相続税が払えない時の
底地物納ポイント

底地の物納とは？相続税を物納する方法

パパッチ

まず、底地の物納って何？

ピピッチ

底地の物納とは、相続税を現金ではなく、相続した底地で納める方法のことだよ。

パパッチ

お金の代わりに、底地そのものを国に納めるってことだね。

ピピッチ

そう。
相続した財産が現金なら、その現金で相続税を払いやすいよね。
でも、相続財産の多くが土地や建物などの不動産だと、評価額に応じた相続税を現金で用意しなければならないんだ。

パパッチ

底地はすぐに高く売れるとは限らないから、納税資金に困ることがあるんだね。

ピピッチ

その通り。
物納が認められた場合、底地の所有者は国になります。
ただし、物納は無条件で認められる制度ではありません。
条件や審査が厳しく、底地の場合は特に難易度が高いんだ。

パパッチ

「払えないから底地で納めます」と簡単にできるわけではないんだね。

底地の物納とは相続税を納める手段の一つです。
相続が発生した際、相続人は相続税を支払う必要があります。
相続した資産が現金であればそのまま相続税の支払いに充当することが出来ますが、相続した資産が土地や建物などの不動産である場合、その評価額に応じた相続税を現金で支払う必要があります。

そのため、相続人に十分な現金の用意がない場合は支払いが難しくなってしまいます。
そんなときのために、現金ではなく底地で納税する「底地の物納」という選択肢があります。
底地の物納が認められた場合、底地の地主は国になります。

物納とは財産による納税方法

物納とは相続税を相続財産で支払うことです。
相続税は現金での納付が原則ですが、どうしても難しい場合は、一定の条件を満たすことで延納することができます。
延納とは納付期限を延長することで、利子が発生します。
延納でも支払いが困難かつ、条件を満たした場合に物納が可能になります。
物納できる財産は相続によって取得した財産のみです。

物納に適用可能な資産とその優先度

パパッチ

物納って、現金で払えないときなら、どんな財産でも使えるの？

ピピッチ

実は、何でも物納できるわけではないよ。
相続税は原則として現金で納めるものだから、まずは現金での一括納付を考える。
それが難しい場合は、延納、つまり分割払いを検討して、それでも難しい場合に物納を考える流れになるんだ。

パパッチ

物納は、いきなり使える方法ではなくて、最後の選択肢に近いんだね。

ピピッチ

そう。
さらに、物納できるのは、相続によって取得した財産に限られるよ。
もともと自分が持っていた不動産を使って、相続税を物納することはできないんだ。

パパッチ

相続で受け取った財産だけが対象なんだね。

ピピッチ

うん。
そして、物納できる財産には優先順位があります。
第1順位は、不動産、上場株式、国債、地方債、船舶など。
第2順位は非上場株式。
第3順位は動産だよ。

パパッチ

底地は不動産だから、第1順位に入りそうだね。

ピピッチ

その通り。
ただし、底地だから必ず物納できるわけではありません。
物納では、国が管理したり処分したりしやすい財産かどうかがとても重要になるんだ。

パパッチ

国が受け取っても管理しにくい財産は、認められにくいんだね。

ピピッチ

そう。
たとえば、第三者の担保権がついている不動産、接道していない土地、権利関係に争いがある不動産、境界がはっきりしていない土地などは、物納が認められにくいよ。

パパッチ

底地は、借地人さんが使っている土地だから、権利関係や境界の問題が出やすそうだね。

ピピッチ

うん。
底地を物納する場合は、借地人さんとの契約内容、借地部分の範囲、地代の支払い状況、境界、担保権の有無などをきちんと整理する必要があるんだ。

パパッチ

物納劣後財産っていう考え方もあるんだよね。

ピピッチ

そう。
物納劣後財産にあたる場合は、他に物納に適した財産がないことなどが求められるよ。 つまり、底地が不動産だからといって、優先的に物納できるとは限らないんだ。

パパッチ

現金で払える場合や、延納で払えると判断される場合も、物納は難しいんだね。

ピピッチ

その通り。
だから、底地の物納は選択肢のひとつではあるけれど、実務上は条件が厳しく、準備も多い方法だと考えておいたほうがいいよ。

パパッチ

まとめると、物納は現金納付や延納が難しい場合の方法。
そして、底地を物納するには、相続で取得した財産であることに加えて、国が管理・処分しやすい状態に整っていることが重要なんだね。

