【借地権相続】
手続きの流れを解説

②立ち退きや更新拒否に応じる義務はない

土地の持ち主に対して「借地権を相続した」という連絡をすると、良いきっかけだとして立ち退きを要求されたり土地賃貸借契約の更新時に更新を拒否されたりすることもあるかもしれません。

しかし、こういった要求にも応じる義務はありません。

土地の持ち主が、それまでの契約を一方的に解約するためには、それに値するだけの「正当な事由」が認められる必要があるためです。

基本的には、借地借家法に基づき借地権としての権利保護の方が優先されるため、相当の理由がなければ突然の立ち退きや更新拒否要求が認められることはないと考えておいて良いでしょう。

③地代の値上げを要求される場合がある

立ち退きや更新拒否までされないにしても「地代の値上げを要求される」という可能性は充分に考えられます。

そんなときは、理不尽な値上げ要求であれば応じなくても構いません。

しかし土地の相場高騰などがあり、「近隣の土地と比較して不相当になっている」などの正当な理由がある場合は、対応せざるを得なくなることもあるかもしれません。

そのため、値上げを要求された場合はその根拠を書面で受け取って内容を明確にし、応じる妥当性があるかどうか判断していくようにしましょう。

④建物の建て替えに承諾が必要な場合がある

借地上に建っている建物の建て替えや増改築について、土地の持ち主の許可が必要かどうかは個別の契約書にその記載があるかどうかによって以下のように異なります。

この部分は法律で決まっているものではなく、個別の契約書で取り決める内容となるため、まずは契約書の内容に従うようにしましょう。

ただし、契約書に書かれていないからといって勝手に建て替えを行うと、契約上は問題がなくても、土地の持ち主の心情を害してしまう恐れがあります。

そのため、増改築や建て替えを行う際は、承諾が必須でない場合であっても事前に連絡しておくほうが後々のトラブル防止になるでしょう。

⑤借地の建物の名義は相続人のものでなければならない

相続の際にうっかり発生しやすいのが、「借地上の建物の名義を相続人以外にしてしまう」というケースです。
例えば以下のような例が考えられます。

こういった状況の場合でも、借地上へ勝手に子供の名義で建物を新築したり、既存の建物の名義を子供に変更したりしてはいけません。

なぜかというと、借地権は、あくまでも「その上に建物を建てて利用すること」を目的とした契約であるため、「土地を借りている人」と「その上に建っている建物の所有者」は同一でなければならないという前提があるからです。

もしこれを知らずに、土地を借りている本人以外の人を建物の所有者として設定してしまった場合「別の人へ無断で転貸した」とみなされるため、借地契約解除の申し立てをされても文句が言えなくなってしまいます。

土地を借りている人（親）と子の共有持分として建築をするという場合でも、土地の持ち主の承諾は必要となります。

建物を建ててしまってからでは遅いので、この点については充分注意しておきましょう。

⑥建物を取り壊して更地として活用しない

前述の通り、借地権の前提は「その土地の上に建物を建てて利用すること」です。

そのため、相続した借地に建っている建物の使い道がないからといって、更地にして駐車場にしたり、資材置き場にしたりしてしまうのはNGです。
あくまでも建物が建っていないと、借地権は発生しないからです。

火事や、地震などの自然災害で建物が倒壊した場合も、そのまま放置してしまうと借地権は消滅するので気をつけましょう。

⑦土地を無断で転貸してはいけない

相続した借地上に建っている建物を、「当面誰も住まないから他の人に利用してもらいたい」という場合は、「土地の転貸」に該当しないよう注意する必要があります。

何度か出てきている通り、借地権とは「土地の上に建物を建ててそれを利用する権利」となります。

そのため、建物の名義が「土地を借りている本人のもの」である限りは、自分が住んでも他の人に貸しても、「利用」の範囲として判断されます。

ただし先ほどもお伝えしたように、親が土地の借主であるのに、その子供の名義で二世帯住宅を建築する、などということをしてしまうと、これは転貸に該当してしまいます。

あくまでも「建物の名義人」と「土地を借りている人」は同一でなければならない、ということを覚えておきましょう。

⑧相続後に第三者へ売却することも可能

相続した借地権は、第三者へ売却することも可能です。
「土地を借りる権利を他人に売却する」と聞くと違和感があるかもしれませんが、借地権は立派な財産ですので、その権利を他の人に売ることができます。

