借地権には種類がある
借地権とは建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。このサイトでは借地借家法が適用される借地権を説明いたします。
借地借家法第一条
建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。
引用：e-Gov法令検索「借地借家法」
地上権
借地借家法が適用されるのは建物を所有する目的で借りた地上権と賃借権になります。地上権の特徴としては、次の4つがあります。
- 自由に譲渡、売却ができる
- 自由に増改築・建替えができる
- 地代の支払いは地主との定めによる
- 登記の義務がある
地上権は、自由に譲渡できるところが大きな特徴です。地主の承諾がなくても、借地権の売却ができます。
自由に譲渡ができる条件などのことを考えると地上権は地主にとってデメリットでしかなく、一戸建てに地上権が設定されていることは非常に稀なケースです。
賃借権
貸借権は、建物の所有を目的として借りた土地のことです。流通している借地権のほとんどがこの貸借権だと言われています。
土地賃貸借契約により得られる権利なので、貸主に賃料（地代）を支払わなければなりません。賃借権の特徴としては、次の4つがあります。
- 地主の承諾がなければ貸借権の譲渡・売却ができない
- 賃料（地代）の支払いが発生する
- 建物に抵当権設定をする場合は地主の承諾が必要（※）
- 登記の義務がない
※ローン承諾に関して地主は任意の承諾になるためローン承諾がでなければ住宅ローンなどが組めない場合があります。
貸借権は土地の貸主と借主の当事者間での債権債務関係であるため、基本的に地主の承諾がなければ貸借権の譲渡や売却ができません。そのため、借地権の中でも貸借権に当てはまる場合は、地主の承諾を得るところからスタートします。
また、貸借権はこれから紹介する下記3つに分かれます。権利によって借地権の更新の有無や存続期間が異なります。借地権を売却するタイミングを検討する際に知っておくと役立つので、参考にしてみてください。
普通借地権
| 普通借地権 |
| 存続期間 |
30年 |
| 借地権の更新 |
あり（1回目20年以上、2回目以降10年以上） |
普通借地権は、借地権の更新ができるものです。初回は30年以上の存続契約が、初回の更新は20年以上（2回目以降は10年以上）の存続契約が必要です。長期的に継続して借地を使用できるところが大きな特徴だと言えるでしょう。
定期借地権
| 定期借地権 |
| 存続期間 |
定期借地契約による |
| 借地権の更新 |
なし（期間満了時に更地返還） |
定期借地権とは、定められた存続期間や一定の事由の発生により借地契約が確定的に終了するものです。
1992年に施行された新法借地権の中に、新たに組み込まれました。普通借地権や旧借地権はなかなか地主に土地が返還されないデメリットがあり、土地の利用促進のために土地が返還される定期借地権ができました。
定期借地権では借地契約の期限を設けて、地主が土地を有効活用しやすいように考慮しています。定期借地権の場合は契約が満了を迎えると更新ができないため、更地にして返還しなければなりません。
契約期間に明確な限りがあることから、他の借地権よりも売却がしにくい側面があります。
旧借地権
非堅固建物とは木造建物などの事を言い、解体が容易な建物になります。
堅固建物とは石造、土造、煉瓦造、鉄骨造などになります。
1992年に借地借家法が施行されて、普通借地権や定期借地権が設定されました。それより以前は借地法に基づき、借地権を設定していました。
借地借家法施行以前より借地権を保有している場合は、経過措置により旧借地権の対象となります。旧借地権は下記のように、存続期間が長いところが特徴です。
| 旧借地法の契約期間 |
| 存続期間 |
硬固な建物：30年以上
非硬固な建物：20年以上 |
| 期間の定めがない場合 |
硬固な建物：60年
非硬固な建物：30年 |
| 更新期間 |
硬固な建物：30年以上
非硬固な建物：20年以上 |
それだけでなく、借地権者は
- 契約の更新
- 建物再築による期間の延長
- 期間満了時の建物の買取（地主が更新などを認めない時）
を地主に求めることが可能です。これらの請求は特別な事由がない限りは拒否ができないため、半永久的に借地権を更新することが可能です。
