借地権も相続税の対象！
評価額の算出方法

冒頭でも述べた通り、亡くなった方が所有していた土地ではなく「借地権」を相続した場合でも、相続税の課税対象になります。つまり、相続税を計算するための財産に含まれます。

ただし、相続があった場合に、必ず相続税が発生するわけではありません。相続財産の総額が「基礎控除額」（3000万円＋法定相続人の数×600万円）を超える時だけ、相続税がかかります。

具体的には以下のようになります。

例えば法定相続人が2人（妻と子ども1人）なら、基礎控除額>は4,200万円です。

つまり、遺産総額が4,200万円以下なら相続税はかかりませんし、相続税の申告をする必要もありません。

他に考えられるパターンは、以下となります。

例：相続人が2人、相続財産が借地権（評価額1,000万円）と現金3,000万円の場合

➡遺産総額は4,000万円、基礎控除額は4,200万円
➡基礎控除額より下回っているため、相続税はゼロ

例：相続人が2人、相続財産が借地権（評価額1,000万円）と現金4,000万円の場合

➡遺産総額は5,000万円、基礎控除額は4,200万円
➡基礎控除額を超える800万円について、相続税を計算する

このように、借地権は相続税の課税対象であるため、借地権の評価額と、他の相続財産の相続税評価額を全部合わせて基礎控除額を超える場合には、相続税を支払う必要があるのです。

詳しい相続税の計算方法については、「4. 普通借地権の相続税を計算する方法4ステップ」で解説します。

1章で解説したような相続税の対象になるのは「借地権」です。

しかし、ケースによっては、借りている土地が「借地権ではない」と見なされるケースがあります。

相続した借地が「相続税の対象になる借地権」かどうか判断するポイントは、以下の2つです。

上記の2つのポイントを両方満たしている場合、借りている土地は「借地権」となります。

借りた土地の上に建物を建てて所有しているか

借地権とは、第三者（地主）から土地を借りて、その上に建物を建てる権利のことをいいます。

つまり、他の人から土地を借りていて、かつ、その土地の上に自己所有の建物を建てて活用している場合に、借地権とみなされます。

土地を借りて活用している場合でも、建物が建っておらず駐車場や資材置き場などに活用している場合は、借地権としての評価はしないと考えるのが一般的です。

※ただし、建物を取り壊したら借地権が消滅するというわけではありません。判断に迷う場合には、借地権相談所にご相談ください。

正当な地代を支払って使用している（使用貸借ではない）か

第三者から土地を借りて建物を所有している場合でも、無償で土地を借りている（使用貸借といいます）場合は「借地権がない」と判断され、借地権の評価額を算出する必要はありません。

例えば、親戚から土地をタダで貸してもらい家を建てて暮らしていた場合は、借地権ではありません。この場合、借地権についての相続税は発生しないということです。（ただし、借地権以外の相続財産にかかわる相続税は計算が必要です。）

なお、通常の相場より著しく低い地代を払っているケースなどについては、「5.普通借地権(例外パターン)の相続税評価額の求め方」をご覧ください。

4章では、借地権の基本パターンの相続税評価額の求め方相続税の計算について解説しました。

もう一度おさらいですが、基本パターンとは、旧法借地権または普通借地権で土地を借りる契約時点に権利金を支払っている場合かつ個人間での借地契約の場合です。

この場合、借地権の相続税評価額は「自用地評価額×借地権割合」というシンプルなものになっていました。

一方、旧借地権（地代が低いもしくは払っていない）や普通借地権で権利金を支払っていない場合（個人間の取引など）や地代が低い場合の例外パターンは、以下のようになります。

このうち、計算する際に基準となるのは❶通常の地代、❷相当の地代です。

❶「通常の地代」とは、土地全体から借地権を除いた部分（底地の部分）に相当する賃料を支払っていることをいいます。

最初に適正な金額の「権利金」を支払っている場合、借地権部分の対価はすでに支払い完了していると考えられるため、月々の地代としては、底地に相当する賃料を支払っていれば、適切な地代といえます。

通常の地代の計算式
通常の地代（年額）＝土地の価額×（1－借地権割合）×6%

❷「相当の地代」とは、最初に「権利金」を支払っていない場合に、権利金の分を地代に上乗せして払っているケースをいいます。

借地権と底地の両方（土地全体）が地代の対象となり、「通常の地代」よりも高くなります。

相当の地代の計算式
相当の地代（年額）＝土地の価額×6%

なお、法人と個人間で借地契約があった場合の評価方法は異なる場合があります。

この場合の判断はとても難しいので、相続税に強い税理士に相談することを検討しましょう。借地権相談所では税理士と提携しておりますのでお気軽にご相談ください。

相続した借地権が「定期借地権」の場合には、相続税評価額を算出する方法がとても難しくなります。

国税庁の公式サイトには、定期借地権の評価方法として以下の式が載せられています。

参照：国税庁 No.4611 借地権の評価

この式だけ見ても、評価額の算出が難しいことが伝わりますよね。

定期借地権の相続税評価額の算出方法は、普通借地権と比べてもかなり複雑なので、相続税に特化した税理士に相談することをおすすめします。借地権相談所では税理士と提携しておりますのでお気軽にご相談ください。

なお、税理士の資格がない個人がこうした評価の難しい財産を含む相続税申告をすると、税務署がより厳しくチェックすることがあるので注意しましょう。

ここまで解説した通り、借地権も相続税の対象になるため、他の相続財産と合算して基礎控除額を上回るようならば相続税を支払う必要があります。

ここで、借地権の相続税評価額を最大8割減らせる特例があるので、ぜひ頭に入れておきましょう。

その特例の名前は「小規模宅地等の特例」といいます。この小規模宅地等の特例は、借地権にも適用できるもので、借地権の評価額を330㎡（約100坪）の面積まで最大8割減額できます（※亡くなった方が住んでいた土地の場合）

借りている宅地の面積が330㎡以内の場合

例えば、条件を満たす親族が、借地権の相続税評価額が2,000万円の300㎡の宅地を相続した場合、以下のように大幅に評価額を低くできます。

【計算式】2,000万円×80%＝1,600万円を減額できるので、減額後の評価額は400万円

借りている宅地の面積が330㎡を超える場合

例えば、借地権の相続税評価額が2,000万円の400㎡の宅地を相続した場合は、以下のような計算式になります。

【計算式】2,000万円×（330㎡÷400㎡）×80%＝1,320万円を減額できるので、減額後の評価額＝2,000万円－1,320万円＝680万円

ただし、この特例を使うための要件は細かく設定されていますので、詳しくは国税庁のサイトで要件を確認するか、税理士に相談することをおすすめします。借地権相談所では税理士と提携しておりますのでお気軽にご相談ください。

参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」