賃借権とは何か?
賃借権の法律知識

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賃借権とは、賃貸借契約により賃借人（借りる人）が持つ権利で、建物を利用する権利と賃料を払う責任があります。賃貸人（物件の持ち主や土地所有者）の同意がない限り、権利の譲渡や再貸借は認められません。

民法によれば、賃借権は最長で20年間続くことができますが、土地や建物が売られたり相続され賃貸人が変更となった場合でもも、賃借人は引き続き賃借権を主張できます。この賃借権に関しては、民法や借地借家法で取り扱われています。

借地権は地上権と土地の賃借権を表します。建物を所有する目的での土地賃貸借においては、長期契約が求められるため、賃借権の存続期間は30年（新借地借家法）とされています。

また、民法では賃借権を登記しないと第三者に対抗できないものの、賃貸人に登記義務がないため、賃借人の生活が不安定になることがあります。

これを解消するために、借地借家法では借地の場合は建物の保存登記で借地権を、借家の場合は建物引き渡しにより借家権を第三者に対抗できる措置が設けられています。

賃借権とその概要

賃借権とは、賃貸借契約に基づいて賃借人が持つ権利のことです。これにより、賃借人は建物や土地を一定期間利用する権利を得ることができます。

しかし、賃借権には賃料を払う責任も伴います。本記事では、賃借権の基本的な概要と借地借家法の規定に基づいて解説します。

賃借権の成立

賃借権は、賃貸人と賃借人が賃貸借契約を締結することで成立します。この契約は、口頭でも有効ですが、書面での契約が一般的です。賃借権は、賃貸人の同意がない限り、権利の譲渡は認められません。

賃借権の期間

民法においては、建物の賃貸借期間は最長期間が20年と規定されていますが、平成11年の借地借家法改正により、建物の賃貸借についてはこの民法の規定が適用されなくなりました。

その結果、定期借家や普通借家でも、20年を超える期間の建物賃貸借契約も締結することが可能となっています。

土地を賃借して建物を所有する場合、賃借権の存続期間は30年以上（新借地借家法）とされています。これは、建物を所有する目的での土地賃貸借においては、長期契約が求められるためです。

また、平成4年8月以前に契約した土地賃貸借契約は旧法賃借権とも呼ばれ、土地の賃貸策期間は硬固建物で30年以上、非硬固建物20年以上と言われています。

賃借権の保護

賃借権は、土地や建物が売られたり相続されたりし賃貸人の変更があっても、賃借人は引き続き賃借権を主張できます。

これにより、賃借人の利益が保護されることができます。

ただし、民法では賃借権を登記しないと第三者に対抗できないため、賃貸人に登記義務がないことが問題とされていました。

これを解消するために、借地借家法では、借地の場合は建物の保存登記で借地権を、借家の場合は建物引き渡しにより借家権を第三者に対抗できる措置が設けられています。

賃借権の終了

賃借権は、契約期間の経過や契約解除、賃貸物件の返還などによって終了します。

また、賃借人が賃料の支払いを怠った場合や、賃貸物件を悪用した場合など、重大な違反があったときにも賃借権は終了することがあります。

賃借権の終了には、賃貸人が正当な理由をもって契約の解除を求めることができるほか、賃借人が自ら契約の解除を申し出ることも可能です。

賃借人の権利と義務

賃借人には、賃借権に基づく権利と義務があります。

権利には、賃貸物件を使用することや、賃貸人に対して物件の修繕や改善を要求することが含まれます。

義務には、賃料の支払いや、物件の適切な使用、賃貸人への連絡や協力が求められます。

賃貸人の権利と義務

賃貸人にも、賃借権に基づく権利と義務があります。

権利には、賃料の受領や、賃借人が契約違反をした場合の契約解除が含まれます。

義務には、賃貸物件の提供や、賃借人からの修繕や改善の要求に応じることが求められます。

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