借地権にまつわる
承諾と承諾料

借地権は地主さんから土地を借りて建物を建てられる権利です。
地主は土地を貸し借地権者はその対価として地代を支払います。
借地権は地主と債権債務の関係になり、建て替えや売却には地主さんの承諾が必要になり承諾料を支払います。
土地の所有者は地主、建物の所有者は借地権者と権利関係が分かれているのも特徴です。

借地権には地主に承諾をもらわなければなりません。特に①～③に関しては、最悪のケースで土地賃貸借契約の解除もあり得ますので注意が必要です。

• ①　借地権の第三者への譲渡
• ②　借地権上の建物の建て替え
• ③　大規模なリフォーム
• ④　抵当権設定承諾（ローン承諾）

相続によって借地権付き建物を取得し、自己の持ち家がある場合、借地権の売却を考える方は多くいますが、借地権の売却には注意点があり下記のように民法で規定されています。

「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければその賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができない」 参照：e-gov 第六百十二条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）

借地権の第三者への譲渡は必ず地主の承諾を得なければならず、無断で譲渡をした場合には、地主は借地権の契約を解除できます。

譲渡承諾料
借地権価格の10％程度

借地権の譲渡（名義書き換え料）の承諾料は一般的に借地権価格の10％程度と言われています。
しかし、地主さんによっては独自で承諾料を定めている場合もあり、借地権の譲渡価格の10％や路線価格の10%など決めていることもあります。

長く土地を借りている場合、借地上の建物が老朽化していることも多く、借地人は建て替えを考える機会は当然にあります。
一般的に、木造住宅の場合には50年程度で建て替えが必要になってくる可能性がありますが、住宅のメンテナンスなどによっても変わってきます。

借地上の建物の建て替えには地主さんの承諾が必要になります。 借地上の建物の建て替えに地主の承諾が必要なのは、借地の契約期間が大きく関わってきます。 建物を建て替えれば建物の存続期間が延びるためです。 借地借家法では下記のように定めています。

「借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。」 参照：e-gov　第五条（借地契約の更新請求等）

前述条文に【建物がある場合に限り】と記載があります。木造住宅はメンテナンス程度にもよりますが、一般的に50年程度住み続けることができます。 借地上の建物を建て替えることによって、借地権の存続期間が大幅に延長される可能性があるため、地主の承諾が必要になってきます。

建て替え承諾料
更地価格の3～5％程度

増改築承諾料
更地価格の2～3％程度

別段の取り決めなどがない場合には、更地価格の3～5％程度と言われており、一部分のみの増改築などは更地価格の2～3％程度と言われております。
ただし、いままで木造（非堅固建物）の住宅が建っていたものを建替えする際に、重量鉄骨や鉄筋コンクリート造（堅固建物）などに建て替える場合には借地契約の条件変更が必要になってきます。
これは非堅固建物と堅固建物によって借地権の存続期間が変わってくるからです。

種別	存続期間
非堅固建物	20年以上
堅固建物	30年以上

この条件変更の承諾にも承諾料の支払いが必要になってくるので注意が必要です。

借地条件変更承諾料
更地価格の10％程度

大規模なリフォームには地主の承諾・承諾料が必要になることも建て替え承諾と同じ考えで建物の存続期間が延びるような大規模なリフォームの場合、地主の承諾が必要になります。
主に下記の事項が建築確認を必要とされています。

屋根は雨や雪から建物を守る重要な役割を果たします。そのため、屋根が破損していると、雨水が建物の内部に侵入し、木材の腐敗や鉄部分の錆びなどを引き起こす可能性があります。
屋根は夏の暑さや冬の寒さから家を守るバリアの役割も果たします。屋根工事により、断熱材を新しくしたり、断熱性能の高い屋根材に変えたりすることで、室内の温度を適切に保つことが可能となり、建物の劣化を抑えます。
このようなことから建物の存続期間がのびることとなります。

外壁は建物を風雨から保護します。
外壁が劣化すると雨漏りが発生し、壁内部の絶縁材や構造材が湿気で損傷を受ける可能性があります。外壁工事によって外壁の塗装や防水処理を行うことで、これらの問題を防ぐことができます。
外壁は夏の暑さや冬の寒さから室内を守り、快適な居住環境を維持します。外壁の断熱・遮熱性能を向上させることで、エネルギー消費を抑えることができ、長期的に見て建物の劣化を抑制します。 このようなことから建物の存続期間がのびることとなります。

大規模リフォーム承諾料
更地価格の3～5％程度

その他にも承諾が必要になる場合もございますので、承諾が必要なのか不安な方は借地権相談所へお気軽にご相談ください。

この承諾はあくまで地主の任意承諾になります。
借地人が建て替えや増改築を計画する場合、または新しく借地権付き建物を購入検討する買主のほとんどは、金融機関から資金を借りることが一般的です。
このとき、金融機関は建物に抵当権を設定します。
抵当権の設定には、ほとんどの金融機関が地主の書面による承諾を求めます。
現金で建て替えや増改築、購入ができる場合はこの承諾は必要ありません。