建物買取請求権とは？
要件と行使できないケース
更新日：2026/10/08
建物買取請求権とは（結論）
- 意味：借地契約が期間満了で終わり、更新されないときに、借地人が地主に建物を時価で買い取るよう請求できる権利です（借地借家法13条。旧法の借地では借地法4条2項）。
- 要件：①借地権の期間が満了した ②契約が更新されない（地主が正当事由のある異議を述べた、または借地人が更新を求めなかった）③借地上に建物がある ④借地人が買取りを求める意思表示をした。
- 地主は拒否できない：意思表示が地主に届いた時点で建物の売買が成立したのと同じ効果が生じます。「買取請求をしない」という特約も無効です（借地借家法16条）。
- 価格：建物の時価です。建物そのものの価値に、立地などの「場所的利益」を加えて評価しますが、借地権の価格は含みません。
- 行使できないケース：期間中の途中解約、地代滞納などの契約違反による解除、合意解除、一般定期借地権・事業用定期借地権。
借地権相談所のピピッチです。
今回は、「建物買取請求権」について、わかりやすく話していくよ。
「建物を買い取ってください」
と請求できる場合があります。
今回は、建物買取請求権の基本、地主さんが拒否できるのか、買取価格、行使できる条件、行使できないケースまで解説していきます。
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目次〔開く〕
借地契約の満了後に建物がなくなれば、マイホームやアパート建築などができます。新しい生活を始めたり、新たな事業で収入源を確保できたりするため様々な活用方法が選択可能です。
しかし、借地契約満了時に借地人により「建物買取請求」が行なわれるケースがあります。
建物買取請求権が行使されれば、買取費用や解体費用などが必要になるため金銭的な負担が大きいです。
借地として土地を貸している地主のために「建物買取請求権の仕組み」について詳しく解説します。
また「買取請求権が認められる2つの理由」や「買取請求権が行使できるケース・できないケース」についても紹介するため、借地の活用方法に悩んでいる方は、ぜひ最後まで読んでみて下さい。
建物買取請求権とは「建物の買取り」を求められること
ただし、いつでも使える権利ではないよ。
借地契約の期間が満了して、契約が更新されずに終わる場合に行使できる権利なんだ。地主さんが正当事由で更新を拒んだ場合だけでなく、借地人さんが更新を求めなかった場合も含まれるよ。
期間の途中で借地人さんの都合で契約を終える場合や、地代滞納などの契約違反によって解除される場合には、建物買取請求権は使えないよ。
しかも、建物買取請求権は「形成権」といって、借地人さんの意思表示が地主さんに届いた時点で、建物の売買契約が成立したのと同じ効果が発生するんだ。
地主さん側も、請求を受けたら早めに対応しないといけないんだね。
借地契約満了後は、借地人が建物を解体して更地で返還するのが一般的です。
しかし、建物がまだ利用できる状態などの場合、借地人は地主に対して借地権付き建物を買い取ってもらえるように請求する「建物買取請求権」が認められています。
つまり「借地契約が更新されずに終わるなら建物を買い取ってください」という請求で、借地契約の期間が満了し、更新されない場合に借地人が行使できる権利です。
【注意】期間満了で更新されない場合にだけ請求できる
建物買取請求権は、に行使できる権利です（借地借家法13条1項）。
借地人が更新を求めたのに地主が正当事由のある異議を述べて更新しなかった場合はもちろん、。
一方、や、、には、建物買取請求権はありません。
参考：一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）「借地人の借地の返還に伴う諸問題」
建物買取請求権は拒否できない
借地人から建物の買取を請求された場合、基本的に拒否はできません。
建物買取請求権は「形成権」と呼ばれ、借地人の意思表示が地主に届いた時点で、が生じます。
この内容は借地借家法第13条に定められており、借地人に不利な特約は無効とされています（同法16条）。そのため、借地契約に「借地契約が終了しても、借地権者（借地人）は借地権設定者（地主）に対して建物買取請求権を行使しない」という内容を取り決めても「無効」となるため覚えておきましょう。
- 請求の根拠を確認する（期間は本当に満了しているか、契約違反による解除ではないか、定期借地権ではないか）
