賃借権とは何か?
賃借権の法律知識

賃借権は、賃貸人と賃借人が賃貸借契約を締結することで成立します。この契約は、口頭でも有効ですが、書面での契約が一般的です。賃借権は、賃貸人の同意がない限り、権利の譲渡は認められません。

民法においては、建物の賃貸借期間は最長期間が20年と規定されていますが、平成11年の借地借家法改正により、建物の賃貸借についてはこの民法の規定が適用されなくなりました。

その結果、定期借家や普通借家でも、20年を超える期間の建物賃貸借契約も締結することが可能となっています。

土地を賃借して建物を所有する場合、賃借権の存続期間は30年以上（新借地借家法）とされています。これは、建物を所有する目的での土地賃貸借においては、長期契約が求められるためです。

また、平成4年8月以前に契約した土地賃貸借契約は旧法賃借権とも呼ばれ、土地の賃貸策期間は硬固建物で30年以上、非硬固建物20年以上と言われています。

賃借権は、土地や建物が売られたり相続されたりし賃貸人の変更があっても、賃借人は引き続き賃借権を主張できます。

これにより、賃借人の利益が保護されることができます。

ただし、民法では賃借権を登記しないと第三者に対抗できないため、賃貸人に登記義務がないことが問題とされていました。

これを解消するために、借地借家法では、借地の場合は建物の保存登記で借地権を、借家の場合は建物引き渡しにより借家権を第三者に対抗できる措置が設けられています。

賃借権は、契約期間の経過や契約解除、賃貸物件の返還などによって終了します。

また、賃借人が賃料の支払いを怠った場合や、賃貸物件を悪用した場合など、重大な違反があったときにも賃借権は終了することがあります。

賃借権の終了には、賃貸人が正当な理由をもって契約の解除を求めることができるほか、賃借人が自ら契約の解除を申し出ることも可能です。

賃借人には、賃借権に基づく権利と義務があります。

権利には、賃貸物件を使用することや、賃貸人に対して物件の修繕や改善を要求することが含まれます。

義務には、賃料の支払いや、物件の適切な使用、賃貸人への連絡や協力が求められます。

賃貸人にも、賃借権に基づく権利と義務があります。

権利には、賃料の受領や、賃借人が契約違反をした場合の契約解除が含まれます。

義務には、賃貸物件の提供や、賃借人からの修繕や改善の要求に応じることが求められます。