【借地権の地代】
相場・計算方法と
値上げ・値下げを求められた時の対処法

借地権と地代の基本

パパッチ

まず、地代って何のために支払うものなの？

ピピッチ

地代は、借地人さんが地主さんの土地を使うために支払う対価だよ。
借地権は、地主さんと借地人さんの契約に基づいて成立していて、借地人さんは土地を利用する権利を得る代わりに、地主さんへ地代を支払うんだ。

パパッチ

つまり、地代を支払うことが、借地契約を続けるうえで大事な条件になるんだね。

ピピッチ

その通り。
借地権は長期間続くことが多いから、地代の金額や支払い方法をきちんと確認しておくことが大切だよ。

パパッチ

昔からの契約だと、地代がかなり安いままになっていることもありそうだね。

ピピッチ

うん。
逆に、地主さんから急に地代の増額を求められることもある。
だから、地代がどう決まるのか、どんなときに見直せるのかを理解しておくことが大切なんだ。

借地権は地主と借地人の間で結ばれる契約に基づく権利です。地主は借地人に一定の期間土地を使わせ、借地人はその対価として地代を支払います。
地代は、地主にとっては土地を貸して得る収入、借地人にとっては土地を使い続けるための費用です。地代の支払いは借地人の一番大切な義務で、滞納が続くと契約を解除されるおそれもあります。

地代はいつ払う？

支払いの時期や方法（毎月・半年ごと・毎年、振込・持参など）は、契約書の定めに従います。契約で決めていない場合、民法では宅地の地代は毎年末に払う（後払い）とされています（民法614条）。

地代の相場と計算方法

パパッチ

地代って、どうやって計算するの？

ピピッチ

地代の計算方法にはいくつかあるよ。
代表的なのは、公租公課倍率法、積算法、賃貸事例比較法、収益分析法の4つ。

パパッチ

名前だけ聞くと、ちょっと難しそうだね。

ピピッチ

一番わかりやすいのは、固定資産税や都市計画税をもとに考える方法だよ。
住宅地では、固定資産税・都市計画税の3〜5倍程度、商業地では5〜8倍程度が目安になることがあるよ。

パパッチ

まずは税金を基準にする方法なんだね。わかりやすいかも。

ピピッチ

ほかにも、土地の価格に利回りを掛ける方法や、周辺の似た土地の地代と比べる方法、土地から得られる収益から考える方法があるよ。
地代はひとつの式だけで決まるわけじゃなくて、土地の状況に合わせて考える必要があるんだ。

地代の計算方法は主に4つあります。実際には、地主と借地人の話し合いで決まることがほとんどで、ここで紹介する方法は「今の地代が妥当か」を判断する目安として使います。

① 公租公課倍率法（固定資産税・都市計画税から計算）

公租公課とは、土地にかかる固定資産税・都市計画税などの税金のことです。地主が払っているこの税金の年額に、一定の倍率を掛けて地代を考えます。もっとも手軽で、実務でもよく目安として使われる方法です。

住宅地：固定資産税・都市計画税の３～５倍　
商業地：固定資産税・都市計画税の５～８倍

計算例（住宅地）

土地の固定資産税額は、地主に毎年届く納税通知書でわかります。借地人の方は、地主に確認するか、市区町村（東京23区は都税事務所）で固定資産評価証明書を取ると評価額がわかります（借地人も取得できます）。

② 積算法（利回り法）

土地の価格を「投資額」と考え、それに期待する利回りを掛け、さらに固定資産税などの必要経費を足して地代を計算する方法です。
地代 ＝ 土地の価格 × 期待利回り ＋ 必要経費（固定資産税など）
土地の価値を反映しやすい一方、利回りを何％にするかで結果が大きく変わります。

③ 賃貸事例比較法

周辺の似た条件の土地の地代を集め、立地や広さなどの違いを調整して地代を考える方法です。
今の相場に近い金額を出しやすいですが、借地の地代は公開されていないことが多く、比べられる事例を集めにくいのが難点です。