例えば以下のようなケースでは売却を検討することになるでしょう。

ただし、借地権の売却には土地の持ち主の承諾が必要となり、譲渡承諾料などの支払いも発生します。

もしも承諾を得ずに勝手に売却すると、契約違反に該当して、借地権自体が解除になってしまう可能性があるので注意しておきましょう。

もしくは、第三者ではなく地主に買い取ってもらうというやり方も有効です。
いずれにしても、売却を検討している場合は1人で進めるのではなく、専門家へ相談しましょう。

事前に相場価格を査定してもらうことで、適正価格による交渉が可能になります。

借地権の相続に伴う売却なら「借地権相談所」へご相談ください。

借地相続の際によくあるトラブルと対処法

借地権相続に失敗しないためのポイントをお伝えしてきましたので、注意すべきことについてはご理解いただけたのではないかと思います。

しかし相続の際のトラブルは、土地の持ち主との間だけで発生するわけではありません。
相続人が複数名いる場合、その間で揉め事が生じるということもよくあります。

そこでこの章では、借地権を相続する際に相続人同士で発生しやすいトラブルとして、以下の3つを紹介します。

もちろん、トラブルの状況だけでなく対処法についてもお伝えしていきます。
最後までお読みいただくことで、余計なトラブルを事前に回避できるようにしていきましょう。

建物の処理について意見が分かれる

よくあるトラブルのうちの一つ目は、「建物の処理について意見が分かれる」というものです。

借地権は、現金と違って簡単に分割ができない財産ですので「1人は住みたいと言っているがもう1人は売却したいと言っている」というように意見が分かれた場合は、スムーズに遺産分割をすることができなくなってしまいます。

その場合の基本的な対応方針は以下のようになるでしょう。

注意すべきなのは、借地権とその借地上の建物は、同一の相続人が取得しなければならないという点です。

何度か出てきている通り、借地権付き建物の場合、「土地を借りている人」と「その土地上の建物を所有している人」は同一の名義である必要があります。

そのため、「土地の借地権を長男が取得し、建物の所有権を次男が取得する」というような遺産分割は将来トラブルに発展する可能性があり、最悪の場合、借地権の無断転貸とみなされ地主から借地権を解除されます。

遺産分割協議の際に評価額でもめる

前の項目で登場したケースのように「相続人の内の誰か1人がその建物に居住し、他の人は居住しない」という場合、借地権を相続しない人に対してはその分を別の財産で補填することになります。

不満が出ないようにするためには、例えば以下の図のように、全員が公平に権利を得られるようにする必要があるでしょう。

相続財産が借地権付き建物と預金２０００万があった場合は下記のような分配例があります。

この時に揉めやすいのが、「借地権＋建物の価値」の評価額をどのように想定するか、という点です。

「借地権＋建物の価値」を取得する人はできるだけ安価に評価したいと考えますが、それ以外の人はできるだけ高く評価することで、自分の取り分を増やしたいと考えるかもしれません。

お互いに納得できる結果に落ち着かせるためには、自分たちだけで「●●円くらいだろう」と決めるのではなく、専門家に査定してもらうのが一番です。

その時は納得していても、後で「やっぱりおかしい」と言う人が出てくる可能性もあるので、最初から不動産会社へ適正な価値を査定してもらうようにしましょう。

共有で相続してしまう

これまで見てきたように、相続人が複数いると借地権をうまく分割できずに困ることがあります。

そうすると「とりあえず全員の共有にしておくか」という、その場しのぎの解決策を取ってしまう場合があります。

しかし、これは後々にトラブルや処分する際に意見が分かれたりするため極力避けるのがおすすめです。

なぜかというと、以下のような事態に陥る可能性があるからです。

上記のように、共有で相続すると「全員の同意がなければ借地権に関する意思決定ができない」という状況になってしまいます。

そうすると、せっかくの財産なのに有効活用することができず、長期間放置されてしまうという事態にもつながりかねません。

そのため、相続者が複数人いる場合でも安易に「共有する」という選択は行わないようにしましょう。

専門家に価値を査定してもらった上で売却して現金化し、不公平感がでないように売却金額を分割するという方法が、最もトラブルを招きにくいのでおすすめです。

借地権相続の手続きの流れ

借地権を相続する際に気を付けるべき点については、しっかりご理解いただけたのではないかと思います。
そこで次は、実際に借地権を相続する場合に必要となる手続きの流れを具体的に解説していきます。
借地権を相続するためにやることは、大きく分けると以下の2つです。

土地の持ち主に連絡をする

土地の持ち主に対しては、最終的に相続する人が決まったらその内容を通知する必要がありますが、まずは被相続人が亡くなった時点で、相続が発生する旨を連絡すると良いでしょう。

被相続人が亡くなってから、相続の手続きが完了するまでには時間がかかることもあり、その間の地代の支払いはどのようにするか、などをあらかじめ話し合っておく必要があるためです。

その後、必要な手続きが完了して正式な相続人が確定したら、改めて詳細を連絡するようにしましょう。

借地権付き建物の名義変更登記をする

次に、名義変更の手続きのやり方について解説します。
具体的な手順は以下の通りです。

①不動産全部事項証明書を取得

まずは不動産全部事項証明書を取得し、名義変更の対象となる不動産の詳細を確認します。

通常は、借地上の建物が登記されていれば、土地を借りている人の権利が守られます。
これを対抗要件と言います。

借地権（賃借権の場合）地主に賃借権登記の義務はなく、第三者に対抗するためには借地上の建物を土地賃貸借契約者と同じ所有者で登記をしなければなりません。

そのため、借地上の建物について、名義変更を進めていくようにしましょう。
ただし、借地権(賃借権）)登記がある場合は、「賃借権」と「借地上の建物」両方の名義変更が必要となります。