- 買取価格（時価）は話し合いで決まるため、不動産鑑定士の鑑定などで適正な金額を確認する
- 借地人は代金の支払いを受けるまで建物の引渡しを拒めますが、その間の地代相当額は地主に支払う必要があります
- 更新を拒む場合の正当事由は、立退料の提示で補われることがあります。更新拒絶の前に専門家に相談しましょう
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建物買取請求権による買取価格は「時価」になる
借地借家法第13条1項に記載があるように、建物買取請求による買取価格は「時価」となります。
時価とは、買取を行う時点での建物自体の価格のことです。
建物の建築費用から耐用年数を基準として、経年分の減価額を控除して算出します。
さらに建物の時価と合わせて、所在地や周辺環境などの「場所的利益」を加えて買取価格を算出する方法が一般的です（裁判例でも場所的利益を含めて評価するとされています）。
ここでの場所的利益とは「駅近」「都心」「良い日当たり」などを指します。
なお、土地と建物は別々に評価するため、借地権の価格は建物の時価には含めません。
参照：e-Gov法令検索 借地借家法（第13条・第14条・第16条）
第三者の建物買取請求権（借地借家法14条）
借地上の建物を買った第三者（または競売で取得した第三者）は、地主が借地権の譲渡や転貸を承諾しない場合、できます。これを「第三者の建物買取請求権」といいます。
ただし実務では、借地権を売る前に、借地人が裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める手続き（借地非訟）を使うのが一般的です。詳しくは「借地非訟とは」をご覧ください。
造作買取請求権との違い
造作買取請求権（借地借家法33条）は、が、家主の同意を得て取り付けたエアコンや畳などの造作を、契約終了時に時価で買い取るよう求める権利です。土地を借りて建物を所有する借地人の建物買取請求権とは対象も相手も異なります。また、造作買取請求権は特約で排除できますが、建物買取請求権は特約で排除できません。
建物買取請求権が認められる2つの理由
十分住めたり、リフォームして使えたりする建物なら、取り壊すより活用したほうが合理的な場合があるよね。
建物買取請求権という権利ができる前には、簡単に借地契約の契約解除が行われていました。
そのため、借地人の立場が弱かったことにより作られた権利だと言えます。
ここでは、借地人からの建物買取請求権が認められる「2つの理由」を詳しく解説します。
借地人保護のため
昔から地主と借地人との間にはトラブルが付きものでした。
それは土地を貸す側の地主の方が圧倒的に立場が強いからです。明治時代は、地主と借地人との権利関係を規律する法律が十分でなく、民法の「所有権絶対の原則」をもとに、地主が借地人を簡単に追い出すことが可能でした。
また、日露戦争などの戦争特需により地価が高騰していたため、それが更に拍車をかけていました。
そのような状態が暫く続いていた中、横暴な地主から借地人を保護するために、借地権に関する法律が大正10年に、現行の借地借家法の大本となる「借地法」「借家法」が制定されました。
建物買取請求権は、「借地法」から現行法の借地借家法に引き継がれており立場の弱い借地人を保護するためにできたと言われています。
借地人は多額の資金を投下して建物を建築しているため、その費用回収の機会として与えられています。借地人を保護するための非常に強い権利です。
建物の利用が可能であるため
建物の利用が可能な状態であれば、建物買取請求権は認められます。
十分生活できたり、リフォームして再利用できたりする状態であれば、取り壊すのが勿体ないからです。
さらに、利用可能な建物を取り壊すことは「社会的な経済損失」になると考えられています。
個人の社会的生活が被る損害を軽減するために、地主様による買取を促している権利です。
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建物買取請求権を行使するための４つの条件
契約期間中に、借地人さんの都合で「引っ越すから建物を買い取って」という使い方はできないんだ。
- 借地権者が買取請求権行使を意思表示している場合
- 借地上に建物がある場合
- 借地権の契約期間が満了している場合
- 契約が更新されない場合
行使するためには、4つすべての条件を満たすことが必要です。
借地権者が買取請求権行使を意思表示している場合