④ 収益分析法

その土地を使った事業で得られる収益から、地代として払える額を考える方法です。主に店舗や事業用の土地で使われます。事業の内容や景気によって収益が変わるため、住宅の借地ではあまり使われません。

なお、すでに続いている借地契約の地代を見直す場合（継続賃料）は、新しく貸す場合とは考え方が異なります。調停や裁判では、不動産鑑定士が差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法などを組み合わせ、これまでの経緯も考慮して金額を判断します。

地代を見直すタイミング

パパッチ

地代はどんなタイミングで見直すことが多いの？

ピピッチ

代表的なのは、借地契約の更新時だよ。
契約全体を見直すタイミングだから、地代についても確認しやすいんだ。

パパッチ

更新のときに、地代も今の状況に合っているか見直すんだね。

ピピッチ

そう。
ほかにも、固定資産税が大きく変わったとき、周辺の地価や地代が大きく変わったとき、土地の利用状況が変わったときも見直しのきっかけになるよ。

パパッチ

ただ、地主さんと借地人さんのどちらかが一方的に決めるのではなく、話し合いが大事だね。

借地契約は数十年続くため、その間に土地の価値や税金は変わります。主な見直しのタイミングは次のとおりです。

借地契約の更新時

もっとも多いのが、借地契約の更新時です。更新料や契約期間とあわせて、地代も今の状況に合っているかを話し合います。→ 借地権の更新と更新料

固定資産税・都市計画税が変わったとき

土地の固定資産税評価額は3年に1度見直されます（評価替え）。税額が大きく上がると、地主から地代の値上げを求められるきっかけになります。逆に税額が下がった場合は、借地人から値下げを求める理由になります。

地価や周辺の地代が大きく変わったとき

再開発や新しい駅・商業施設の開業などで地価が上がった場合や、逆に地価が下がった場合、周辺の地代と比べて今の地代が高すぎる・安すぎる状態になることがあります。

土地の利用状況が変わったとき

建て替えや増改築、用途の変更（住宅から店舗へ、など）で土地の使い方が変わる場合も、地代を見直すことがあります。建て替えや増改築で地主の承諾が必要な場合は、承諾料とあわせて地代の見直しを求められることもあります。→ 借地権の承諾料

地代の増減請求ができる条件（借地借家法11条）

パパッチ

地代って、減額してもらうことはできるの？

ピピッチ

法律的には、地代の減額を求めることは可能だよ。
ただし、単に「高いから下げてほしい」だけではなく、法律で決められた理由が必要なんだ。

パパッチ

逆に、地主さん側から増額を求められることもあるんだよね。

ピピッチ

そう。
借地契約は長期間にわたるから、その間に固定資産税や都市計画税が変わったり、土地価格が上がったり、周辺の地代と比べて不相当になったりすることがある。
その場合、地主さんから地代の増額を求められることもあるよ。

パパッチ

減額も増額も、ちゃんとした事情があるかどうかが大事なんだね。

ピピッチ

その通り。
地代の増減は、感情的に決めるものではなく、税金、地価、周辺相場などをもとに考える必要があるよ。

借地契約は長く続きます（普通借地権は最初の契約期間が30年以上、旧法の借地権は堅固な建物で30年以上・それ以外で20年以上）。その間に次のような事情で地代が不相当になった場合、地主・借地人のどちらからでも、契約の条件にかかわらず地代の増減を請求できます。

• ・土地の固定資産税などの税金が増えた・減った
• ・地価の上昇・下落やその他の経済事情が変わった
• ・近所の似た土地の地代と比べて高すぎる・安すぎる

借地借家法には次のように定められています。

第十一条（地代等増減請求権）
地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３　地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

参照：e-gov（借地借家法第十一条）

ポイント① 請求できるのは「これから先」の地代

増減の請求は「将来に向かって」効力があります。過去にさかのぼって差額を請求することはできません。請求した日がわかるよう、内容証明郵便など記録が残る方法で伝えるのが一般的です。

