借地権の相続
トラブルにまつわる
事例

普通借地権とは「真逆の性質」と言えるのが定期借地権です。普通借地権と違い契約の更新がありません。 借地としての円滑な活用が期待できるため、土地所有者にとって有利な契約の種類と言えるでしょう。

さらに定期借地権には、以下の3つのタイプがあります。

定期借地権は、契約が完了したら建物を解体して返却します。ただし建物譲渡特約付借地権に関しては、契約から30年後に土地所有者が建物を買い取ることが可能です。 なお、事業用定期借地権は、事業用の店舗やテナントを建てて利用するための借地権として多く利用されるのが一般的です。

平成4年8月施行の新しい借地借家法が施行される前に「借地契約」を交わしている場合、この旧借地権が適用されます。
平成4年8月以前に借地契約を締結している場合は、更新時期が平成4年8月以降でも「旧借地法」が適用されることを覚えておきましょう。
また、旧借地権では建物の構造などによって契約期間や更新期間が違います。

定期借地権と違い、一度貸すと取り戻すのが難しくなる性質から、土地所有者にとっては不利です。

• ● 土地所有者の承諾
• ● 土地所有者への承諾料の支払い
• ● 借地契約内容の変更など

• ● 建物が老朽化して命の危険があるケース
• ● 土地所有者が居住せざるを得なくなるケース

• ● 相続により借地人が変更したことを報告する
• ● 被相続人が締結していた内容にて相続人と土地所有者で借地契約を締結する

土地所有者との良好な関係を維持するために、土地所有者とのコミュニケーションも必要です。

③地代（借地料）を値上げされる

地代を値上げされるケースは、借地権を相続した際によくあります。例えば以下のような理由からです。

• ● 知り合いだったため相場より安く貸していた
• ● なかなか連絡がつかず地代の値上げをお願いできなかった

相続時に、借地契約の内容も承継するため地代の値上げに応じる必要はありません。しかし、契約内容に「地代の見直しができる」「協議の上、地代変更できる」などの文言がある場合は、話し合いで地代を決定することになります。
土地所有者と相続人が納得できるように、地代交渉については専門家にご相談することがおすすめです。

④家の建て替えを拒否される

借地権を相続したタイミングで、家の建て替えを検討している方もいるかもしれません。借地権の相続で、家を建て替える場合は契約書に以下のような「特約条項」があるかどうかを確認しましょう。

• ● 借地上の建物を建て替える際は「土地所有者の承諾」が必要
• ● 借地上の建物を建て替える際は「建て替えの承諾料」が必要

この特約があることで、建物の増改築による土地への不利益を防ぐことができます。これらの特約条項がある場合は、土地所有者の承諾が必要です。
ただし以下のような条件の場合は、土地所有者の代わりに裁判所へ承諾を求めることができます。

• ● 建物が老朽化している
• ● 土地所有者が建て替えに承諾しない

土地所有者と話し合いで決まらないようであれば、裁判所の許可をもらうことも視野に入れておきましょう。

⑤家の売却を拒否される

借地の相続人によっては、相続した家を売却したい方もいるでしょう。既に住んでいる家がある場合は、相続した家を売却することももちろん可能です。
この場合、土地を借りている権利も一緒に売却できます。しかし、相続した借地権の種類によって対応が異なります。

地上権とは、他人の土地を使用するための権利のことです。土地所有者の承諾がなくても、土地上にある建物の賃貸や売却が自由にできます。
一方で、賃借権の場合は「家を建てて住む」ために設定されている権利になるため、建物の賃貸や売却する目的で権利を行使する場合は、土地所有者の承諾が必要です。
賃借権の場合、土地所有者の承諾を得ずに売却してしまうと借地権の解除される恐れがあるため絶対に取引をすすめてはいけません。
裁判所へ申立を行うなどの方法もあるため、一度「借地権相談所」にご相談ください。

共同相続人との主な2つのトラブル

借地権の相続で、共同相続人がいる場合のトラブルも多くあります。「相続」ならぬ「争続」に発展しないように、事例を確認しておきましょう。
ここで解説するのは、共同相続人とのトラブル事例です。

①借地権を共有するともめやすい

借地権を共同相続人（配偶者と子ども3人）が共有する場合は、以下のようなトラブルが起きやすいです。
しかし、土地所有者が土地の返却を求める場合は、正当な理由が必要になります。

• ● 借地権を売却する際に承諾しない相続人がいる
• ● 地代を支払わない相続人がいる

借地権を共有すると「意見が分かれるため売却がスムーズにできない」「地代を一部の相続人が払わない」などのトラブルが起きやすくなります。
借地権を相続する場合は、共有名義ではなく単独名義で相続することがおすすめです。
「配偶者が借地権を単独所有する」「子どもが金融資産を相続する」など、遺産分割協議の中でスムーズに決めましょう。

②遺産分割協議書がまとまらない

複数の相続人がいる場合は、誰が相続人になるのかを話し合いで決める必要があります。そして話し合いで相続人が決定したら「遺産分割協議書」を作成するのが一般的です。
遺産分割協議書とは、話し合いで合意した内容を書面にまとめた内容のことで、主に司法書士や弁護士が作成します。
しかし、以下のような理由から遺産分割協議がまとまらず、なかなか相続手続きが進まないケースも多いこともあります。

• ● 同相続人が遠方に住んでいて連絡がとりづらい
• ● 住所に手紙を送っても連絡がない
• ● 不審な手紙だと勘違いされる

司法書士や弁護士に依頼しても、連絡が取りづらいケースも多いです。どうしても連絡がつかず、行方不明になっている恐れがある場合は、2つの進め方を試してみましょう。

• ● 不在者財産管理人を選任する
• ● 失踪宣言を行う

ただし、専門的な知識などが必要になるため、一度「借地権相談所」にご相談ください。

• ● 借地の名義人が相続人A
• ● 建物名義人が相続人の息子B

この場合、転貸や譲渡を土地所有者に無断で行ったとみなされる場合があります。借地権の契約を解除されることになりかねないため必ず登記しておきましょう。
2024年4月に施行される相続登記義務化も視野に入れておくことが必要です。

• ● 土地所有者の承諾
• ● 土地所有者への承諾料支払い