借地人から建物買取請求権行使の意思表示があれば、基本的には応じなければいけません。
この場合、地主に承諾したり拒否したりする権利はないため注意しましょう。意思表示は、口頭でも書面でも可能です。
しかし電話連絡などの口頭での意思表示の場合、あとでトラブルになる恐れがあります。
万が一借地人が口頭で連絡してきた場合でも、書面で表示するように促すのがおすすめです。
例えば、配達証明がついている内容証明郵便が良いでしょう。
内容証明書なら文章の内容や差出人などを証明する扱いになるため「言った・言ってない」で揉めることが少ないです。
なお、建物買取請求権は「形成権」になっているため、借地権者が権利を行使することで地主との間で売買契約が成立するのと同一の効果が発生します。
つまり、建物買取請求権行使の意思表示があった時点で、地主と借地人との間で事実上の建物売買契約が成立となります。
| 建物買取請求権行使による双方の義務 | |
|---|---|
| 借地人（売主） | 建物引渡義務 |
| 地主（買主） | 代金支払い義務 |
借地人からの建物買取請求権行使の意思表示には、速やかな対応が必要です。
借地上に建物がある場合
借地上に建物が存在していれば、建物買取請求権の行使ができます。対象は建物だけでなく、以下の付属物も含まれます。
- 庭木
- 石垣
- 門扉
- 塀
ただし、家具家電や什器などの備品は含まれないため注意しておきましょう。なお、借地上に建物が存在していれば良いため、築年数や居住しているか否かは問われません。
とはいえ、以下のような状況の建物であれば、地主が更新を拒む「正当事由」を判断する際に、地主に有利な事情として考慮されることがあります。
- 建物が腐敗して屋根が落ちている状態
- 火災で焼け落ちている状態
- 地震により激しく傾いていて修復不可の状態
これらの状態は「人が住めるに値しない」と判断される可能性が高いでしょう。なお、旧法の借地では、期間の定めがない契約などで建物が朽ちて使えなくなる（朽廃）と、借地権自体が消滅することがあります。
借地権の契約期間が満了している場合
建物買取請求権が行使できるのは「借地権の契約期間が満了しており、かつ更新がないこと」です。地主が更新を拒む場合、行使までの流れは以下のようになります。
- ① 借地権の契約期間満了
- ② 地主による正当事由のある異議（更新拒絶）
- ③ 建物買取請求権行使
そのため、契約期間中や契約更新する場合は請求できません。なお「借地権の契約期間が満了しており、かつ更新がない」というケースにより建物買取請求権が行使できるのは、以下の3つが該当します。
| 建物買取請求権が行使できるケース | |
|---|---|
| 借地契約の満了 + 借地人が更新を求めず、土地の使用もやめる | |
| 借地契約の満了 + 借地人が土地の使用を続ける （ただし地主が遅滞なく正当事由のある異議を述べ、更新されない場合） |
|
| 借地契約の満了 + 借地人からの更新請求あり （ただし地主が遅滞なく正当事由のある異議を述べ、更新されない場合） |
|
この3つのケースの場合は建物買取請求権が行使できるため、覚えておきましょう。
契約が更新されない場合（地主の正当事由など）
借地人が更新を求めた場合、地主が更新を拒むには「正当事由」が必要です。正当事由は、地主と借地人それぞれが土地を必要とする事情、借地に関するこれまでの経過、土地の利用状況、立退料の申し出などを総合して判断されます（借地借家法6条）。地主側の事情としては、以下のようなものがあります。
- 地主自らが土地を自己利用する場合
- 土地の再開発や再利用をする場合
- 建物が老朽化している場合
正当事由が認められて更新されない場合は、借地人による建物買取請求権の行使が可能です。正当事由が認められなければ契約は更新されるため、建物買取請求権の問題にはなりません。
なお、更新後の期間は、旧法と新法で以下のように異なります（合意でこれより長い期間を定めることもできます）。
参考までに比較してみましょう。
| 旧法 | |
|---|---|
| 堅固 （RCなど） |
30年 |
| 非堅固 （木造など） |
20年 |
| 新法 | |
|---|---|
| 堅固などの 区別なく |
1回目の更新 20年 |
| 2回目以降の更新 10年 |
|
地主が更新を拒否しても、借地人が契約更新を希望する場合があります。地主の正当事由が認められて契約が終了した場合は、建物買取請求権が行使可能です。更新の手続きや正当事由については「借地権の更新」で詳しく解説しています。