ピピッチ

そう。
底地の物納を考えるなら、早い段階で契約書、境界、地代、借地人さんとの関係を整理しておくことが大切だよ。

物納には適用可能な資産が定められています。
また、適用可能な資産の中でも優先度が決められており、すべての資産が同等に扱われるわけではありません。

物納のメリットデメリット

パパッチ

物納には、どんなメリットがあるの？

ピピッチ

大きなメリットは、相続税を現金で用意できない場合に、相続した財産そのもので納税できる可能性があることだよ。
特に、相続財産の多くが不動産で、手元に現金が少ない場合には、選択肢のひとつになります。

パパッチ

自分で買い手を探して売却しなくても、納税に充てられる可能性があるんだね。

ピピッチ

そう。
また、物納許可限度額までであれば、譲渡所得税がかからない点もメリットとされています。

パパッチ

じゃあ、現金がないなら物納を選べば安心、というわけではないんだよね。

ピピッチ

その通り。
物納にはデメリットも多いよ。
まず、物納が認められるまでには審査があり、必要書類も多く、手続きに時間がかかります。

パパッチ

申請すればすぐに認められるわけではないんだね。

ピピッチ

うん。
さらに、物納が認められるケースは限られていて、国が管理・処分しにくい財産は却下されることもあります。
底地の場合は、借地人さんとの契約関係や境界、担保権の有無などを整理する必要があるから、特に難易度が高いんだ。

パパッチ

底地は、ただ土地を渡せばいいというわけではないんだね。

ピピッチ

そう。
また、物納の認可が下りるまで利子が発生する場合もあります。
だから、物納は便利な制度に見えても、実際には準備や審査の負担が大きい方法なんだ。

パパッチ

まとめると、物納は現金納付が難しいときの選択肢だけど、条件が厳しくて、手続きも重い。
特に底地の場合は、早めの準備が必要なんだね。

ここまで物納の要件や手続きについて説明してきましたが、ここで物納のメリットとデメリットについて解説します。

物納のメリット

物納の大きなメリットは譲渡所得税がかからないことです。（物納許可限度額まで）
また、自分自身で買い手を見つけて現金化する必要がないというのもメリットといえるでしょう。ただし、物納には申請に関する手間がかなり大きいため売約の手続きのほうが簡単という捉え方もあります。

物納のデメリット

一方でデメリットは、物納の認可がおりるまで利子が発生することです。
そもそも物納が認められるケースは非常に少なく、追加の書類提出や訂正を求められたりなど手間が多いことが最大のデメリットとなっています。

底地の相続税計算方法

パパッチ

底地の相続税評価は、どうやって考えるの？

ピピッチ

底地も相続財産なので、相続税を計算するときには評価額を出す必要があるよ。
基本的には、まずその土地を自分で使える土地、つまり自用地として評価します。

パパッチ

それから、借地権部分を差し引くんだよね。

ピピッチ

そう。
底地の評価額は、一般的に
自用地としての評価額 × 1 − 借地権割合 という考え方で計算します。

パパッチ

たとえば、借地権割合が60％なら、底地部分は40％ということだね。

ピピッチ

その通り。
たとえば、自用地としての評価額が5,000万円で、借地権割合が60％なら、
5,000万円 × 40％ ＝ 2,000万円。
この2,000万円が底地の相続税評価額の目安になるよ。

パパッチ

計算自体はわかりやすいけど、実際の売却価格とは違うことがあるんだよね。

ピピッチ

ここが重要です。
底地は、借地人さんが土地を使っているため、普通の更地のように自由に売却できません。
そのため、相続税評価額よりも実際の売却価格が低くなることがあります。

パパッチ

相続税の評価では2,000万円でも、実際に売ろうとするともっと低くなる可能性があるんだね。

ピピッチ

そう。
特に底地専門の不動産会社へ売却する場合、更地価格の10％から20％程度が目安になることもあります。
そのため、相続税評価額と実際の換金価格に差が出やすい点に注意が必要だよ。

パパッチ

だから、底地を相続するときは、評価額だけでなく「実際にいくらで売れるのか」も確認したほうがいいんだね。

ピピッチ

その通り。
納税資金を準備するうえでは、相続税評価額、実際の売却見込み額、地代収入、固定資産税の負担を総合的に見て判断することが大切です。

底地の相続税は路線価による評価額を用いて計算します。
相続税額の計算については、他の資産状況にもよるため専門家に相談するようにしましょう。
路線価による評価額の算出方法は次のとおりです。

