借地借家法とは
旧法と新法の違い
旧借地法（旧法）
旧借地法とは、土地について定めた特別な賃貸借契約の規定です。
賃貸人（貸す側）に比べ立場も弱く、経済的にも不利がある借地人（借りる側）を保護するために、民法の規定を修正したり補った法律が旧借地法です。
賃貸人（貸す側）に比べ立場も弱く、経済的にも不利がある借地人（借りる側）を保護するために、民法の規定を修正したり補った法律が旧借地法です。
新借地借家法
平成3年に公布され、平成4年8月より施行されています。新法借地権と呼んだりもします。
この法律改正前の旧法借地権との大きな違いは、更新が認められない定期借地権が新たに新設されたことです。この定期借地権は期間満了後に原則更地で地主さんに返還しなければなりません。また、更新が認められる普通借地権も非堅固・堅固の区別が無くなり当初の契約期間は３０年と定められ、更新期間についても最初の１回目の更新は２０年、以降の更新は１０年と更新期間に変更になりました。
この法律改正前の旧法借地権との大きな違いは、更新が認められない定期借地権が新たに新設されたことです。この定期借地権は期間満了後に原則更地で地主さんに返還しなければなりません。また、更新が認められる普通借地権も非堅固・堅固の区別が無くなり当初の契約期間は３０年と定められ、更新期間についても最初の１回目の更新は２０年、以降の更新は１０年と更新期間に変更になりました。
なぜ新法借地権ができたのか？それは、旧法借地権は貸したら帰ってこないとまで言われるくらい借地権者側が法律で守られていました。その為、地主さん側は土地を貸さなくなり、土地の有効利用を促進させるためにできた法律となります。
そんな地主様を守るため、契約期間をしっかりと定めた「改正借地借家法」が制定されたのです。この法律の大きな特徴は確定期限で終了する「定期借地権」、「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用借地権」が制定されたことです。これにより地主様は安心して借地を設定し、第三者に土地を貸し出すことが出来るようになりました。
そのほかに「普通借地権」、「一時使用の賃貸借」が制定されました。
ただし、この法改正以前に契約した物件に関しては旧借地法が引き続き適用され、地主様、借地人様双方にとって今でも多くの諸問題をかかえています。
→ 旧法と新法の違いについてもっと詳しく見る
借地権に関するよくある質問
- 旧法借地権で契約をしているんだけど、次回の借地権更新時は旧法と新法どちらですればいいの？
- 新法の施行により強制的に新法が適用されるわけではありません。
新法の適用があるのは平成4年8月1日以降に契約した借地権ですので、今回のケースですと次回の借地権更新も行う事が可能です。
当事者間で話あった上で、新法の適用とする場合は、その契約内容が優先されます。
- 地主に土地を更地にして返して欲しいと言われているんだけど・・
- 旧法借地権や普通借地権（新法）で契約を行っている場合、地主様に正当な事由がない限り土地の返却を強制する事はできません。
定期借地権の場合には契約期間満了時に更地にして土地の返却をする必要がございます。
契約期間中であれば、地主様に正当な事由がない限り強制をする事はできませんし、地主は立ち退き料などを支払う必要があります。
- 借地を地主に返そうとしたら建物の解体を要求された。解体費用の負担は？
- 契約書をまずはご確認ください。旧法借地権で契約をしていて、かつ契約書に「更地にして返却をする」との記載がある場合は、原則借地人側の費用負担となります。
上記文言の記載がなく、地主様側で正当な事由がない限り強制を行う事はできません。
- 借地名義人が亡くなった。親族間で名義変更をしようと思うが承諾料を支払わないといけないのか？
- 地主様によってまちまちですが、相続等によって名義変更する場合も名義変更承諾料を請求する場合があるようです。
法律では”他人に譲渡・転貸するときは賃貸人の承諾を受けなければならない”となっています。
相続によって親族が借地権を引き継ぐ場合は、上記の要件に該当しないので、名義変更料（承諾料）を支払う必要はないと思われます。
- 借地上の建物が火事により滅失してしまった。借地権も消滅してしまうのか？
- 自然災害で建物を滅失してしまった場合、それをそのまま放置しておくと借地権としての対抗要件が存在しないことになりますので、借地権は消滅してしまいます。
借地権を存続させる為、借地権者は消滅前に存在した建物を特定するために必要な事項、滅失があった日、新たに建物を建築することを記した看板等を掲示することによって、滅失があった日から2年間に限って建物が存在するのと同様に対効力が認められます。
