故意的なものから、ダメだと知らずに第三者に転貸してしまったなど様々なケースが考えられます。
の例は下記のとおりです。
トラブルに関する解決策などの詳細は「底地のトラブル例＆対応策について解説します。」のページをご参照ください。
底地に関するトラブルが発生した際は専門家に相談するのが一番の解決策ですが、トラブルを未然に防ぐため、底地の管理を委託する、売却してしまうなどの方法もあります。
相続税評価額よりも価値が低い
通常の不動産であれば、実際の取引価格よりも評価額のほうが低いため、不動産で所有しているほうが相続税対策になります。ところが底地の場合は逆で、です。
相続税は基本的に現金納付のため、現金が不足している場合は底地を売却して相続税の納付に充てる必要があります。
しかし、不動産会社による査定は概ね更地価格の10〜20%ほどのため、相続発生後に売却をした場合、
（底地を借地人ではない第三者へ売却することは非常に困難なため、売却先の選択肢は借地人か専門の不動産会社のほぼ2択しかありません。）
底地を売却しても相続税額に満たない可能性があるため、相続発生前に売却し現金で相続してしまうほうが良いケースが多いのです。
相続税を支払えない場合は相続放棄をするのも手ですが、他に相続したい資産があるなど個々の状況によって対応は変わります。
底地の相続や買取の相談についても承っております
共有名義は避け、単独所有に
底地に関わらず、不動産を相続する際は、。
共有名義の場合、売却の際に全員の同意が必要であることや、売却の同意が取れても希望の金額がまとまらず、早く現金化したいのに出来ないなど制約がかかります。
また、底地の場合は借地人も絡んでくるため、地代の受け取りや取り分、建て替えなどの承諾や日常のやり取りなど、更に複雑になります。
でしょう。
借地権買取対応エリアは１都３県になります。
一部エリア内でもご希望に添えない可能性があります。
底地相続の流れと手続き
誰が相続人なのか、底地以外に現金、預貯金、株式、負債などがどれくらいあるのかを確認するんだ。
次に遺言書を確認します。
遺言書があれば、原則としてその内容に従って相続を進めるよ。
遺言書がない場合は、法定相続人で話し合いを行うことになります。
相続人全員で財産の分け方を話し合い、内容が決まったら遺産分割協議書を作成するよ。
底地などの不動産を相続する場合は、名義変更、つまり相続登記も必要だよ。
2024年4月から相続登記は義務化されていて、正当な理由なく怠ると過料の対象になる可能性があります。
相続税の申告期限は、相続開始を知った翌日から10か月以内。
底地のような不動産が中心の場合は、納税資金をどう用意するかも早めに考える必要があるよ。
相続が発生した際、必要な手続きには期限があるためスムーズに進められるよう予め知識を持っておくことが大切です。
相続発生時の大まかな流れ
遺産相続の大まかな流れは以下のとおりです。
（死亡届の提出や公的年金や健康保険の手続き、準確定申告など底地相続以外の部分は割愛）
- ①相続人、相続財産の確定
- ②遺言書の確認
- ③遺産分割協議、遺産分割協議書の作成
- ④「単純承認」、「限定承認」、「相続放棄」の選択
- ⑤相続財産の名義変更、相続登記
- ⑥相続税の申告、納付
それぞれの流れを簡単に説明します。
①相続人、相続財産の確定
相続が発生した時、
概ね誰が相続人になるかは分かると思いますが、隠し子がいたり、養子縁組をしていたりなど把握が難しいケースもあります。
です。被相続人（亡くなった方）の生まれてから死ぬまでの全ての戸籍謄本を取得しましょう。子供がいない場合は、両親や祖父母の戸籍謄本が必要なケースがあります。
相続の対象は現金や預貯金だけでなく、株式や底地などの不動産、負債についても含まれます。財産の把握には財産目録の作成をおすすめします。生前から準備できるので、機会がありましたら終活の一部としてご検討ください。
②遺言書の確認
遺言書が残っている場合、それに従って相続を行う必要がでてきます。
自宅の金庫や銀行など貸し金庫、公正役場に残されていないか確認しましょう。
残されていない場合は法定相続人によって相続を行います。
③遺産分割協議、遺産分割協議書の作成
相続人と相続財産が確定しましたら、遺産分割協議を行い、その内容で遺産分割協議書を作成します。
相続人全員が参加する必要があります。
④「単純承認」、「限定承認」、「相続放棄」の選択
相続が発生した際、相続人は以下の3つの選択肢が与えられます。
- ●：全ての相続財産を相続すること。負債なども全て無条件で引き継ぎます。
- ●：プラスの財産の範囲内でマイナスの財産も相続すること。
- ●：全ての相続財産を引き継がず、その権利を破棄すること。
は、
あちこちから借金をしているなど、大きな負債が残っている場合には注意が必要です。
⑤相続財産の名義変更、相続登記
底地などの不動産を相続することになった場合、相続登記を行いましょう。
期限や罰則はありませんが、トラブルの際に権利が主張できなくなってしまう可能性があります。司法書士に依頼すると簡単にできますが、自分で行うことも出来ます。
