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なぜ底地専門不動産に相談すべきなのか

底地の多くは古くから存続する借地契約によるもので、当事者でも契約内容を理解していないことや、契約書が残っていないことがあります。
民法や借地借家法を正しく理解し、個々の状況によって正しい対応をしなければ新たなトラブルを招いてしまう可能性があります。
多くの不動産会社では、土地と建物を一体として扱う「所有権の不動産」の取り扱いが多く、借地権や底地の経験がない担当者もいます。
底地の売却がなかなか進まない理由の多くは相談相手を間違えているということです。
底地は、底地の取引経験が豊富な専門の不動産会社に相談することを強くおすすめいたします。

借地権相談所では、豊富な専門知識と多種多様な事例を解決してきた経験により、地主、借地権者の双方にメリットを見出だせるような解決法を模索し、ご提案します。

底地の売却が難しい理由

底地の売却は、通常の所有権の土地に比べて非常に困難です。
その理由は以下にあります。

底地を売却するにはどうすればいい？

底地を売却するメリットについて説明しましたが、底地を売却するにはどうしたら良いのでしょうか。
結論、専門の底地買取会社が一番おすすめですが他の選択肢についても解説いたします。

借地人に買取してもらう

まず、底地は借地人に買取してもらう選択肢があります。
借地人は、地主に対して毎月地代を支払いして、底地を活用しています。
借地人にとっては地代を払うこと、契約の更新料がかかること、建て替えなどで地主の承諾を得る必要があることというのはデメリットです。
底地を地主からに買い取ることができれば、借地人はもう地主に地代を支払いする必要がなく、自由に土地と建物を活用することができるようになります。
借地人にとって大きなメリットがあるため、第三者の投資家よりも高く買ってもらうことができる可能性が高いです。
ただし、借地人に買い取ってもらおうと思っても、そもそも借地人にその意思がなければどうしようもありません。
普段から顔を合わせない関係性であることが多く、良好な人間関係が築けていないと、売却の話をいきなり持ちかけても聞いてもらえないことがほとんどです。
また、気持ちがあっても資金が用意できないこともあると思います。
実際には有効的手段であるのですが、借地人次第ということにもなり難しい問題を抱えています。
交渉次第ではうまくいく可能性もありますので、交渉を借地権や底地の専門家に依頼するのも一つの手です。

借地人と協力して底地と借地権を同時売却する

もし借地人が同時期に借地権（借地権付建物）を売却したいと考えていれば、借地人と協力し、底地と借地権を同時に売却する方法が有効です。
購入者は底地と借地を同時に購入することで、完全所有権の土地を取得することができます。そのため、底地単独よりも売却が容易になり、市場価格での売買も可能となります。
しかし、これも地主の意思だけでは決定できないことです。また、あらかじめ地主と借地人で、収益の取り分について、よく話し合う必要があります。売却価格をめぐったトラブルが起きないように、気をつけて進めるようにしましょう。

底地と借地を等価交換、完全所有権にしてから売却

また、底地と借地を等価交換し、完全所有権にして売却する手段があります。
底地の一部分と借地権の一部分を地主と借地人で交換することで、借地権と底地権が設定されていたひとつの土地を分割、借地人と地主がそれぞれの完全所有権の土地にできます。
底地と借地を等価交換することによって、それぞれが所有している土地面積は狭くなりますが、地主と借地人がそれぞれ完全所有権の土地を取得することが可能です。
等価で交換することができるかは個人で判断することはなかなか難しいため、専門の不動産会社に相談するのがおすすめです。

ただし、理論上は可能な方法ですが、底地上には借地人名義の建物が既に建っているため分割するというのは現実的ではありません。
建物の建築部分と駐車場などで大きく分かれている場合のみ可能な手段です。
多くの人には当てはまらない方法であるということをご理解ください。

底地は専門の不動産買取会社に買取してもらう

底地は、専門の不動産買取会社に買い取ってもらうことが可能で、最もおすすめの方法です。
これまで説明してきた方法も有効的ですが、借地人が同意してくれるのかなど、自分の意思だけではコントロールができません。
誠心誠意交渉をしても全然無理というケースもあるでしょう。
専門の不動産買取会社に依頼をすれば、借地人との交渉が不要で簡単に底地売却が可能です。

通常の買い手の場合、居住するための土地を探しているため、自由性が奪われている底地のニーズはありません。
しかし、専門の不動産買取会社は収益化できるノウハウを持ち合わせているため、積極的に買取が可能です。

底地の査定方法

底地の査定方法について解説します。主に下記の3つの方法があります。

• ●路線価方式
• ●倍率方式
• ●不動産鑑定評価

路線価方式と倍率方式は相続税の評価額を求めるために使用し、底地買取の査定は主に不動産鑑定評価にて行います。

路線価方式

国税庁が毎年発表している路線価を基準に、算定する方法です。
路線価は、道路に面している土地の価格を示す指標です。路線価による更地価格に借地権割合を掛けることで底地の価格を算出できます。

倍率方式

路線価が定められていない場合、国税庁が出している「評価倍率表」によって計算します。計算式はシンプルで「土地の固定資産税評価額 × 国税庁が場所ごとに定める評価倍率」で求める事ができます。

不動産鑑定評価

不動産鑑定評価にはさらに3つの方法があります。不動産鑑定士はこれらの方式を複数用いて、多角的な視点で底地を査定します。

• ①原価法

不動産の建物や土地にかかる費用から不動産の価格を査定する方法です。
査定時点において新築した場合の価格から、現在の建物の減価償却分を引くことで求めることができます。

• ②取引事例比較法

近隣で実際に取引された条件の近い物件の価格をもとに査定する方法です。
不動産の立地条件、面積、築年数、間取り、設備などの条件を比較し、平均の価格を算出します。

• ③収益還元法

収益還元法は、賃料収入、家賃収入、駐車場収入など、その不動産が将来的に生み出す収益をもとに査定する方法です。
投資不動産や事業用不動産を査定する際に用いられます。

底地の買取相場はいくら？

底地は、何度も説明している通り、なかなか買い手が見つかりません。
そのため、買取相場や売買相場は更地と比べて低い傾向にあります。

もしも借地人に売却できた場合、相場は更地価格の20～30％、
買取会社の場合の相場は、更地価格の10～20％程度となります。

しかし、借地権相談所では、長年にわたり多くの借地権や底地の取り扱い経験があり、これまでもお客様に納得いただける買取価格を提案してきました。
底地の売却を検討している方や、他社で納得のいく買取金額が得られなかった方は、ぜひ一度、借地権相談所にご相談ください。
査定は無料で行わせていただいております。

借地権相談所による底地買取のメリット

借地権相談所による底地買取は、通常の売買以上に大きなメリットがあります。

• ①現金化までのスピードが早い

借地権相談所の底地買取は、株式会社マーキュリーが買い主となり直接買い取ります。
査定から事務的な手続きまでをワンストップで行い、素早く現金化することが出来ます。
また、仲介手数料がかからないのも大きなメリットです。

• ②複雑な権利関係、揉め事も丸ごと買い取ります

借地人との関係性が悪くても、現況のままで買い取ります。
必要な交渉や、やり取りはすべて代行しますので、安心してお任せください。

• ③納得のいく査定価格をお出しします。

借地権相談所では、年間1000件を超えるお問い合わせがあり、経験豊富な知識をもとに適正な価格を導きます。地主様に最大限のメリットが出せるように借地人と交渉するため、高い査定金額が実現可能です、