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建物買取請求権が行使できないケース
契約期間の途中で借地人さん側の事情で解約する場合は、建物買取請求権は使えないよ。
地代滞納、無断譲渡、契約内容に反した土地利用などの契約違反があると、地主さんが契約を解除できることがあるよ。
契約違反による解除で契約が終わった場合、借地人さんは建物買取請求権を行使できないんだ。
| ✅ 行使できる | ❌ 行使できない | |
|---|---|---|
| 契約期間 | 借地権の契約期間が満了している | 契約期間中（まだ満了していない） |
| 解除の理由 | 期間満了で更新されない 地主の正当事由ある異議、または借地人が更新を求めない | 期間途中の借地人都合による解約 |
| 契約違反 | なし | 地代滞納・無断譲渡・契約内容違反 債務不履行による解除のため |
| 合意解除 | なし | 双方の合意による契約解除 期間満了による終了ではないため |
| 借地権の種類 |
旧法借地権 普通借地権 |
一般定期借地権・事業用定期借地権 期間満了で更地返還が前提のため |
ここでは、建物買取請求権が行使できない以下の4つのケースを解説します。
- 借地権の契約期間が満了していない場合
- 契約違反などによる解除の場合
- 土地賃貸借契約を合意解除した場合
- 定期借地権の場合
1つでも該当する場合、借地人は建物買取請求権を行使できません。
借地権の契約期間が満了していない場合
建物買取請求権は、借地権の契約期間中には行使できません。借地契約の期間が満了し、更新されない場合に行使できる権利だからです。
契約期間が満了する前による借地契約の解約は、借地人の都合になります。
例えば、急な転勤や海外赴任などで引越しが必要になった場合などです。
やむを得ない事情があったとしても、借地権の契約期間中に建物買取請求権の行使はできません。
契約違反などによる解除の場合
借地人に債務不履行（契約違反）があり、地主との信頼関係が壊れたと認められる場合、地主は借地契約を解除できます。契約違反行為は、以下のような内容です。
- 地代の支払いを滞納している
- 無断で借地権を第三者に譲渡した
- 契約内容に反して土地を利用した
契約違反を理由に契約が解除された場合、（判例）。借地人は原状回復義務を負い、建物を取り壊して更地で土地を返還することになります。
なお、無断譲渡の場合でも、建物を買った第三者には前述の「第三者の建物買取請求権」が認められることがあります。
土地賃貸借契約を合意解除した場合
建物買取請求権は、借地権の期間が満了し、更新されずに終わる場合に行使できるものです。
そのため、期間中に地主と借地人の合意で契約を解除した場合は、原則として買取請求権を行使できません（合意の際に建物の買取りを条件にすることは可能です）。
つまり「借地契約を合意解除する代わりに建物を買い取ってください」という主張を受ける必要がないため知っておきましょう。
定期借地権の場合
定期借地権とは、契約で定めた期間が満了すると更新されずに終わる借地権です。
（存続期間50年以上）は、「更新しない」「建物の再築による期間の延長をしない」「建物買取請求をしない」という3つの特約を書面で定めることで成立します（借地借家法22条）。そのため、建物買取請求権は行使できません。
（存続期間10年以上50年未満）も、存続期間30年以上の場合は同様の特約を定め、30年未満の場合は法律上当然に、建物買取請求権の規定が適用されません（同法23条）。いずれも公正証書で契約する必要があります。
逆に、これらの特約が書面で定められていない、事業用定期借地権なのに公正証書で契約していないなど、定期借地権の要件を満たしていない場合は普通借地権として扱われ、建物買取請求権を行使できる可能性があります。契約書の内容を確認しましょう。
建物譲渡特約付借地権との違い
（借地借家法24条）は、借地権の設定から30年以上たった時点で、ことをあらかじめ約束しておく借地権です。地主が建物を買い取ると借地権は消滅します。
建物買取請求権が「借地人から地主へ」の請求であるのに対し、建物譲渡特約は「地主が買い取る」ことを契約で決めておく仕組みという違いがあります。
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借地契約がない場合は早めに作成しておく
