【借地権の更新】
更新料の相場と支払い義務、
更新期間をわかりやすく解説

借地権の更新のルールは、1992年7月31日までに結ばれた契約に適用される「借地法（以下、旧法）」と、1992年8月1日以降の契約に適用される「借地借家法（以下、新法）」で異なります。
旧法の借地権と新法の普通借地権は、期間が満了しても、次のいずれかにあたれば更新されます。

• ・地主と借地人が合意したとき（合意更新）
• ・建物があり、借地人が更新を請求したとき
• ・期間満了後も借地人が土地を使い続けているとき（新法では建物があることが条件）

2つ目と3つ目のように、合意がなくても法律によって更新されることを「法定更新」といいます。地主がこれを止めるには、遅滞なく異議を述べ、しかもその異議に正当の事由が必要です。
実務では、地主が更新に異議を述べない代わりに、借地人に更新料を求め、更新契約書を取り交わす「合意更新」が多く行われています。
一方、新法の定期借地権（一般定期借地権・事業用定期借地権など）や建物譲渡特約付借地権は、更新がなく期間満了で終了します。→ 旧法と新法の違い

借地権の更新料を払う義務は、法律では定められていません。判例でも、更新料を払う慣習があるというだけでは、支払い義務は生じないとされています。
ただし、次のような場合は支払い義務があると判断される可能性が高いので注意が必要です。

• ・契約書に更新料の定めがある（金額や計算方法が具体的に書かれている）
• ・契約書になくても、別の合意書や覚書で支払いを約束している
• ・前回の更新時にも更新料を払っており、払うことが前提になっている

支払いの約束があるのに払わない場合、更新料の不払いを理由に借地契約の解除が認められた判例もあります。
一方、契約書に定めがなく、合意もない場合は、払わなくても法定更新によって契約は続きます。ただし、地主との関係が悪くなると、将来の建て替えや売却の承諾で話し合いが難しくなることもあります。金額に納得できない場合は、払わないと決める前に、相場をもとに減額の交渉をするのがおすすめです。

更新料の金額をめぐって、地主と借地人が揉めるケースはよくあります。

慣習上、更新料の相場は「更地価格の5%程度」が目安とされています。首都圏など地価の高い地域では、金額が高めになる傾向があります。

更地価格は、路線価（国税庁）や公示地価、周辺の取引事例などから考えます。路線価は時価の8割程度が目安とされるため、「路線価 × 面積 ÷ 0.8」でおおよその更地価格がわかります。
※あくまで目安であり、実際の金額は契約内容や土地の条件によって異なります。詳しくはお気軽にお問い合わせください。→ 借地権割合と借地権価格の計算方法

【旧法の更新後の期間】
旧法では、建物が堅固か非堅固かで更新後の期間が違います。
非堅固建物（木造など）は20年、堅固建物（鉄筋コンクリート造など）は30年です。当事者がこれより長い期間を合意した場合は、その期間になります。
なお、「期間の定めがない場合は堅固60年・非堅固30年」というのは、最初の契約時の存続期間のルールです。更新後の期間とは異なるので注意しましょう。
旧法の借地権は、更新しても新法に切り替わることはなく、旧法のまま続きます。

新法の普通借地権では、更新後の期間は最初の契約期間がそのまま繰り返されるのではなく、1回目の更新と2回目以降の更新で別の期間が定められています。建物が堅固か非堅固かによる違いはありません。

法律より短い期間の定めは、借地人に不利な特約として無効になり、法律で決まった期間が適用されます（借地借家法4条・9条）。

1. 契約書を確認する

期間満了の時期、更新料の定め、更新後の期間、地代の改定方法などを確認します。旧法の契約か新法の契約か、普通借地権か定期借地権かもここで確認しましょう。

2. 地主と更新の条件を話し合う

更新料の金額や支払い時期、更新後の期間、地代の見直しなどを話し合います。更新のタイミングで地代の値上げを求められることもあります。→ 地代の値上げを求められたときの対処法

3. 更新契約書（合意書）を取り交わす

合意した内容は必ず書面に残しましょう。「定期借地権に切り替える」「旧法から新法の普通借地権に切り替える」といった内容が入っていないかは特に注意が必要です。借地人に不利になることが多いため、内容がよくわからないまま署名しないようにしましょう。

4. 話し合いがまとまらない場合

合意できなくても、建物があり借地人が使い続けていれば、地主に正当の事由がない限り法定更新されます。その場合も、地代は払い続けましょう。地主が受け取らない場合は法務局に供託します。