路線価による相続税計算

路線価は、道路に面している土地の価格を示す指標です。
路線価による更地価格に借地権割合を掛けることで底地の価格を算出できます。
借地権割合とは、土地に対し借地権の割合を示す数値です。国税庁が30～90％（10%刻み）の間で定めており、一般的に価値の高いエリアは高く設定されています。
借地権割合は借地権の割合を表す数値のため、（1-借地権割合）によって底地の割合が算出されます。
よって底地の価格の計算式は以下のとおりです。

底地の本来の評価額＝路線価×（１- 借地権割合）

相続前に底地を整理するアプローチ

パパッチ

物納が難しい場合は、どうすればいいの？

ピピッチ

現実的な選択肢として、底地を売却して納税資金に充てる方法があります。
特に、底地は相続税評価額より実際の取引価格が低くなることがあるから、相続が発生する前に整理しておくことが大切だよ。

パパッチ

売却するなら、まず借地人さんに相談するのがいいんだよね。

ピピッチ

そう。
底地は、第三者よりも借地人さんが高く買ってくれる可能性があります。
借地人さんにとっても、底地を買うことで地代を払わなくてよくなったり、建物の資産価値が上がったりするメリットがあるからね。

パパッチ

借地人さんが買わない場合は？

ピピッチ

その場合は、底地専門の不動産会社への売却も選択肢になるよ。
早く現金化しやすい一方で、買取価格は更地価格の10％から20％程度になることが多いです。

パパッチ

相続税額に満たない可能性もあるから、早めの対応が必要なんだね。

ピピッチ

その通り。
場合によっては、相続放棄という選択肢もあります。
ただし、相続放棄をすると資産だけでなく負債も引き継がなくなる一方で、残したい財産も放棄の対象になるため慎重な判断が必要です。

パパッチ

底地の物納は、思った以上に条件も手続きも厳しいんだね。

ピピッチ

うん。
だから、「物納できるかどうか」だけでなく、売却、借地人さんへの打診、相続前の整理、相続放棄の可能性まで含めて考えることが大切です。

パパッチ

「底地を相続したけど相続税が払えない」
「物納できるか知りたい」
「売却したほうがいいのか迷っている」
そんなときは、早めに相談してみてね。

ピピッチ

借地権相談所では、底地の買取や売却、借地人さんとの交渉、相続税に関する士業との連携相談を受け付けています。
底地の物納や相続税の支払いでお困りの方は、お気軽にご相談ください。

相続税対策は相続が発生する前に行うのが効果的です。相続前に底地を整理する選択肢についてご紹介します。

物納が難しい底地は売買を考慮

物納は条件が厳しく、手続きが煩雑で手間も多いことから難しいというお話はしてきました。
物納が難しい場合、底地を売却して相続税に充当する方法があります。
さらにいえば、底地の評価額は実際の取引価格よりも高くなってしまうことがあるため、相続前に売却をしてしまうのがおすすめです。

テナント（借地人）への売却が望ましい

底地の売却は、第三者よりも底地上の建物を所有しているテナント（借地人）が最も高く買ってくれる可能性が高いです。
地代を払わなくて済む、建物の資産価値が上がるなどテナント（借地人）にもメリットがありますので、まず最初に打診してみるのが良いでしょう。
交渉を不動産会社に依頼することも出来ます。

専門の不動産会社による売却

早く現金化したい場合、あるいは借地人に購入を断られた場合は、底地の専門の不動産会社に売却をすることができます。
短期間で売却できるため、相続発生後など時間がない人には現実的な方法です。
ただし、不動産会社の買取価格は概ね更地価格の10％〜20%程度です。
相続後の売却の場合は、相続税額に満たない可能性がありますので、やはり早めの対応が好ましいです。

相続を放棄する選択肢も

相続税の支払いが困難な場合、相続放棄という選択肢も考えられます。
相続放棄を行うと、資産だけでなく、負債も継承しなくなります。
しかし、価値を持つ形見なども放棄の対象となるため、注意が必要です。
相続放棄をすると、相続に関する手間や問題も避けることが可能となります。