【借地権の相続税】
評価額の計算方法と
8割減額できる特例をわかりやすく解説

冒頭でもお伝えしたとおり、亡くなった方が持っていたのが土地ではなく「借地権」でも、相続税の課税対象になります。

ただし、相続があっても、必ず相続税がかかるわけではありません。相続財産の総額が「基礎控除額」（3,000万円＋法定相続人の数×600万円）を超えるときだけ、相続税がかかります。

具体的には次のとおりです。

たとえば法定相続人が2人（妻と子ども1人）なら、基礎控除額は4,200万円です。

遺産総額が4,200万円以下なら相続税はかからず、原則として申告も必要ありません（小規模宅地等の特例を使って基礎控除以下になる場合は、申告が必要です）。

ほかにも、次のようなパターンが考えられます。

例：相続人が2人、相続財産が借地権（評価額1,000万円）と現金3,000万円の場合

➡遺産総額は4,000万円、基礎控除額は4,200万円
➡基礎控除額を下回っているため、相続税はゼロ

例：相続人が2人、相続財産が借地権（評価額1,000万円）と現金4,000万円の場合

➡遺産総額は5,000万円、基礎控除額は4,200万円
➡基礎控除額を超える800万円について、相続税を計算する

このように、借地権の評価額とほかの相続財産の評価額を合わせて基礎控除額を超える場合は、相続税を払う必要があります。

くわしい計算方法は、「借地権（基本パターン）の相続税計算4ステップ」で解説します。

相続税の対象になるのは「借地権」です。

しかし、ケースによっては、借りている土地が「借地権ではない」と判断されることがあります。相続した借地が相続税の対象になる借地権かどうかは、次の2つのポイントで判断します。

2つのポイントを両方満たしている場合、借りている土地は「借地権」として評価します。

借りた土地の上に建物を建てて所有しているか

借地権とは、地主から土地を借りて、その上に自分の建物を所有する権利のことです。

土地を借りていても、建物がなく駐車場や資材置き場などとして使っている場合は、借地権としての評価はしないのが一般的です。

※ただし、建物を取り壊したら借地権がすぐに消滅するわけではありません。判断に迷う場合は、借地権相談所にご相談ください。

地代を払って借りている（使用貸借ではない）か

他人の土地に建物を所有している場合でも、無償で土地を借りている（使用貸借といいます）場合は借地権がないと判断され、借地権の評価額を出す必要はありません。固定資産税程度の金額を払っているだけの場合も、使用貸借とされます。

たとえば、親から土地をタダで借りて子どもが家を建てていた場合は、借地権ではありません。この場合、借地権についての相続税は発生しません（ただし、建物やほかの財産の相続税は計算が必要です）。

なお、相場より低い地代を払っている場合や権利金を払っていない場合については、「普通借地権（例外パターン）の相続税評価額の求め方」をご覧ください。

基本パターンでは、借地権の相続税評価額は「自用地評価額×借地権割合」というシンプルな式でした。

一方、権利金を払っていない場合（特に法人が地主または借地人になっている場合）は、払っている地代の水準によって評価が次のように変わります。

このとき基準になるのが、❶通常の地代と❷相当の地代です。

❶「通常の地代」とは、権利金を払う慣行がある地域で、権利金を払ったうえで払う一般的な地代のことです。借地権の分の対価はすでに権利金で払っているため、底地の部分に見合った地代と考えます。

通常の地代（年額）の目安＝自用地評価額（過去3年間の平均）×（1－借地権割合）×6%

❷「相当の地代」とは、権利金を払わない代わりに、その分を上乗せした地代のことです。土地全体が地代の対象になるため、通常の地代より高くなります。

相当の地代（年額）＝自用地評価額（過去3年間の平均）×6%

実際の地代が通常の地代と相当の地代の間にある場合は、次の調整率を掛けます。
調整率＝1－（実際の地代－通常の地代）÷（相当の地代－通常の地代）

また、法人と個人の間で、権利金も相当の地代も払わずに「将来、土地を無償で返す」旨を税務署に届け出ている場合（土地の無償返還に関する届出書）は、借地権の評価はゼロになります。

このような例外パターンの判断はとても難しいため、相続税にくわしい税理士に相談しましょう。借地権相談所は税理士と提携していますので、お気軽にご相談ください。

相続した借地権が「定期借地権等」の場合は、残りの契約期間などをもとに評価するため、計算が複雑になります。

国税庁では、定期借地権等の評価方法として次の式を示しています。

定期借地権等の評価額＝自用地評価額×（設定時に借地人が得た経済的利益の総額÷設定時の土地の通常の取引価額）×（残りの期間に応じた複利年金現価率÷設定期間に応じた複利年金現価率）

参照：国税庁 No.4611 借地権の評価

「経済的利益」には、設定時に払った権利金や保証金の運用益、地代が安く設定されている場合の差額などが含まれます。契約期間が残り少なくなるほど、評価額は下がります。

定期借地権等の評価は普通借地権と比べてかなり複雑なので、相続税にくわしい税理士に相談することをおすすめします。借地権相談所は税理士と提携していますので、お気軽にご相談ください。

借地権の相続税評価額を最大8割減らせる特例があります。「小規模宅地等の特例」といい、土地を所有している場合だけでなく、借地権にも使えます。

亡くなった方が住んでいた家の敷地（特定居住用宅地等）の場合、主に次の人が相続すると特例を使えます。

• ・配偶者（要件なし）
• ・同居していた親族（相続税の申告期限まで住み続け、所有し続けることが必要）
• ・持ち家がない別居の親族（いわゆる「家なき子」。亡くなった方に配偶者や同居の相続人がいないなど、細かい要件あり）

借りている宅地の面積が330㎡以内の場合

たとえば、要件を満たす親族が、相続税評価額2,000万円・面積300㎡の借地権を相続した場合は、次のように評価額を大きく下げられます。

【計算式】2,000万円×80%＝1,600万円を減額できるので、減額後の評価額は400万円

借りている宅地の面積が330㎡を超える場合

たとえば、相続税評価額2,000万円・面積400㎡の借地権を相続した場合は、330㎡分だけが減額の対象になります。

【計算式】2,000万円×（330㎡÷400㎡）×80%＝1,320万円を減額できるので、減額後の評価額＝2,000万円－1,320万円＝680万円

この特例を使うには、相続税の申告が必要です（特例を使った結果、相続税がゼロになる場合も同じです）。要件は細かく決められているため、国税庁のサイトで確認するか、税理士に相談することをおすすめします。借地権相談所は税理士と提携していますので、お気軽にご相談ください。

参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

借地権の相続では、相続税の申告のほかにも、次のような手続きが必要です。

相続人が借地権を相続する場合、地主の承諾や名義書換料は必要ありません。ただし、遺言で相続人以外の人に借地権を譲る（遺贈する）場合は、借地権の譲渡にあたるため、地主の承諾が必要になり、承諾料を求められることがあります。→ 承諾料の相場

また、借地権は建物の登記があることで第三者に対抗できます。建物が未登記のままだったり、亡くなった方の名義のままだったりすると、売却や建て替えのときに手続きが進まないことがあるため、早めに相続登記をしておきましょう。