ポイント② 特約の扱い

「一定期間は地代を上げない」という特約は有効で、その期間は増額を請求できません。一方、「地代を下げない」という特約があっても、事情が変われば減額の請求は認められると考えられています。
また、「◯年ごとに◯％上げる」といった自動改定の特約があっても、経済事情が大きく変わり不相当になった場合は、この規定に基づいて増減を請求できる場合があります。

ポイント③ 話し合いがまとまるまでの支払い

値上げを求められた場合：借地人は、裁判で決まるまでは自分が相当と考える額を払えば足ります。ただし、後の裁判で決まった額より少なかった場合は、不足分に年1割の利息を付けて払う必要があります。
値下げを求めた場合：地主は、裁判で決まるまでは自分が相当と考える額を請求できます。後の裁判で決まった額より多く受け取っていた場合は、超えた分に年1割の利息を付けて返す必要があります。

地主から地代の値上げを求められたときの対処法

パパッチ

急に「来月から地代を上げます」と言われたら、どうすればいいの？

ピピッチ

まずは慌てずに、値上げの理由と金額の根拠を確認しよう。
納得できなければ、すぐに応じる必要はないよ。

パパッチ

じゃあ、話がまとまるまで地代を払わなくてもいいの？

ピピッチ

それは絶対にダメ！
支払いを止めると滞納になって、契約を解除されるおそれがあるんだ。
今までの金額など、自分が相当と考える額は払い続けよう。地主さんが受け取ってくれないときは「供託」という方法があるよ。

地主から値上げを求められたときは、次の順番で対応しましょう。

1. 値上げの理由と根拠を確認する

「固定資産税が上がった」「周辺の地代より安い」など、地主がどんな理由で値上げを求めているのかを確認します。前回の改定からの固定資産税・都市計画税の変化や、地価の動き（公示地価・路線価）を調べ、値上げ幅が妥当かを判断します。

2. 納得できなければ、すぐに合意しない

値上げは、借地人が合意するか、調停・裁判で決まるまで確定しません。理由がはっきりしない値上げには、その場で応じず話し合いを続けましょう。

3. 自分が相当と考える額を払い続ける

話し合いの間も、地代の支払いは絶対に止めないでください。通常は、これまでどおりの金額を払い続けます。
ただし、払っている額が土地の固定資産税などを下回ることを知りながら払い続けた場合、「相当な額」とは認められず、契約違反とされるおそれがあります。

4. 受け取りを拒否されたら「供託」する

地主が「値上げ後の額でなければ受け取らない」と拒否した場合は、法務局（供託所）に地代を供託します。供託すれば、地代を払ったのと同じ扱いになり、滞納にはなりません。一度だけでなく、支払期ごとに供託を続ける必要があります。

5. まとまらなければ調停へ

話し合いがまとまらない場合は、簡易裁判所での調停に進みます。くわしい流れは次の章で説明します。

地代の減額を求める場合のポイント

借地人から地代の減額を求めることも、法律上認められています（借地借家法11条）。減額が認められやすいのは、次のような場合です。

土地の税金や地価が下がった

評価替えで固定資産税が下がった場合や、人口減少・地域経済の衰退などで地価が下がった場合です。前回地代を決めたときと比べて、どれだけ下がったかを数字で示すことが大切です。

周辺の地代と比べて高すぎる

近所の似た土地の地代と比べて明らかに高い場合も、減額を求める理由になります。ただし借地の地代は公開されていないことが多いため、専門家の意見を参考にするとよいでしょう。

減額は地主が同意しなくても、調停や裁判で認められれば確定します。ただし、減額を求めたからといって、借地人が自分の判断で地代を減らして払うことはできません。裁判で決まるまでは、地主が相当と考える額（通常はこれまでの額）を払い続ける必要があります。
また、地主との関係が悪くなると、更新や建て替えの承諾などで話し合いが難しくなることもあります。まずは根拠を示して丁寧に話し合いましょう。