底地権について
わかりやすく説明

旧借地権や普通借地権が設定された底地

旧借地権や普通借地権とは、契約の更新が可能な借地権で、建物が存在する限り半永久的に更新されます。そのため、旧借地権や普通借地権が設定された底地は地主からの解約や更新の拒絶が非常に困難な底地です。
もしも地主が契約の更新を拒絶する場合は、正当な事由が必要となります。
正当な事由とは借地借家法では下記のように定められています。

(借地契約の更新拒絶の要件）
第六条　前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

引用：e-Govポータル「借地借家法第6条」

例えば、地主が他には土地を持っておらず、生活していく上でどうしてもその土地が必要で、立ち退き料を払う場合などが当てはまります。
ただし、正当な事由が認められ契約の更新が拒絶できた場合でも、借地人は地主に建物を地価で買い取るように請求できる建物買取請求権が認められています。
旧借地権や新法の普通借地権が設定された底地は、借地人の権利が大きく、地主の権利は制限されているのが特徴です。

定期借地権が設定された底地

定期借地権とは、契約の更新が不可能な借地権です。普通借地権は、一度貸したら永久的に返ってこない借地と言われており、地主にとってかなり不利な内容となっています。
一方で定期借地権は自分の土地を自由に使用・処分できない地主を守るために、存続期間が満了した後は必ず契約が終了し更新ができません。 建物買取請求権がなく、更地で返還されます。立ち退き料も当然不要です。
定期借地権が設定された底地は、地主の立場が守られ、契約期間満了後に必ず取り戻すことができるのが特徴です。
定期借地権には、「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の3種類があります。

地代の相場

地代は借地人と地主の契約によって決まるため一概にはいえません。双方の合意があればいくらでも良いのですが、残存する普通借地権は、借地借家法ができる前の古くから存続しているものが多く、地代が安く設定されているケースが多いです。
そのため普通借地権の場合、だいたい固定資産税の額の2〜3倍程度が年間の地代相場となっています。
定期借地権の場合は更地価格の3〜5%程度が相場となります。

底地売買の相場

底地の場合、買った人はその土地を活用することが出来ず、借地契約の解除も簡単にはできないので、よほど安くしても中々買い手が付きません。
そのため、底地の売却先は基本的には借地人か、底地の買取を専門的に行っている不動産会社のどちらかになります。
借地人であれば、既にそこに建物を所有して住んでいるため底地を買うメリットがあり一番高く買ってくれる可能性があります。
不動産会社であれば、底地の売却価格と更地の売却価格の間で交渉していくようになりますが、なるべく良い条件で折り合いがつくようにプロに交渉を依頼するのがオススメです。
買取の相場は更地価格の10〜20%ほどが相場となっております。借地人に買ってもらうよりは安くなってしまうことが多いのですが、すぐに売却・現金化できるというメリットがあります。

底地の売買に関して詳しくは「底地は売却できる？ 売却する方法と相場を詳しく解説」を参照ください。

底地の相続税評価額

土地の相続税評価額は路線価によって決まります。路線価とは国税庁が公表する数値で、道路に面する宅地の1㎡あたりの評価額のことです。千円単位で記載されており、底地（借地）の場合は借地権割合がA(90%)〜G(30%)の記号で示されています。 路線価図で所有する底地（借地）の前面道路に「250D」と記されていた場合、1㎡あたりの評価額が250,000円、借地権割合が60%であるということになります。
借地権割合とは土地の評価額のうち、借地人（借地権者）にもたらす利益の割合のことです。
すなわち借地権割合が60%であれば、100%-60%=40%となり、更地の場合の評価額の40%が底地の評価額ということになります。

相続前には売却がおすすめ

底地は生前、すなわち相続が発生する前に売却してしまうほうが相続税対策になります。
通常の不動産であれば実際の取引価格よりも評価額のほうが低いため不動産で所有しているほうが相続税対策になりますが、底地の場合は逆です。
底地の評価額は実際の取引価格よりも高くなってしまうことが多いため、売却して現金化してしまったほうが良いケースが多いのです。
また、相続発生後に相続税額を捻出しようと慌てて底地を売却しても、相続税額に満たない可能性もあります。

固定資産税・都市計画税は誰が払うの？

不動産を所有すると毎年土地と建物の両方に固定資産税や都市計画税が課税されます。
（※都市計画税は市街化区域内の場合）
土地と建物の所有者がそれぞれ納める必要があるため、土地つまり底地は地主が、建物は借地人が固定資産税や都市計画税を払います。