車や預貯金、株式などは名義変更や換金を行いましょう。
が始まります。いままで相続登記を行っていない不動産にも適用されます。
あります。
⑥相続税の申告、納付
です。
全ての手続を進めていくとあまり余裕がないため、早めに着手するほうが良いでしょう。
延納や物納という選択肢もありますが認められないケースがあります。
借地権買取対応エリアは１都３県になります。
一部エリア内でもご希望に添えない可能性があります。
底地の相続税
底地は、ほかの不動産と同じように相続税の対象になります。
評価額は、基本的に路線価をもとに考えるよ。
底地の相続税評価額 ＝ 自用地としての評価額 × 1 − 借地権割合
だよ。
路線価図で「250D」と書かれていれば、1㎡あたり25万円、Dは借地権割合60％を表します。
つまり、更地としての評価額から借地権部分を差し引いて、底地評価額を出すイメージだよ。
底地は、普通の不動産と違って、実際の取引価格より相続税評価額のほうが高くなることがあります。
専門の不動産会社による査定では、更地価格の10〜20％程度になることもあるよ。
だから、底地を相続する可能性がある場合は、相続発生前に売却して現金化する、贈与を検討する、相続放棄を含めて考えるなど、早めの対策が重要です。
ほかの不動産と同様に相続した場合にはとなります。相続税評価額の計算の仕方など簡単に説明します。
底地の相続税評価額
路線価とは国税庁が公表する数値で、道路に面する宅地の1㎡あたりの評価額のことです。千円単位で記載されており、底地（借地）の場合は借地権割合がA(90%)〜G(30%)の記号で示されています。
路線価図で所有する底地（借地）の前面道路に「250D」と記されていた場合、1㎡あたりの評価額が250,000円、借地権割合が60%であるということになります。
借地権割合とは土地の評価額のうち、借地人（借地権者）にもたらす利益の割合のことです。
すなわち借地権割合が60%であれば、100%-60%=40%となり、更地の場合の評価額の40%が底地の評価額ということになります。
贈与という選択肢
底地を相続する可能性がある場合、生前に贈与してしまうという選択肢もあります。
が、選択肢として知っておくことで役に立つかもしれません。
底地は売却がおすすめ
底地は財産ではあるけれど、自由に使えず、収益性も高くないことが多いよ。
そのため、特別な事情がなければ、売却して現金化することも有効な選択肢です。
1つ目は、借地人さんに買い取ってもらう方法。
2つ目は、底地専門の不動産会社に買い取ってもらう方法。
3つ目は、借地人さんと協力して、底地と建物を同時に売却する方法だよ。
借地人さんにとっては、底地を買うことで地代を払わなくてよくなり、建物の資産価値も上がる可能性があります。
だから、まずは借地人さんに打診するのが有効だよ。
早く現金化したい場合や、相続税の納付期限が迫っている場合には、底地専門の不動産会社への売却が選択肢になります。
ただし、借地人さんの協力が必要だから、交渉の進め方が大切だよ。
ここまで底地のメリット、デメリット、相続の流れについて説明してきましたがいかがでしたでしょうか。
底地も財産であるため通常の不動産や現金同様に相続の手続きが必要です。
しかし、煩雑な手続きを済ませた後でも自由に使用することが出来ず、あまり収益性もない土地を所有するというのは面倒と考えてしまう方も多いです。
そこで何か事情がない限りは
底地の売却方法は主に以下の3つです。
それぞれの方法を簡単に説明します。
①借地人に買い取ってもらう
底地の場合、第三者よりもその土地上の建物を所有しているです。
地代を払わなくて済む、建物の資産価値が上がるなど借地人にもメリットがありますので、売却の際にはまず打診してみるのが良いでしょう。
②底地専門の不動産会社の買い取ってもらう
短期間で売却できるので、相続時など時間がない人には現実的な方法です。
③借地人と協力して、底地と建物を同時に売却する
自分で自由に使用が出来ず、かつ収益性の低い底地は第三者が購入することはほぼありません。しかし、
借地人が建物を手放すかは交渉次第ですが、地主が変わるのが嫌だからと協力してくれる可能性はあります。
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借地権相談所が士業と連携して
解決に向けて全力でサポートいたします。
底地の相続は大変複雑なため、弁護士や税理士を頼らなければ進められない方が多いと思います。
また、売却や交渉の必要がある場合は底地に強い不動産会社も必要です。
「借地権相談所」は借地権・底地専門として18年の実績がある不動産会社です。
経験豊富な専門のスタッフがおり、交渉や底地の管理、売却など様々な視点での解決策をご提案いたします。
提携の顧問弁護士や税理士もおりますので、個々に依頼する必要がなく、多角的に相続のお手伝いが可能です。
難しい問題は全て丸投げでOKです。底地の相続についてお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。