上記は稀なケースではありますが、該当するかどうかを念のため確認しておきましょう。

また、令和6年4月より不動産登記制度の見直しがあり、相続人は不動産を取得、もしくは遺産分割協議の成立した日から３年以内に相続登記を行わなければなりません。

②必要書類を揃えて法務局へ名義変更の申請

次に、必要な書類を揃えた上で、土地の所在地を管轄する法務局へ名義変更の申請を行います。
登記の申請には、以下のような方法があります。

法務局への登記申請の方法
●法務局の窓口で申請 ●法務局へ必要書類を郵送で送付して申請 ●オンラインで申請

法務局の窓口が開いている時間に出向くことができないという場合は、郵送やオンラインなどの方法を活用すると良いでしょう。

オンラインで申請する場合は、こちらのページから申請用総合ソフトをインストールし、手続きを進めることができます。

ただしオンラインの場合、手続きがやや複雑になることと、書類の内容が間違っていた時にその場ですぐに修正できないということがありますので、不安な人は窓口で相談しながら進めるのが良いでしょう。

この時に必要となる書類には以下のようなものがあります。

名義変更に必要な書類
●登記申請書 ●被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 ●相続人全員の現在の戸籍謄本 ●被相続人の住民票の除票もしくは戸籍の附票 ●相続人の住民票もしくは戸籍の附票 ●遺産分割協議書もしくは遺言書 ●相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書を作成する場合） ●固定資産税評価証明書

「登記申請書」は、法務局のホームページ「不動産登記の申請書様式について」のページからひな形をダウンロードできますので、それを利用して作成します。

「戸籍謄本」や「住民票」、「印鑑証明書」などは、管轄の市区町村役場に申請すれば取得することができます。

「遺産分割協議書」は、相続人全員が遺産の分割方法に同意していることを示すための書類です。

決まった形式やルールはありませんが、該当の不動産を誰が取得することになったのか、誰が見てもわかるように記載しておきましょう。

「固定資産税評価証明書」とは、該当の不動産の評価額や所有者などを証明する書類です。不動産が所在する市区町村役場に申請すれば取得することができます。

この章では、借地権を相続する際の手続きの流れを解説しました。

法務局への申請は、内容を間違えてしまうときちんと受理されなかったり、後で修正が発生して二度手間になったりしてしまいますので、慣れていない場合は専門家に依頼して代理で手続きをしてもらうのが良いでしょう。

「誰にどんな依頼をしたらいいのかわからない」という場合は、まずは「借地権相談所」へご相談ください。お客様の状況に合わせて、最適な方法をご提案いたします。

相続税評価額の計算

ここまでお読みいただいたことで、借地権を相続するための手続きについて、具体的な流れをイメージできるようになったのではないでしょうか。

次に確認しておかなければならないのは、相続税の計算を行うために必要となる「借地権の相続税評価額」がいくらになるのか、という点です。

前半でもお伝えしたように、借地権は相続の対象になるものであるため、相続税を支払う義務が発生します。

ただし、相続税を計算する際は「借地権分の相続税がいくら」「預貯金分の相続税がいくら」というように分けて考えることはありません。

まずは相続財産全ての相続税評価額を合計して総額を出し、それに対して相続税を計算するという手順を踏むことになります。

そのためここでは、「借地権の相続税評価額をどのように算出するのか」という点について確認しておきましょう。 借地権の相続税評価額は、以下の計算式で算出できます。

自用地とは「他人が使用する権利のない自分の土地」のことを指します。
自用地の評価額の確認方法は以下の通りです。

借りている土地が、「路線価地域」と「倍率地域」のどちらに該当するのか、という点と、具体的な数値については、国税庁「路線価図」のページで確認できます。

そして「借地権割合」とは、土地の権利のうち借地が何割を占めるかを示す数字です。

一般的に、都会など地価の高い地域ほど土地の利用価値が高くなるため、借地権割合も高くなります。

例えば、東京の商業地では80％～90％、住宅地であれば60％～70％程度になるというイメージです。

借地権割合も、先ほどと同様に国税庁「路線価図」のページで確認することができますので、ご自身の借地の所在地を検索して調べてみてください。

借地権の相続税評価額の計算例は次の通りです。

上記の例の場合、700万円が相続税算出の際の評価額になるということになります。
相続税は、相続発生を知った時から10カ月以内に申告を行わなければなりません。

うっかり申告を忘れてしまった、手続きが間に合わなくなってしまった、ということがないよう、まずは相続税評価額の確認から進めていきましょう。