底地のメリット

• ① 地代収入がある

底地を所有すると借地人から定期的に地代による収入が得られます。底地というのは借地権が設定された土地のため、これから賃借人(借地人)を募集することなく、既に地代収入が発生している状態です。
また契約内容にはよりますが、借地契約の更新時には「更新料」を、建て替えなど借地上の建物の増改築の際には「承諾料」を受け取ることができます。

• ② 空室リスクがない

不動産投資の中で最初に思いつくのが空室リスクですが、底地投資の場合はそれがありません。普通借地権の場合は最低でも存続期間が30年以上で設定されていますので、すぐに借地契約を解除し、引っ越してしまうことはありません。
後述しますが、底地は半永久的に返ってこない土地として考える必要があるという一方で、裏を返せば半永久的に地代収入が発生する土地ということになります。

万が一、借地契約が解除され、借地人が出ていったとしても自由に使用できる土地が残ります。残った土地は「自分で建物を建てて住む」、「子供に譲る」、「駐車場として貸し出す」、「売却して現金化する」など自由に使用、処分ができます。また、売却する場合は、借地人のいる底地として売却する時よりも高い金額で売却ができます。 これらを考えると、借地契約の解除はむしろ良いことであるともいえます。

• ③ 管理・修繕の手間やコストが掛からない

所有しているのは土地のみのため設備の修理や建物・共用部などの管理維持が必要ありません。ランニングコストは土地にかかる固定資産税や都市計画税くらいで、地代でまかなうことができます。

• ④ 地代の滞納リスクがない

厳密にいえば物理的に地代を滞納される可能性はありますが、その場合は借地契約解除の正当な事由になります。
借地契約の解除がされた場合、上述の通り土地の価値が上がりますのでむしろメリットと考えることができます。
ただし、借地契約の解除には正しい手続きや時間を要しますのでご注意ください。

底地のデメリット(リスク)

• ① 収入金額が低い、利回りが低い

収益源が基本的に地代のみのため、一般の賃貸経営に比べ収入金額はかなり低く、適正な地代が設定されていても利回りは概ね2~3%ほどとなることが多いです。また古くから存続する借地契約の場合、地代が周辺相場よりも安価に設定されている可能性もあります。地代収入で大きく儲けるということは不可能でしょう。

• ② 地代の適正な値上げが必要

借地契約は、契約期間が長いため契約当初の不動産の価格相場と現在の価格相場が全然違うというケースがよくあります。不動産の価格相場が変わるということは、固定資産税や都市計画税の額も変わるということになります。
契約当初よりも大きく不動産価格が上がっている場合、適正に地代を増額していかなければ、地代による収入よりも税金の支払いが上回ってしまいます。
しかし地代の値上げはトラブルになりやすく、交渉も気を遣うものです。普段から信頼関係を築けていればよいのですが、そうでなければ交渉はプロに任せるのが良いでしょう。

• ③ 土地を自由に使用できない

基本的に、底地は半永久的に返ってこない土地として考える必要があります。土地を所有する経済的に余裕のある地主と土地を借りたい借地人では、借地人のほうが立場が弱いため、借地人を保護するために、契約期間が過ぎても地主は正当な事由がなければ借地契約を解除できないということになっています。
近年では地主の立場も考慮し、一定の期間で借地契約が必ず解除され、土地が返還される定期借地権も導入されましたが、普通借地権の場合は建物が存続する限り、半永久的に更新され続けることになるのです。

ライフスタイルの変化により自身で住みたい、息子夫婦が建物を建てるための土地として譲りたい、立ち退きをして更地として売却したいなどは通用しません。

• ④ 相続税が売却金額を超えてしまう可能性がある

底地を借地人ではない第三者へ売却することは非常に困難なため、売却先の選択肢は借地人か専門の不動産会社のほぼ2択になります。不動産会社による買取は概ね更地価格の10〜20%ほどのため、相続発生後に売却をした場合、売却金額よりも相続税額のほうが高いという状況になってしまう可能性があります。

また先程お伝えしたとおり、相続税の評価が実際の取引金額より高くなってしまうということもあるため、基本的には相続前に売却してしまうのがおすすめです。 底地の売却は「借地権相談所」までご相談ください。