借地権割合とは？
路線価の見方と
借地権価格の計算方法など

借地権割合は国税庁のホームページに記載されており誰でも見ることが可能です。
路線価は相続税の計算をするさいに用いられる指標となります。
借地権割合も記載されているので路線価図の見方から借地権割合の見方など説明します。

借地権価格とは

借地権価格とは、借地権の価値を視覚的に示す為に表しているものです。
相続税における評価額を示す為に算出しております。
不動産鑑定評価基準では、借地権の価格は「借地法に基づき土地を使用収益することにより、借地人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである」と規定されています。

一概に借地権価格と言っても昨今の市場においては、一部都心部をのぞいては流通性が乏しいため、市場価格の借地権割合にて取引が行われるケースはほとんどありません。
実際の所、売却をする際は土地所有者の譲渡承諾（譲渡承諾料の決定まで）が必要となり、かつ現在の契約内容、売却時の承諾内容によっても売買価格は変わります。
その他、所在地、用途地域、接道状況、周辺環境等により借地権価格も変わります。
なお、「借地権価格」は地価公示価格と連動はしていないので注意が必要です。
その他、借地権の更新料・名義書換料・条件変更承諾料の支払い相場においても、借地権価格の何％なのかで計算を行います。

借地権割合とは

路線価は、路線（道路）に面する宅地の1㎡当たりの価額（千円単位の表示）の事であり、路線価が定められている場合に用いります。路線価が定められていない地域に関しては、各市区町村の「評価倍率表」を確認します。

（例）路線価図に「800C」と記載があった場合 （Cの借地権割合＝70％）
→1㎡当たりの価額が千円単位で表示されている為、800×1,000円で、この場合1㎡当たりの路線価が800,000円で借地権割合が70％である事を示しています。

路線価図の見方

路線価とは、道路に沿った土地の1平方メートルの平均的な価格（千円で示される）のことを指します。
この価格は、その地域の土地の価値を評価する際に使われます。

借地権割合の見方

借地権割合とは、土地を貸宅地(借地権)としていた場合に、借地権を視覚的に表した指標となります。商業地などは借地権割合が高くなっています。

記号	A	B	C	D	E	F	G
借地権割合	90%	80%	70%	60%	50%	40%	30%

記号	A	B	C	D	E	F	G
底地割合	10%	20%	30%	40%	50%	60%	70%

※底地割合に関しては路線価図に記載がありません。自用地を１００％とした場合に借地権割合を差し引き算出した割合になります。

地区区分の見方や説明

路線価図で評価する宅地を利用状況などにより国税庁によって定められた地区になります。

①ビル街地区

丸の内や大手町などをイメージしていただくとわかりやすいと思いますが、都心部に位置することが多く、主にオフィスビルや高層ビルが立ち並ぶエリア。ビジネスエリアとしての機能が中心で、多くの企業や事務所が集まっている地区となります。

②高度商業地区

東京でいえば銀座をイメージしていただくとわかりやすいと思いますが、大型商業施設やデパート、専門店が密集している地区となります。

③繁華街地区

歌舞伎町・六本木などをイメージしていただくとわかりやすいと思いますが、レストラン、バー、クラブ、エンターテインメント施設などが集まる地区になります。

④普通商業・併用住宅地区

商店街の周辺をイメージしていただくとわかりやすいと思いますが、商業施設と住宅が混在している地区。ショップ、カフェ、小売店などが路面に並ぶ一方、上階には住宅やアパートが存在する地区になります。

⑤普通住宅地区

高級住宅街や一般住宅エリアなど、静かで落ち着いた環境が特徴で、公園や学校などの公共施設も整備されている。

⑥中小工場地区

主に中小規模の工場や製造業が集まる地区になります。

⑦大工場地区

大規模な製造工場や重工業が集まるエリア。インフラがしっかりと整備されており、労働者の集住や物流施設も充実している地区になります。

路線価の計算方法

路線価には数字とアルファベットが表記されています。数字は1㎡あたりの単価（千円）、アルファベットは借地権割合を示しています。

それでは赤く丸で囲んだところに対象地があるとした仮定し下図のような奥行12ｍ、大きさ１００㎡の土地があった場合の自用地価格・借地権価格・底地価格を計算してみます。

対象地の地区区分：ビル街地区
借地権割合：80％
対象地奥行き：12ｍ

自用地の価格
2,330,000円（路線価額）×100㎡（土地の大きさ）＝233,000,000円 233,000,000円×0.91（奥行補正率）＝212,030,000円

借地権割合の価格（借地権価格
212,030,000円×80％＝169,624,000

底地割合の価格（底地価格）
212,030,000円×20％＝42,406,000

上記が、自用地価格、借地権価格、底地価格を路線価より計算した金額になります。
奥行補正率に関しては国税庁のホームページに記載されています。
また、今回の計算は奥行のみ指標として入れてありますが、間口、不整形地などによっても補正がかかります。

参照：国税庁　奥行補正率表

すべての地域で路線価が振られているわけではありません。市街化調整区域などには路線価は振られていないことが一般的です。
それでは路線価が振られていない地域は評価額などはどういう風に算出されているのかを説明します。

路線価が振られていない地域は倍率方式で計算

路線価が振られていない地域は郊外などで多く見受けられます。
路線価が振られていない地域の評価額の出し方は倍率方式と言いう計算方法が用いられ、その倍率方式は固定資産評価額とその地域に国税庁が出している倍率を乗じた数字が評価額となります。
（固定資産税評価額×国税庁の倍率）＝相続税評価額
上記の計算方式となります。

固定資産税評価額はどこで調べるのか？

固定資産税評価額は毎年4月もしくは６月に固定資産納の税通知書が届きます。その納税通知書に記載されています。

倍率方式での計算方法

例：33,000,000円の固定資産税評価額で倍率が1.1倍の地域だった場合

33,000,000円×1.1倍＝36,300,000円

上記が固定資産税評価額から評価倍率を使用して相続税路線価を算出した金額になります。また、固定資産税評価額から算出する場合でも奥行・間口・不整形地など補正が必要になります。

参照：国税庁　評価倍率表