一般的に、借地権の契約は書面で交わします。
しかし昔から借地人が、何代にも渡って借地を利用している場合には、借地権の契約書を書面で作成していないケースがあります。
借地契約は口約束でも成立するため、ことがあります。地代の振込履歴や登記簿謄本など「賃借の証拠」があれば立証が可能です。
しかし契約内容があいまいだと借地人との間でトラブルになった場合、基準となる決まりごとが分からなくなります。借地権が設定された時期によって旧法（借地法）か新法（借地借家法）かが決まるため、それに沿った内容で契約書を作成しましょう。借地権相談所の書式ダウンロードでは、土地賃貸借契約書のひな形（新規契約用・更新／書き換え用・旧法の借地権の更新／書き換え用）をWord形式で公開しています。
建物買取請求権に関するよくある質問
- 建物買取請求権とは何ですか？
- 借地契約が期間満了で終わり、更新されないときに、借地人が地主に対して借地上の建物を時価で買い取るよう請求できる権利です（借地借家法13条、旧法の借地では借地法4条2項）。建物に投じた費用を回収できるようにし、まだ使える建物が取り壊されるのを防ぐための制度です。
- 建物買取請求権の要件は何ですか？
- ①借地権の存続期間が満了したこと、②契約が更新されないこと、③借地上に建物があること、④借地人が地主に買取りを求める意思表示をすること、の4つです。②には、地主が正当事由のある異議を述べて更新しなかった場合と、借地人が更新を求めなかった場合の両方が含まれます。
- 地主は建物買取請求を拒否できますか？
- 要件を満たして行使された場合、拒否できません。建物買取請求権は形成権で、意思表示が地主に届いた時点で建物の売買が成立したのと同じ効果が生じます。また、建物買取請求権を行使しないという特約は借地人に不利なため無効です（借地借家法16条）。
- 建物の買取価格（時価）はどう決まりますか？
- 建物の再調達価格から経過年数に応じた減価を差し引いた建物そのものの価値に、立地などの場所的利益を加えて評価するのが一般的です。借地権の価格は含みません。当事者の話し合いで決まらない場合は、不動産鑑定士の鑑定や裁判所の判断によります。
- 地代を滞納して契約を解除された場合でも建物買取請求できますか？
- できません。地代の滞納や無断譲渡などの契約違反（債務不履行）を理由に契約が解除された場合、建物買取請求権は認められないとされています。この場合、借地人は建物を取り壊して土地を返す必要があります。
- 定期借地権でも建物買取請求権はありますか？
- 一般定期借地権は建物買取請求をしない特約を定めて成立し、事業用定期借地権も建物買取請求権の規定が適用されないため、原則として行使できません。ただし、特約が書面で定められていないなど定期借地権の要件を満たしていない場合は普通借地権として扱われ、行使できる可能性があります。
- 建物買取請求権と造作買取請求権の違いは何ですか？
- 建物買取請求権は、土地を借りて建物を所有する借地人が、地主に建物の買取りを求める権利です。造作買取請求権は、建物を借りている借家人が、家主の同意を得て取り付けたエアコンなどの造作の買取りを家主に求める権利です。造作買取請求権は特約で排除できますが、建物買取請求権は排除できません。
- 借地上の建物を買った第三者も建物買取請求できますか？
- できます。借地上の建物を取得した第三者は、地主が借地権の譲渡や転貸を承諾しない場合、地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法14条）。ただし実務では、借地権を売る前に裁判所に承諾に代わる許可を求める借地非訟の手続きを使うのが一般的です。
借地権のトラブル解決は
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借地契約満了時に更新しない場合、借地人より建物買取請求が行使されれば基本的には応じなければいけません。
この記事で解説した「買取請求権が行使できるケース・できないケース」を理解しておく必要があります。
とはいえ、専門的な知識が必要になるため不安な点も多いでしょう。
借地権相談所なら、豊富な専門知識と多種多様な経験・実績、臨機応変な対応により、不安やお困りごとに合わせひとりひとり最適な解決策が提案できます。
建物買取請求権や借地権のことでお困りなら、借地権相談所にぜひ一度ご相談ください。
